미국 비증권화 부동산가격지수 변동성과 증권화 부동산가격지수 변동성의 관계

미국 실물 부동산과 증권화 부동산의 가격 변동성을 분석했다.

본 연구에서는 증권화 부동산시장인 리츠시장 변동성과 비증권화 부동산시장인 실물 부동산시장 변동성이 어떤 관계를 갖고 있는지에 대해 분석하였다. 리츠는 주식 매각을 통해 모집된 자금을 부동산에 투자하므로 부동산시장과도 관련이 있는 증권이며, 또한 리츠는 증권시장에 상장되어 있으므로 리츠 주가에는 부동산 내재가치와 관련이 없는 증권시장 잡음(stock market noise)이 포함되어 있을 수도 있다. 비증권화 부동산시장의 대용변수로는 Case-Shiller지수를 이용하였으며, 증권화 부동산시장의 대용변수로는 NAREIT지수를 이용하였다. 비증권화 부동산시장과 증권화 부동산시장 간의 관계에 대해 분석이 이루어진 기존 연구들은 수준변수 또는 가격의 변동률을 이용하여 분석하였으며 두 시장 변동성 간의 관계에 대해서는 연구가 이루어지지 않았던 것으로 보인다. 본 연구에서는 실물 부동산시장 지수인 Case-Shiller지수 변동성과 증권화 부동산시장 지수인 NAREIT지수 변동성의 관계에 대해 분석하였으며 보다 심층적인 분석을 하기 위하여, 관측된 변동성뿐만 아니라 관측된 변동성을 비관측요소 모형을 이용하여 내재가치에 영향을 미치는 정보에 의해서 발생되는 영속적 변동성 요소와 비합리적 거래자들의 잡음거래로부터 발생되는 일시적 변동성 부분으로 분해하여 이들 각각의 관계에 대해 분석하였다는 측면에서 기존 연구들과 차별을 두었다.

본 연구 실증분석의 첫 번째 단계는 MA(1)-GARCH(1,1) 모형을 이용하여 관측된 변동성을 계산한 다음, 두 번째 단계로서, 비관측요소 모형을 이용하여 Case-Shiller지수의 영속적 변동성, 일시적 변동성과 NAREIT지수의 영속적 변동성, 일시적 변동성을 추정하였다. 세 번째 단계는 Granger 인과관계 분석을 하기 전에 분석 대상 자료의 안정성 여부 검정을 위하여 단위근 검정을 수행하였는데, Case-Shiller지수와 NAREIT지수의 관측된 변동성, 영속적 변동성, 일시적 변동성 모두에 있어서 단위근이 존재한다는 가설이 기각되었으므로 원시계열자료를 사용하여 VAR 모형을 기반으로 하는 Granger 인과관계 분석을 수행하였다. 네 번째 단계로서, Case-Shiller지수 변동성과 NAREIT지수 변동성 간의 선도-지연 관계 분석을 위해 Granger 인과관계 분석을 하였다. 분석 결과를 보면, 관측된 변동성의 경우는 Case-Shiller지수 관측된 변동성과 NAREIT지수 관측된 변동성이 양방향의 Granger 인과관계가 있는 것으로 나타났으며, 이는 비증권화 부동산시장의 관측된 변동성이 증권화 부동산시장의 관측된 변동성과 밀접한 관련이 있다는 의미로서 증권시장에 상장된 리츠 주가의 움직임이 실물 부동산시장의 움직임과 관련이 있는 것으로 해석된다.

영속적 변동성의 경우에도 Case-Shiller지수 영속적 변동성과 NAREIT지수 영속적 변동성이 서로 양방향의 Granger 인과관계를 갖고 있는 것으로 나타나 Case-Shiller지수의 영속적 변동성, 즉 부동산시장 전반적인 내재가치에 영향을 미치는 정보가 발생했을 경우 실물 부동산시장 영속적 변동성과 리츠시장 영속적 변동성이 밀접한 관계를 갖고 움직이는 것으로 추정된다. 일시적 변동성의 경우에는 Case-Shiller지수 일시적 변동성이 NAREIT지수 일시적 변동성에 대해 단방향의 Granger 인과관계가 있는 것으로 나타나, 비증권화 부동산시장에서 발생된 단기적 속성의 변동성이 증권화 부동산시장의 단기적 속성의 변동성에 대해 선행하는 것으로 나타났다. 결론적 ...