가구구조 변화가 주택관련 재산세 세수에 미치는 영향

가구구조 변화에 따른 주택분 재산세 세수 변화를 전망한다.

□연구목적 ○본 과제는 인구구조 변화와 함께 가구구조 변화로 인하여 발생하는 가구특성별 주택분 재산세 변화를 전망하여 향후 관련 정책 수립 시 필요한 정보를 제공한다는 측면에서 목적과 의의가 있음 ○재산세의 중요성을 고려하였을 때,가구구조 변화를 반영하여 재산세 세수의 변화를 예측해보는 것은 다가올 재정의 위기 속에서 지속가능한 지방재정 계획을 수립하는데 시사점을 제공할 수 있을 것임 □주요내용 가.

가구구조 및 인구구조 현황과 전망 ○인구 및 가구는 주택수요의 핵심적인 요소로서 주택시장 분석 등에 있어 중요한 의미를 갖게 됨 ○우리나라의 인구 증가율은 급속하게 감소하고 있으나 가구 증가율은 인구 증가율과 비교하여 상대적으로 높은 1% 중반대의 성장을 지속하고 있음 - 인구 성장률이 하락함에도 불구하고 가구 증가율이 상대적으로 높게 유지되는 이유는 소가구화로 인하여 3*4인 이상의 가구가 1,2인 가구로 분화하기 때문 인 것으로 나타남 ㆍ1.2인 가구 수의 비중은 2015년 53.3%에서 2045년 71.2%로 급증할 것이라 전망됨 O 인구가 감소하는 지역에서도 서울을 제외한 지역에서의 가구 수는 지속적으로 증가하는 것으로 나타남 - 부산, 대구, 광주에서는 동기간 동안 인구가 감소하는 것으로 전망되는 반면, 가구 수는 4.4~8.7%p 증가할 것으로 전망되고 있으며 인구가 증가할 것으로 전망 되는 지역에서는 가구 증가율이 20~30%p대로 더 높게 증가할 것으로 예측됨 - 이는 가구 규모의 소형화 추세가 추계에 반영된 결과로서 향후 주택수요의 유형과 규모에서도 많은 변화가 있을 것이라 예상됨 나.

주택시장 여건과 전망 ○ 1인당 주거면적은 2006년 26.2m에서 지속적으로 증가하여 2016년에는 33.2m까지 증가하였음 - 지역별로는 수도권의 1인당 주거면적이 가장 좁고, 특ㆍ광역시에 비해 도지역에서 넓게 나타남 ○ 주요국의 가구원수별 주거면적을 비교해 볼 때,향후 우리나라의 주거면적 은 지속적으로 증가할 가능성이 있는 것으로 나타남 - 평균 주거면적은 영국 89.8m, 미국 174.1m로 우리나라의 평균 주거면적인 71.4m보다 크게 나타남 ○ 취득세 인하가 단행된 2013년 말 이후 현재까지 우리나라의 주택매매가격 은 지속적으로 상승하고 있는 것으로 나타남 - 이러한 상승세는 지역별ㆍ주택유형별로 상이하게 나타나 다양한 특성에 따라 매매가격의 차별화가 발생하는 것을 확인할 수 있음 다.

주택분 재산세 제도 ○ 주택에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지의 범위 내에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 함 - 2016년 8월 기준, 주택에 대한 공정시장가액비율은 100분의 60을 적용함 ○주택 중 별장에 대해서는 골프장과 고급오락장용 건축물과 같은 1,000분의 40의 중과세가 적용되고,그 밖의 주택에 대해서는 6천만 원,1억 5천만 원, 3억 원을 기준으로 4개 구간에 대해 1,000분의 1~1,000분의 4의 세율이 적용됨 O 과도한 세부담을 제한하기 위하여 재산세는 세부담 상한제를 실시함 - 주택의 경우에는 가액에 따라 상한액을 직전연도 재산세액 상당액의 100분의 105, 100분의 110, 100분의 130, 3단계로 구분하여 적용하고 있음 라. 재산세 세수 현황 O 주택저량과 재산세 세수는 비례적 관계에 있는 것으로 나타남 - 전국의 재고주택 수는 2005년 1,249만 5천호에서 2015년 1,529만 8천호로 꾸준히 증가하였음 - 동기간 주택분 재산세 세수는 2005년 9,480억 원에서 2015년 3조 4,037억 원으로 지속적으로 증가함 O 주택분 재산세 세수 중 수도권(서울,경기,인천)의 세수가 차지하는 비중은 69.43%로 수도권에 세수가 집중되고 있는 것으로 나타남 마.

