도시재생사업 지연요인에 관한 연구 : 한국토지주택공사 참여 사례를 중심으로 = A Study on the Delay Factors of Urban Regeneration Projects : Focused on the Case of Korea Land and Housing Corporation Participation

LH 참여 도시재생사업의 지연 요인을 분석했다.

도시재생 뉴딜사업이 종료된 이후 내실 있는 도시재생사업 추진방향을 설정한 정부는 도시재생사업 체계 개편을 통해 공모사업 선정 규모를 대폭 축소하고, 사업추진 실적에 따라 재정집행 효율성과 성과 제고를 위해 구조조정을 지속적으로 추진하고 있다. LH 또한 재무구조 개선과 사업조정 필요 에 따라 전반적으로 사업추진 여부를 재검토하고 있다. 2017년부터 2023년까지 7개년간 정부가 공모사업으로 선정한 도시재생사업은 545곳이다. 그 중 LH가 참여한 곳은 236곳, 단위사업은 318개소이다. 본 연구에서는 도시재생사업 지연요인을 분석하기 위해 사업추진 상태(정상추진, 사업지연) 판별이 가능한 공공주택건설 사업부문의 단위사업 118개소에 대해 사업추진 현황 분석과 사업지연 영향요인 분석을 실시하였다. 도시재생사업 추진현황 분석은 시기별, 권역별․도시위계별로 구분하여 단위사업 118개소에 대해 교차분석을 실시하였고, 사업추진 상태별 사업지연 (준공지연, 착공지연, 인허가지연, 미정, 사업취소) 단위사업 85개소에 대해서는 심층분석을 위해 별도의 교차분석을 실시하였다. 시기별로는 2020년에 단위사업이 집중 분포하고, 권역별․도시위계별로는 비수도권 인구 20만 미만 중소도시에 단위사업이 집중 분포하였다. 사업추진 상태별 사업지연 요인은 인허가지연의 비중이 높았고, 사업지연 사유는 사업성 미충족이었다.

도시재생사업 지연요인 분석은 이항 로지스틱 회귀분석을 활용하였는데 분석결과는 다음과 같다. 사업선정 주체에 따라서는 사업선정 주체가 중앙 정부일 때의 사업지연율이 광역자치단체일 때보다 높았다. 토지확보 여부에 따라서는 토지가 미확보된 경우의 사업지연율이 토지가 확보되었거나 확보가 불필요한 경우의 사업지연율보다 높았다. 주택공급 유형에 따라서는 통합공공임대주택 공급 세대수가 많을수록 사업지연율이 높았고, 행복주택과 영구임대주택 공급 세대수가 적을수록 사업 지연율이 높았다. 이것은 통합공공임대주택은 시세대비 50% 수준으로, 행복주택은 시세대비 70～80% 수준으로 공급하는데 그 원인이 있다. 즉, 통합공공임대주택은 행복주택보다 시세대비 낮은 수준으로 분양하게 되어 사업성 측면에서 손실율이 더 크게 발생할 수 있고, 손실율이 커지면 LH 내부절차 검토단계에서 사업착수 여부가 불투명해져 사업지연이나 사업취소를 초래하게 되기 때문이다. 토지 등 소유 주체가 국공유지일 때 사업이 지연되는 것으로 분석되었는 데 이는 개별사업 유형 중 분포 비중이 높은 주택건설사업과 노후청사복합개발사업이 국가나 지자체가 소유하고 있는 국공유지에 다수 위치하기 때문이다. 도시재생사업에 있어서 가장 먼저 선행되어야 할 부분이 토지 확보이다.

