부동산펀드 활성화 방안에 관한 연구

부동산펀드의 현황과 활성화 방안을 연구했다.

The real estate fund has continued to grow through the amendment of laws and regulations several times and the accumulation of many experiences. But the size of real estate funds was at the level of 7% of total funds as of the end of March 2014, and at a slight level, 0.4% of total funds, based on public offering real estate funds. The real estate fund is the system introduced to encourage many small investors to invest in real estate, but the public offering real estate fund has not been vitalized in Korea. Therefore, it is necessary to vitalize the public offering real estate fund so that the real estate fund may spread to the base of many small investors.

To identify what has contributed to impediments to the vitalization of real estate fund, the consciousness survey concerning the propensity to invest and the real estate fund was conducted for ordinary investors, major investors in public offering real estate funds. And it proposed the scheme for vitalization of real estate funds. Results of the questionnaire research showed that the ordinary investors had a poor knowledge of the real estate fund and had a few experiences of investment on it. Analysis showed that the reason was the lack of publicity and of diverse products reflecting ordinary investors' needs.

Therefore, it is necessary to engage in active publicity activity and to develop diverse real estate fund products reflecting ordinary investors' needs. This study presented the real estate fund vitalization scheme in these two senses. In terms of publicity activity, it is necessary to engage in the active publicity of related bodies first of all. As shown in this questionnaire research, it is necessary to engage in planned and systematic publicity activity in consideration of the age, the investable amount, the size of assets subject to publicity.

For this purpose, it is necessary to place the experienced manpower who completed specialized education of the real estate fund in the institution related to its publicity and sale. Second, it is necessary to reinforce channel for publicity and sale of real estate funds. And it is necessary to reinforce the differentiated publicity channel considering age and vocation and to strengthen the sale channel preferred by ordinary investors as shown in this questionnaire research. In terms of the development of the real estate fund product, ordinary investors' needs are divided into stability and liquidity, namely, the Real Estate Convertible Option and the Advanced Redemption Option.

Therefore, this study reviewed and proposed the real estate convertible option and the advanced redemption option in terms of product development. First, the real estate convertible option is the option that the investor can convert the invested amount into the real estate when the loss occurs in the investment principal due to the poor performance of the fund at its liquidation. It is possible to distribute invested real estate itself to the investors at the time of fund liquidation by the Financial Investment Services and Capital Markets Act, but it is reviewed that there has been no case that the real estate has been distributed.

Practical legal and financial review is required, but the development of a new real estate fund product like the real estate convertible option is judged to contribute to the vitalization of investment in the real estate fund as it would be an advantage differently from securities and bond funds to the ordinary investors. Second, the advanced redemption option is the authority for ordinary investors to resell the fund at a given interval after setting the real estate fund. The real estate fund is basically close-end in an obligatory form in the Financial Investment Services and Capital Markets Act.

But seeing that liquidity is a determinant of important investment from a position of ordinary investors, it is necessary to make an institutional improvement and practical examination of it. 부동산펀드는 여러 차례의 법·제도 개정과 축척된 경험을 통해 성장을 거듭해 왔다. 하지만, 2014년 3월말 기준으로 부동산펀드의 규모는 전체 펀드의 7% 수준이며 공모 부동산펀드를 기준으로 할 때는 전체 펀드의 0.4%로 매우 미미한 수준이다. 부동산펀드는 소액 다수투자자의 부동산투자를 장려하기 위해 도입된 제도임에도 불구하고, 우리나라의 공모 부동산펀드는 매우 비활성화 되어있는 상태이다. 이에, 소액 다수투자자들을 중심으로 부동산펀드가 저변 확대될 수 있도록 공모 부동산펀드의 활성화가 요구되는 상황이다. 공모 부동산펀드의 주요 투자자인 일반투자자들을 대상으로 투자성향 및 부동산펀드에 대한 의식조사를 실시하여 부동산펀드가 활성화되지 못하는 원인이 무엇인지 파악하고 그 원인을 중심으로 부동산펀드의 활성화 방안을 제안하였다.

