실거래가격 분석을 통한 부동산 과세 형평성 연구

중개업자·중개계약·수수료를 중심으로 부동산 중개제도 개선을 모색했다.

2016년 1월 19일자로 전부개정(2016년 9월 1일자 시행 예정)된 「부동산 가격공시에 관한 법률(이하 부동산공시법)」은 처음으로 「비주거용 부동산 가격공시제도」 도입을 입법화 하였다. 다만, 강행규정이 아닌 임의규정 형식으로 입법화되어 도입시기가 확정되지는 않았다. 현행 비주거용 부동산 과표에 대한 많은 문제 제기에도 불구하고 방법론이 아직까지 구체화되지 않았고 과표 변경에 따른 정부의 부담 및 현행 토지·주택 가격공시제도의 문제점 등으로 그 도입 시기가 지연 될 것으로 보인다. 현행법상 보유세 부과 대상 부동산은 토지, 주택, 건축물(비주거용 부동산)이며 이번 연구는 2014년 1개 연도를 대상으로 전체 실거래가격을 분석하여 보유세 부과 대상인 토지, 주택, 비주거용 부동산 각각에 대하여 과표 현실화율 및 수평적·수직적 형평성 달성 여부를 살펴보았다. 분석결과 산정가격 기준으로 과표 현실화율은 [주택(70%) >비주거용부동산(69%) > 토지(62%)] 순으로 나타났으며(단, 공시기준으로는 주택(56%)이 가장 낮음) 수평적 형평성(COD)도 [주택(26.8%) >비주거용부동산(27.1%) > 토지(47%)] 순으로 나타나 모든 유형에서 불형평성이 존재하는 것으로 나타났다. 한편, 수직적 형평성(PRD)은 세 유형의 부동산에서 어느 정도 유사한 수준으로 실현되고 있으나 일부 역진적 불형평성도 확인되었다.

이번 연구의 핵심인 토지·주택을 대상으로 한 불균형성 발생 원인에 대한 평가자 유인의 분석 결과 상향 조정 민원건수, 대상지역의 지가(가격) 수준은 과표 현실화율과 양(+)의 관계를, 하향 조정 민원건수, 실거래 발생비율, 인당 평가·검증 건수(작업량), 개발사업(토지 대용치 : 지가변동률, 주택 대용치 : 매매가격지수 변동률)은 음(-)의 관계를 나타내었다. 대체로 결과가 예상과 동일하지만 실거래 발생비율이 음(-)의 값으로 나타난 것은 시사하는 바가 크다. 비주거용 부동산 공시제도 도입과 관련하여 평가자의 자의적 판단에 대하여 어느 정도 통제수단이 마련되야 하며 최근 논의되고 있는 실거래기반 공시제도로의 전환은 적절한 대안이 될 수 있다. 보유세 부담 변화와 관련하여 법적 근거 없이 현행 주택에 적용되고 있는 공시비율(80%)은 조속히 폐지되어야 하며 부동산 유형별로 합리적인 공정가액비율에 대한 재검토가 필요한 시점이다. 또한, 현행 공시 시스템에서 과표 현실화율(AR)과 COD가 공시가격의 주요 관리 지표로 활용되고 있으나 역진적 불형평성에 대한 문제가 꾸준히 제기 되는 상황에서 PRD에 대한 체계적 관리가 필요할 것으로 보인다.

이번 연구는 낮은 과표 현실화율과 과표 불균형성 및 불형평성 발생원인 분석을 위하여, 모든 유형의 부동산에 대하여, 전국을 대상으로, 전수 실거래가격을 분석하여 이루어진 최초의 연구로서 의의를 지니고 있다.