주택 수요량 추정 O 본 연구에서는 미시자료를 기반으로 하되 거시변수도 함께 고려하여 가구 특성별 주택수요(전용면적) 변동에 따른 재산세 세수의 변동을 추정함 - 재산세 세수 추정 시 개별 가구특성의 특성 등 미시적 변수들을 이용하여 추정함 - 거시자료인 가구구조 및 인구구조,주택가격,경제성장률 등의 전망치를 반영하여 시뮬레이션 함 ○본 연구는 주택가격으로부터 재산세를 계산하는 방법으로 재산세의 변동을 살펴봄 - 재산세는 보유하고 있는 공시지가에 의해 영향을 받으며, 공시지가는 주택가격 (주거면적과 단위면적당 가격의 곱)을 반영하여 산정됨 - 본 연구에서는 주택가격으로부터 공시지가를 도출하여 재산세를 산정함 - 주택가격 산정을 위해서는 이를 결정하는 요인인 주거면적과 단위면적당 가격을 추정할 필요가 있음 ㆍ주거면적은 인구구조의 변화를 고려하여 주택수요를 예측한 연구인 Mankiw & Weil(1989)의 모형을 수정하여 가구주연령ㆍ가구원수ㆍ지역ㆍ주택유형 등 가구 특성과 함께 소득 및 주거비요인을 반영하여 추정함 ㆍ단위면적당 가격변화는 지역별ㆍ주택유형별 연평균 변동률을 기준으로 시나리 오를 구성하여 살펴봄 - 본 연구는 주택저량을 변화시키는 요인인 공급요인의 변화를 반영하지 못하고 수요요인만을 반영하여 주택저량을 추정한다는 점에서 한계가 존재함 ㆍ하지만 우리나라 주택시장은 최근 수요자 중심으로 전환되고 있으며, 정부에서 도 중장기 공공주택 공급량 결정 시 주택수요예측 모형을 통해 예측한 주택수 요량을 고려하고 있으므로 본 연구의 가정은 현실과 괴리가 크지 않을 것이라 판단됨 1) 주택수요 분석모형 ○ 본 연구는 가구특성을 구성하는 요인으로 인구요인,주거요인,소득요인, 주거비요인 등을 고려한 복합적인 주택수요 모형을 구성하였음 - 본 연구에서는 인구요인 측면에서 가구주가 동일한 연령대에 속하고 가구원수가 동일할 경우에는 생애주기에 따라 유사한 주택수요 형태를 보인다고 가정함 ㆍ가구주의 연령은 25세 이하,26세 이상 35세 이하,36세 이상 45세 이하,45세 이상 55세 이하,56세 이상 65세 이하,65세 이상의 6가지 형태로 구분함 ㆍ가구원수는 1인 가구, 2인 가구, 3인 가구, 4인 가구, 5인 이상 가구의 5가지 형태로 구분함 - 주거요인 측면에서 가구가 위치한 지역과 거주하는 주택유형의 형태에 따라 가구의 주택수요가 달라질 수 있다고 가정함 ㆍ지역은 광역자치단체를 기준으로 하여, 17개 시도로 구분함 ㆍ주택유형은 단독주택, 아파트, 연립ㆍ다세대주택, 오피스텔, 이렇게 4가지 유형으로 구분함 - 기존의 수정된 M-W 모형과는 달리 인구요인 간의 상호작용(iteration) 및 주거 요인 간의 상호작용에 의해 가구 주택수요가 결정된다고 가정하여 설명변수로 사용함 - 이와 함께 항상소득과 주거비용을 설명변수로 사용함 2) 자료 ○본 연구에서는 국토교통부 주거실태조사의 가장 최근 자료인 2016년도 자료를 이용함 - 주거실태조사는 주택수요를 추정하는 다수의 선행연구에서 이용되고 있는 자료 임 - 2016년 주거실태조사는 총 20,133 표본으로 구성되어 있으며 각 표본을 추출할 확률을 고려하여 최종 가중치를 산출하는 방식으로 가중치에 대한 정보를 함께 제공하고 있음 - 본 연구에서는 표본에 대한 통계분석 시 기본적으로 제시된 최종 가중치를 고려 하여 분석을 수행함 소득 및 주거비용 추정 O 항상소득은 주거실태조사의 자료를 통해 추정함 - 주택수요는 내구재에 대한 소비이므로 주택수요 추정 시 특정시점의 일시적인 소득보다는 항상소득을 이용할 필요가 있음 - 항상소득은 인적자산으로부터의 소득과 비인적 자산으로부터의 소득을 모두 고려하고 있음 ㆍ 인적자산으로 가구주의 직업, 교육, 연령 등을 사용했으며, 비인적자산으로 부 동산 및 금융자산 등을 사용하였음 ○주거비용은 자가 가구와 임차가구에 따라 다르게 산정되며,김주원ㆍ정의철(2011)의 계산방식을 참조하여 계산하였음 4) 주택수요 추정결과 O 주택수요는 대체적으로 가구주의 연령과 가구원 수가 증가할수록 함께 증 가하는 것으로 나타남 O 주택수요는 소득이 증가할수록 증가하는 반면 주거비용이 증가할수록 주택 수요는 감소하는 것으로 나타남 O 주택유형별로 살펴보면 주택수요는 아파트에서 가장 크게 나타나며 다음으로 단독주택,연립ㆍ다세대주택,오피스텔 순인 것으로 나타남 O 주택수요는 수도권 및 대도시 지역에서 상대적으로 작게 나타남 5)주택수요 전망 O 가구특성(가구주 연령ㆍ가구원 수ㆍ주택유형ㆍ거주 지역)에 따른 주택에 대한 선호(주택수요)는 시간에 따라 불변한다는 가정 하에 주택수요를 전망함 - 다만,가구특성 외에 주택수요에 영향을 주는 주거비용과 소득은 시간에 따라 가변적일 수 있음 ○소득증가효과로 인하여 주택수요는 지속적으로 증가할 것이라 예상되나 가구특성별로 증가속도는 달라지는 것으로 나타남 - 소형가구일수록 주택수요는 상대적으로 빠르게 증가하는 것으로 나타남 바.