본 설문조사는 서울·경기 지역의 20세 이상 일반투자자를 대상으로 직접 면담 방식과 전자메일 의뢰 방식으로 2014년 4월 13일부터 6일간 실시되었으며 총 120부를 배포하여 98부를 회수하였다. 설문조사 결과는 통계프로그램인 SPSS 19.0을 활용하여 빈도분석과 교차분석을 통해 분석 및 해석되었다. 본 설문조사 결과, 일반투자자들은 부동산펀드에 대해 잘 알지 못하고 부동산펀드에 투자해 본 경험도 적은 것으로 나타났는데 그 이유는 홍보부족과 일반투자자들의 니즈가 반영된 다양한 상품이 부족하기 때문인 것으로 분석되었다. 따라서 적극적인 홍보활동과 일반투자자들의 니즈가 반영된 다양한 부동산펀드상품의 개발이 필요한 상황으로 두 가지 측면에서 부동산펀드의 활성화 방안을 제시하였다. 홍보활동 측면에서 봤을 때, 부동산펀드에 대한 인식을 높이고 투자기회를 높이기 위해서는 첫째, 관련기관의 적극적인 홍보가 최우선시 되어야 한다. 본 설문조사 결과와 같이 홍보대상의 연령, 투자가능금액, 자산정도 등을 고려한 계획적이고 체계적인 홍보활동이 필요하다. 그러기 위해서는 부동산펀드를 홍보하고 판매하는 관련기관에 전문교육을 이수하고 풍부한 경험을 가진 인력의 배치가 필요하다. 관련기관의 운용 또는 판매인력에 대한 지속적이고 전문적인 교육도 매우 중요한 부분이다. 둘째, 부동산펀드의 홍보 및 판매채널을 강화하고 다각화해야 한다.

본 설문조사 결과와 같이 연령과 직업을 고려한 차별화된 홍보채널의 강화가 필요하며 일반투자자들이 선호하는 판매채널의 홍보도 강화해야 한다. 더불어, 홍보채널과 판매채널을 좀 더 다각화한다면, 일반투자자들이 부동산펀드에 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 기회가 될 것이다. 부동산펀드 상품의 개발 측면에서, 본 설문조사 결과 일반투자자들의 니즈는 크게 안정성과 유동성 즉 실물전환옵션과 조기상환옵션으로 구분되었다. 이에, 상품개발 측면에서 실물전환옵션과 조기상환옵션을 검토·제안하였다. 첫째, 실물전환옵션은 부동산펀드 청산시점에 펀드의 실적이 저조하여 투자원금에 대한 손실이 발생할 때 투자자가 투자금액을 실물투자자산으로 전환할 수 있는 옵션이다. 자본시장법은 펀드 청산 시 투자자산의 매각을 통한 현금 분배와 투자자산 자체의 분배를 모두 규정하고 있지만, 현금을 분배하는 방식이 일반적인 모습이며 현재까지 실물을 분배했던 사례는 없던 것으로 검토되었다. 실질적인 법률적·재무적 검토가 필요하겠지만, 실물전환옵션과 같은 새로운 부동산펀드 상품의 개발은 일반투자자들이 펀드투자 고려 시 주식·채권펀드등과는 차별화되는 부동산펀드만의 장점으로써 인식되어 부동산펀드 투자 활성화에 기여할 것으로 판단된다. 둘째, 조기상환옵션은 부동산펀드 설정 후 일정 간격을 두고 펀드를 환매할 수 있는 권한이다. 자본시장법상 부동산펀드는 기본적으로 폐쇄형을 의무화 하고 있다.

하지만, 일반투자자들의 입장에서 환금성은 중요한 투자 결정 요인이기 때문에 제도적 개선과 이에 따른 실무적인 검토가 요구된다.