토지임대부 분양주택의 성과와 지속성 연구 : 1기 도입 사례를 중심으로 = Performance and Sustainability of Korea's Land-Lease Sale Housing : Evidence from the First-Phase Implementation

토지임대부 분양주택의 가격 안정 효과와 사업 지속성을 분석했다.

2022년 정부는 토지의 소유권은 공공이 보유한 채 건축물 소유권만 분양하는 토지임대부 분양주택（「주택법」 제2조 제9호）을 「뉴:홈 나눔형」의 한 방식으로 재도입하였다（이하‘재도입 사례’）. 본 제도는 2011~2012년 강남·서초 두 단지（이하‘1기 도입 사례’）로 처음 공급된 후 약 10년의 정책 공백을 거쳐 재도입된 것이다. 그러나 1기 도입 사례에 대한 사후 평가는 그동안 정성적 논의를 중심으로 이루어져 왔으며, 실거래가에 기반한 정량적 분석은 조용우·전재식（2026）의 헤도닉 회귀를 통해 본격화되는 단계로, 주택가격 안정 효과와 공급자 측 사업 지속성을 결합적으로 검토한 연구는 여전히 제한적이다. 본 연구는 1기 도입 사례 두 단지（강남브리즈힐·서초LH5단지）를 대상으로 （가） 도입 목적인 무주택 서민의 자가 보유 기회 확대가 어떠한 양상으로 작동하였는지（주택 가격 안정 효과）, （나） 공급자 측면에서 손실 없이 지속 가능한 구조였는지（사업 지속성）를 정량 평가한다. 처치군 2단지와 동일 보금자리주택지구 공공분양 단지를 대상으로 분양 시점부터 최근 거래 시점까지의 단계별 가격 비교와 헤도닉 가격 모형 분석을 수행하고, 강세진（2021）의 사회계정 비용편익 분석틀을 차용한 40년 공급자 비용편익（BC） 분석을 결합한다. 분석 결과는 다음과 같다.

첫째, 분양 시점에서 두 단지는 동일 보금자리주택지구 공공분양 대비 평균 약 39%（인근 민간 분양가 대비 약 70%） 낮은 가격에 공급되어, 토지비를 분양가에서 제외하는 본 제도의 가격 인하 구조가 분명히 드러났다. 둘째, 헤도닉 가격 모형 분석에서 토지임대부 분양주택은 공공분양 대비 ㎡당 약 22.4% 낮게 거래되었으며（p〈0.001, R²=0.94）, 이는 동일 단지를 분석한 조용우·전재식（2026）의 −20.0%와도 유사한 범위에 위치한다. 셋째, 사업 지속성 검증 결과, 공공의 두 외생 조건（사전 비축 저가 토지·LH 공사채를 통한 저리 자금조달）이 모두 적용된 공급자（기준） 시나리오에서 공급자 BC는 일반 입지 시나리오에서 강남 1.05·서초 0.97로 강남은 손익분기를 가까스로 충족하였으나 서초는 이에 미달하였다. 자금조달금리만 시장 조건（회사채BBB-）으로 변경한 시나리오 A에서는 일반 입지 BC가 강남 0.77·서초 0.72, 토지비까지 시장 조건으로 변경한 시나리오 B에서는 강남 0.43·서초 0.46으로 모두 손익분기에 미달하였다.

이는 본 제도가 공공의 사전 비축 저가 토지·저리 자금조달이라는 외생 조건에 결정적으로 의존하는 구조임을 정량적으로 보여준다. 종합하면, 1기 도입 사례는 가격 수준과 거래자료에 기반한 본 연구의 분석 범위 안에서는 도입 목적인 무주택 서민의 자가 보유 기회 확대가 일정 부분 작동한 사례로 평가된다. 그러나 이는 사전 확보된 저가 토지와 공공의 저리 자금조달이라는 두 외생 조건에 적정 지가 상승이 더해진 결과이다. 이러한 조건을 고려할 때, 본 제도를 광범위하게 확대하려면 공공 택지를 넘어 민간사업에서도 유사한 사업 성립 조건이 충족되어야 한다. 한국의 도시용지 중 국공유지 비율은 약 0.1%에 그치는 반면 주택공급의 약 80%는 민간이 담당하나, 사전 확보된 저가 토지가 없는 민간 사업 조건에서는 본 제도의 사업 성립이 어렵다. 따라서 본 제도의 광범위한 확대는 제도 자체의 설계만으로는 한계가 있으며, 공공의 토지 비축 정책 강화라는 상위의 토지 정책에 의존한다. 다만 본 연구는 처치군이2단지로 한정되고 두 단지 모두 지가 상승률이 높은 강남·서초 지역에 위치하므로, 분석 결과를 일반 입지로 확대 해석하는 데에는 신중을 요한다.

표목차 ⅱ 국문초록 ⅲ 제1장 서론 1 제1절 연구 배경 및 목적 1 제2절 연구 범위 및 방법 3 제2장 이론적 배경 및 선행연구 분석 5 제1절 토지임대부 분양주택 제도 개요 5 제2절 해외 사례 검토 10 제3절 선행연구 검토 및 본 연구의 차별성 13 제3장 주택가격 안정 효과 분석 18 제1절 분양 시점 및 매매 단계 가격 비교 분석 19 제2절 헤도닉 가격 모형 분석 22 제4장 사업 지속성 분석 30 제1절 공급자 비용편익 분석 31 제2절 외생 조건 변경에 따른 시나리오 분석 37 제5장 결론 40 제1절 연구 요약 40 제2절 연구의 시사점 43 제3절 연구의 한계 및 향후 과제 46 참고문헌 48 ABSTRACT 50