재산세 산정방법 ○가구 특성별로 주택수요를 추정한 후,이로부터 주택분 재산세를 산정하는 방법은 다음과 같음 사.

재산세 세수변화 시물레이션 1) 가정 및 시나리오 ○본 연구는 주택가격 및 주택수요의 전망치를 사용하여 2045년까지 특성가구별 재산세 세액 및 가구구조 변화에 따른 지역별 재산세 세수의 변화를 시뮬레이션 함 - 특성가구별 재산세 세수의 변화를 위해서 전 기간에 걸쳐 재산세 제도는 현행과 동일하게 유지된다고 가정함 - 또한,가구의 연령별ㆍ가구원 수별ㆍ지역별 특성에 따라 주거하는 주택유형의 비율이 시간에 따라 변하지 않는다고 가정함 - 재산세 세수변화를 시뮬레이션 하기 위해서는 주택가격에 대한 전망 자료가 필요하므로 본 연구에서는 이를 위해 주택가격 변동에 대한 세 가지 시나리오를 구 성함 ㆍ시나리오1은 향후 주택가격이 현재 주택가격 수준에서 보합세로 유지된다고 가정 ㆍ시나리오2는 향후 주택가격이 최근 5년간 지역별ㆍ주택유형별 연평균 매매가격 변동률의 50%에 해당하는 수치만큼 매년 변동할 것이라고 가정 ㆍ시나리오3에서는 향후 주택가격이 매년 위의 연평균 매매가격 변동률만큼 변동 할 것으로 가정 O 2016년의 재산세 추정액과 미래의 재산세 추정액 전망치를 비교함으로써 2017년부터 2045년까지 매년 재산세 변동률을 예측함 ○주택수요에서 추정한 계수들을 통해 가구특성별 재산세 변동을 예측하는 과정을 정리하면 다음의 그림과 같음 □ 결과 ○가구당 부담하는 재산세 세액의 규모는 증가할 것이라 예측됨 - 2045년의 7가구당 재산세 세액 규모는 2015년과 비교하여 평균적으로 시나리오1 에서는 2.06배,시나리오2에서는 3.42배, 시나리오3에서는 5.93배가 됨 ○다만 가구당 소득대비 주택분 재산세 세부담의 정도는 상이할 것이라 예측됨 - 2045년의 가구당 소득증가율 대비 가구당 주택분 재산세 세액 증가율은 시나리 오1에서 0.6402로 가구당 주택분 재산세의 세부담은 소득대비 감소하는 반면, 시나리오2와 시나리오3에서는 각각 1.0628, 1.8428로 세부담이 소득대비 상대 적으로 증가하는 것으로 나타남 ○당 재산세 세액 증가분 중 누진세 기여율은 주택가격이 증가할수록 증가하는 것으로 나타남 - 누진세 기여율은 시나리오1에서 12.70%(2.44% 중 0.31%), 시나리오2에서는 19.57% (4.19% 중 0.82%), 시나리오3에서는 23.08%(6.11% 중 1.41%)로 주택 가격 변동률이 커질수록 증가함 - 주택유형별로 살펴보면 누진세 기여율은 아파트에서 가장 큰 것으로 나타났으며 다음으로 연립ㆍ다세대주택, 단독주택, 오피스텔 순으로 크게 나타남 O 가구원수별로 가구당 재산세 세액의 변화는 상이할 것이라 예측됨 - 시나리오1과 시나리오2에서는 가구원수가 적을수록 재산세 세액의 증가율이 높은 것으로 나타난 반면, 시나리오3에서는 3인 가구, 2인 가구, 4인 가구, 1인 가구, 5인 이상 가구의 순으로 재산세 세액의 증가율이 높게 나타남 O 주택유형별로 가구당 재산세 세액의 변화는 상이할 것이라 예측됨 - 주거면적의 증가율은 오피스텔, 연립ㆍ다세대주택, 단독주택, 아파트 순으로 높게 나타났으나 재산세 세액의 증가율은 아파트, 단독주택, 연립ㆍ다세대주택, 오피스텔 순으로 높게 나타남 O 2045년의 주택분 재산세의 위상을 나타내는 GDP 대비 주택분 재산세 비중은 연평균 주택가격 변동률 가정에 따라 낮아지거나 높아지는 것으로 나타남 - 2045년의 GDP 대비 주택분 재산세 세수의 비중은 시나리오1에서는 0.16%로 2015년의 비중인 0.22% 보