2017년 도시재생 뉴딜사업 초기에는 토지 미확보 상태에서도 도시재생 활성화계획에 단위사업을 반영하였으나 실적평가 결과 대체부지 확보로 인한 계획변경이나 사업취소 사례가 잦아 이후에는 확보된 토지에 한해 계획을 수립하도록 가이드라인이 변경되었다. 국유지의 소유 주체는 국가로서 각 소관부처가 관장하며 공유지의 소유주체는 지자체로서 해당 시․도나 시군구 등이 관장한다. 그간의 도시재생활성화계획으로 보면 공공주택이 포함된 단위사업의 경우 지자체에서는 국공유지인 토지를 확보하고 LH와 협의하여 무상으로 임대하면 LH는 공공주택을 건설하는 사업구조가 많았다. 사업여건에 따라서는 LH가 토지를 매입하는 경우도 있다. 향후에는 인구감소 시대를 맞아 사업여건이 불리한 도시의 도시재생활성화를 위해 누가 어떻게 추진하고, 정상적인 사업추진을 위해 중앙정부나 지방정부가 강구해야 할 지원책이 무엇인지에 대한 연구도 필요해 보인다. 정부는 정상적인 도시재생사업 추진을 위해 공공시행자에 대한 국비지원이나 도시계정 지원 및 기금이율 인하 등을 검토할 필요가 있고, 더불어 지역균형 발전 및 저출산, 고령화 문제 해결을 위해 도시재생활성화지역 내 소규모 공적임대주택 건설시 사업여건별 지원책을 강구할 필요가 있다.

본 연구는 선행연구에서 다루지 않은 도시재생사업 추진단계별 사업지연에 대한 연구라는 점에서 의미가 있고, 2017년부터 2021년까지 5개년간 시행한 도시재생 뉴딜사업과 이후 2023년까지 새로이 개편된 도시재생사업을 시의적절하게 연구대상으로 했다는 점에서 의미가 있다. 연구의 한계로는 자료수집 한계상 지방공기업 참여사례를 포함하지 못했다는 점과 특정 사례를 중심으로 사업 전반에 대해 폭넓고 깊이있게 살펴보지 못했다는 점이다. 향후에는 사업여건이 불리한 지방중소도시 중심의 도시재생지원에 관한 연구와 기존주택 매입임대 등의 주거복지 연계 도시재생사업에 관한 연구도 필요해 보인다. 인구감소 시대를 맞아 지방중소도시를 살리는 방법은 도심으로의 주거기능 재배치를 유도해야 하고, 도심에 임대주택을 공급해 흩어진 인구를 모아야 한다. 도시재생사업이 정상적으로 추진될 수 있는 정부의 제도적 뒷받침 이 필요하며, 그에 맞춰 LH나 지방공기업은 도심 내에 사람이 모여 살도록 지자체와 협의하여 주거환경을 주도적으로 조성할 필요가 있다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 2 제2절 연구의 범위 및 방법 3 1. 연구의 범위 3 2. 연구의 방법 4 제2장 이론적 고찰 7 제1절 도시재생 이론 7 1. 도시재생의 개념 7 2. 도시재생의 정책변화 8 3. 도시재생사업의 법적 구분 9 4. 도시재생사업지 내 공공임대주택 공급 11 제2절 개별사업 유형별 사례 14 1. 주택건설사업 14 2. 도시·주택정비사업 21 3. 지구조성사업 31 제3절 선행연구 검토 35 1. 선행연구 검토 35 2. 선행연구와의 차별성 42 제3장 도시재생사업 추진현황 분석 43 제1절 시기별 사업추진 실적 분석 45 1. 사업 유형별 특성 45 2. 사업비 특성 49 3. 사업추진 특성 54 제2절 권역별·도시위계별 사업추진 실적 분석 59 1. 사업 유형별 특성 59 2. 사업비 특성 63 3. 사업추진 특성 68 제3절 사업지연 특성 분석 73 1. 권역별·도시위계별 사업지연 특성 분석 73 2. 사업 유형별 사업지연 특성 분석 74 3. 사업비 관련 사업지연 특성 분석 79 4. 사업추진 특성별 사업지연 특성 84 5. 분석의 종합 88 제4절 소결 90 제4장 도시재생사업 지연요인 분석 92 제1절 분석의 틀 92 1. 기본전제 92 2. 분석자료 94 3. 연구설계 95 4. 분석방법 99 제2절 사업지연 영향요인 분석 100 1. 분산분석(ANOVA) 및 상관분석 100 2. 이항 로지스틱 회귀분석 103 3. 사업지연 영향요인 분석 결과 105 제3절 분석의 종합 108 제5장 결론 109 제1절 연구