開發制限區域 解除豫定地內 國民賃貸住宅團地 開發에 관한 硏究

개발제한구역 해제예정지의 국민임대주택단지 개발 방향을 모색했다.

정부는 국민임대주택 100만호 건설에 필요한 택지를 확보하기 위해 개발제한구역 해제예정지역(조정가능지역)을 국민임대주택단지로 개발하고 있으나 주민, 지자체, 환경단체들의 반대와 반발에 직면해 있다. 이 같은 상황에서 국민임대주택단지를 바람직한 방향으로 개발하기 위한 방안을 모색하고자 하는 것이 본 연구의 목적이다. 7개 대도시권에서 지정된 40개의 국민임대주택단지와 15개의 일반 택지지구를 입지 측면에서 검토한 결과 국민임대주택단지가 일반 택지지구보다 유리하거나 양호한 것으로 나타났다. 개발계획 측면에서 인구밀도, 용적율, 공원녹지율 등 지표를 비교할 때 일반 택지지구에 비해 저층·저밀도로 개발되고 있다. 그러나 주민·지자체 등 이해 당사자와 전문가를 대상으로 실시한 설문조사 결과 조정가능지역이 국민임대주택 건설부지로 적당하다는 의견은 소수에 불과하였다. 또한 국민임대주택단지 개발시 시행자와 지자체간 협의가 원활하지 못하다는 의견이 많았으며, 주민의견 수렴절차인 주민공람에 대해서는 지자체와 시행자는 긍정적인 답변이 많은 반면, 주민들은 대부분 부정적인 입장을 견지하고 있었다. 이 같은 관점에서 국민임대주택단지의 입지적 양호성과 개발내용의 차별성을 적극 홍보하고 지자체와의 협의 및 주민참여를 적극 활성화할 필요가 있다.

일반 택지지구와의 차별성 확보 차원에서 용적율, 인구밀도, 층고제한, 공원녹지율 등 계획지표에 대한 규제를 유지하거나 강화해야 한다는 주장이 많았다. 원활한 사회통합을 위해서는 국민임대주택 비율을 40%이하로 해야 한다는 의견이 많아 현행 50%이상보다 낮추어야 할 필요성이 제기되었다. 그리고 원활한 사회통합을 위해 적절한 단지배치 방안으로는 棟內 혼합과 동일 團地內 棟別分離 의견이 대부분으로 나타나 현행 블록별 혼합배치방식에 대한 재검토가 필요하다. 국민임대주택단지를 바람직한 방향으로 개발하기 위해서는 개발절차 전체 과정에서 전문가와 이해 당사자의 참여 확대가 필요하다는 의견이 많아 전반적으로 참여를 강조하는 의견이 많았다. 주민과 지자체 공무원중 수도권과 비수도권, 사업지구내 편입지역 거주여부, 담당업무 등에 따라 답변내용에 차이가 있는 지를 검증한 결과 일부 질문 항목에서 뚜렷한 입장 차이가 나타났다. 주민의 경우 지역적으로는 수도권 주민이 비수도권 주민에 비해, 편입지역내외 측면에서는 편입 지역외 거주주민이 정부방침에 대한 공감도가 높았다. 지자체 공무원은 비수도권 공무원과 주택업무 담당자가 국민임대주택단지 개발관련 정부정책이나 제도에 긍정적인 입장을 보였다. 국민임대주택단지를 바람직한 방향으로 개발하기 위해 개발절차 측면에서는 무엇보다 주민과 지자체의 적극적인 참여가 필요하다.

주민공람 기간 연장, 사업설명회 개최, 협의체 운영 등 주민의견 수렴제도를 보완하고 지자체의 권한을 지속적으로 확대하면서 지자체 차원의 조직을 늘려야 한다. 전문가의 참여 활성화를 위해 MA설계방식의 문제점을 보완하고 이를 충실화해야 한다. 개발내용 측면에서는 환경친화적인 주거단지 개발을 위해 토지이용계획상 계획지표뿐만이 아니라 교통 및 동선체계, 에너지 및 자원 등 다양한 요소 등을 고려해야 한다. 사회통합을 제고시키는 단지배치를 위해 단지의 규모에 따라 혼합방식을 달리하되, 장기적으로는 棟內 혼합방식으로 나가야 할 것이다. 마지막으로 현금 위주의 보상방식에서 벗어나 주택용지나 주택 등 현물로 보상하는 방식과 구획정리 방식을 일부 혼합하는 개발방식도 도입할 필요가 있으며, 수도권과 비수도권간 선호하는 이주대책의 차이점을 감안한 이주대책 보완이 필요하다. The Government is developing Restricted Development Zone(RDZ) which would be expected to be released for the national rental housing estates. But it confronts oppositions of the local citizens, local self-governing bodies and environmental civic groups.

The purpose of this study is groping desirable ways to develop the national rental housing estates in RDZ. As a result of the research on 40 national rental housing estates and 15 regular housing estates selected from the seven metropolitan districts, the former are more advantageous and better than the latter in the aspect of the location. As for the development plan comparing population density, floor space index and afforestation rate, etc., the national rental housing estates are being developed with lower-rise and lower density than regular ones.

But according to the survey which subjected to the interested parties such as the local citizens, local governments, developers and specialists, only a few think that RDZ is suitable for the site of national rental houses. Moreover a lot of people think that cooperation between local governments and developers is not smooth. Also about hearing residents' opinion as a means of residents participation, local governments and developers have positive opinion but residents take the negative view. It is assumed that residents' participation is very restricted in the process of developing the national rental housing estates.

A lot of people persist that regulations about plan criteria such as floor space index, population density, floor height limits, afforestation rates etc., should be maintained or reinforced to secure the distinction from general housing estates. Also many people insist that the rate of the rental houses in the national rental housing estate should be lower than 40% and the need to lower the rate less than existing 50% is stated for the better social mix. For developing national rental housing estates more desirably, a lot of people think that the participation of the specialists and interested parties is needed to be increased.

According to the research on differences among residents and local government officials depending on whether they live in the National Capital region or non-National Capital region, whether they live in the development district or not and what they take charges of, there are obvious differences of the points of view in partial questionnaire. Among residents, those of the National Capital area and outside areas of development site tend to agree with the government's policy. Among the local government officials, those of non-National Capital region and in charge of housing matter take affirmative positions on the developmet of national rental housing estates.

In the procedure of the development, participation of the residents and local governments is firstly needed to develop the national rental housing estate desirably. As a system to collect and reflect public opinions, it is necessary to extend the period of the public exhibition, to open project fair(presentation), to administer a conference group, to extense local government's competence and to increase the organization of government itself. To promote participation of specialists, it is necessary to complement the problems of MA design method .

In the aspect of development contents to develop eco-friendly housing estates, various aspects such as transportation and energy and resources as well as land usage planning should be considered. Various blending methods of houses in the estates should be selected depending on the scale of the housing estate, but it should be the blending way in the same building with rental houses and sold houses together in the long term. Lastly, it is necessary to deviate from the way of money compensation and to bring in the way of compensation by the actual goods such as building sites or houses and the developing way which include the land readjustment partially.

Also considering the different preferences between the National Capital area and non-National Capital area, supplementation of migrating counterplan is needed.