베트남 개발사업의 인·허가 절차에 관한 연구 : 국내개발사업과 베트남 개발사업의 인·허가 비교 분석을 중심으로

베트남 개발사업의 인허가 절차를 국내 제도와 비교했다.

1992년 한국과 베트남의 국교정상화가 이루어지고 베트남의 건설 및 부동산시장이 외국업체에게 개방되면서 베트남의 부동산 시장은 과거 강남개발과 같은 무지개 비젼을 꿈꾸며 규모의 확대와 더불어 양적인 성장도 급속도로 빨라지게 되었다. 그간 저임금의 생산시장을 찾아 대규모로 중국으로 진출하던 국내산업계는 2000년대 초반을 지나면서 중국을 대체할 수 있는 생산 및 소비시장을 모색하게 된다. 특히 고도성장을 달성한 중국의 제반 투자여건이 열악해지고 인건비 부담 등이 커지게 되자, 노동집약적인 제조업 위주로 제품의 생산 경쟁력을 확보하기 위해 새로운 진출지역을 찾는 것은 기업에게는 새로운 기회를 찾기 위한 노력과 함께 생존을 위한 접근방법이었다. 국내산업계가 진출하고자 하는 신규 Emerging Market은 투자, 생산 및 소비 등의 측면에서 과거 몇 년간 고성장을 이루었거나 향후 고도성장의 달성이 예상되는 지역이 1차적으로 관심의 대상을 받게 되었다. 이에 Brics라고 불리는 브라질, 러시아, 인도, 중국지역이 성장이 우선시 되는 지역으로 먼저 각광을 받게 되었다. 이후, 이런 이머징마켓의 개척과 더불어 인도차이나 반도에서 한국과 많은 유사점을 가지고 있는 베트남이 향후 중국을 대신하여 경쟁력 있는 투자, 생산 및 소비시장으로 부각되게 되며, Vrics(베트남, 러시아, 인도, 중국)라는 신생용어가 탄생하게 된다.

베트남은 지정학적으로도, 전통적, 정서적, 문화적으로도 우리나라와 많은 유사점을 가지고 있는 나라이다. 이런 유사점이 베트남에서 진행되는 부동산개발사업의 인·허가부분에서는 어떠한 공통점이 있고 차이점으로 발전되고 있는 지를 알아보는 것이 본 연구의 주된 목적이라고 할 수 있다. 결론적으로 베트남의 개발사업의 인·허가절차는 기본적으로는 국내의 절차와 유사하지만, 실무상으로 접근하면 많은 차이점이 있다는 것을 알 수 있었다. 첫 번째, 개발사업추진을 위한 토지확보단계에서부터 큰 차이점이 발생하며, 토지보상이 시간과 비용이 많이 소요되는 어려운 과정이라는 점이다. 실제로 보상과정은 법규상 혹은 피상적으로 생각하는 것 보다도 훨씬 더 복잡하고 노력과 인내가 요구되는 과정이었다. 두 번째, 국내 개발사업의 경우는 대지의 소유권을 확보하고 대한주택보증(주)의 분양보증을 받으면, 착공과 동시에 분양이 가능하나, 베트남은 주택법 39조의 규정에 의하여 지하공사가 완료된 후, 공식적인 분양을 할 수 있다. 세 번째, 국내의 경우는 사업주체가 분양을 위해서는 대지의 소유권을 확보하고 대한주택보증의 분양보증을 받아야 하나, 베트남의 경우는 분양보증과 분양승인이 없이 일정 요건만 구비하면 분양을 진행할 수 있다. 네 번째, 국내의 경우 토지수용을 강제할 수 있으나, 베트남의 경우는 토지수용제도는 있어도, 실제 실행이 어렵다는 측면이 있다.

다섯 번째, 국내 개발사업에 있어서는 환경영향평가, 교통영향평가 등 심의제도가 활성화되어 있으나, 베트남의 경우는 제도는 있어도 하나의 요식행위에 지나지 않는다. 다만 향후 베트남도 영향평가를 강화할 것으로 예상할 수는 있을 것이다. 여섯 번째, 국내사업의 경우는 수도권 안에서 대규모 개발사업을 시행하고자 하는 경우에는 수도권정비위원회의 심의를 거쳐야 하나, 베트남의 경우는 수도권 과밀억제 등을 위한 심의제도가 없다는 점이다. 다만 도시계획법과 도시개발 기본계획 등에 의해 규제는 이루어지고 있다 일곱 번째, 착공계를 받으면 바로 착공이 가능한 국내의 경우와는 달리, 베트남의 경우, 착공을 위해서는 투자자의 명의로 된 사업부지를 보유하고, 건축허가를 받고, 승인받은 도면(Basic Design)이 있어야 한다. 또한, 시공계약을 체결하고 공사일정에 따른 시공자금이 준비되어 있어야 하며, 안전 및 환경관련 조치에 대한 계획서를 제출해야 한다. 여덟 번째, 베트남의 경우는 분양전산시스템이 현재까지는 미성숙한 단계로서, 수분양자가 현금을 들고 와서 분양을 받는 경우도 있다. 또한 부동산의 양도, 이전, 임차 등의 행위는 부동산 거래소를 통하여야 하고, 20% 분양물량까지는 사전계약에 의해 선분양이 가능하다. 아홉 번째, 베트남 개발사업에 있어서는 분·부담금 제도가 활성화 되어있지 않고 사업별로 시정부와 협의해야 한다.

열 번째, 국내의 경우 신도시 개발사업자가 공기업이나 지자체, 공사로 한정돼 있는 반면, 베트남의 경우는 신도시 개발업체가 자본력과 능력이 있으면 제한 없이 추진할 수 있다 열한 번째, 베트남 개발사업의 경우, 분양가는 공사기간 중 혹은 분양기간 중에도 개발업체의 결정에 따라 변경 혹은 조정이 가능하다. 열두 번째, 베트남에서 발급받은 투자허가서는 발급 후 12개월 이상의 기간 동안 허가된 사업이 이행되지 않거나, 적법한 사유 없이 약정된 스케줄에 따라 사업이 이행되지 않는 경우 투자허가서가 취소될 수도 있다. 상기의 많은 유사점과 차이점에도 불구하고, 연구를 진행하면서 베트남에서는 인민의 정부라는 말을 실감할 정도로 의사결정이 다수의 의견, 즉 여러 부서의 통일된

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 배경과 목적 = 1 제2절 연구의 방법과 절차 = 4 제2장 국내 개발사업의 과정 및 인·허가 고찰 = 6 제1절 국내개발사업의 개발과정 = 6 1. 부동산 개발사업의 개발과정 = 6 2. 부동산 개발사업의 일반적인 절차와 특징 = 7 제2절 국내 부동산 개발사업의 종류 = 11 1. 부동산 개발제도에 의한 분류 = 11 2. 부동산 개발주체에 의한 분류 = 13 3. 개발방식에 의한 분류 = 14 제3절 국내 개발사업의 인·허가 고찰 = 17 1. 국내 개발사업의 인·허가 일반사항 = 17 2. 국내 주택개발사업의 인·허가절차 = 19 제3장 베트남 부동산 시장의 개관 = 30 제1절 베트남 일반개요 = 30 1. 베트남 일반개요 = 30 2. 베트남의 경제동향 = 31 3. 베트남의 역사 = 34 제2절 베트남 도이모이 정책의 영향과 평가 = 37 1. 실시배경 = 37 2. Doi Moi 정책 도입 이전의 베트남 경제 실상 = 38 3. Doi Moi 정책 도입 이후의 베트남 경제 변화 = 38 4. Doi Moi 정책 도입 이후 경제외 분야의 변화 = 41 5. Doi Moi 정책의 성과와 평가 = 42 제3절 베트남 건설 및 부동산 시장의 현황 = 45 1. 베트남 건설산업의 일반현황 = 45 2. 베트남 부동산 시장의 일반현황 = 47 제4장 베트남 개발사업의 인·허가 절차 및 사례분석 = 52 제1절 베트남 토지, 주택 정책 동향 = 52 1. 베트남 토지정책 동향 = 52 2. 베트남 주택정책 동향 = 60 3. 기타 정책 동향 = 63 4. 건설 부동산관련 주