開發負擔金 賦課基準의 適正性 分析을 通한 制度 改善에 관한 硏究

개발부담금 부과기준의 적정성을 분석하고 제도 개선방안을 연구했다.

1990년 본격적인 토지공개념 제도가 시행된지 30년이 다가오고 있다. 고도성 장기에 도입된 소위 부동산 3법의 시행으로 급등하던 부동산투기를 잡기위한 정책적 목표는 이루었지만 토지재산권에 대한 지나친 규제 등의 위헌적 요소와 경제적 요인 등으로 토지공개념 제도의 일부는 폐지되었다. 그러나 위헌적 요 소를 개정한 개발부담금 제도는 약 30년을 개발사업으로부터 발생하는 불로소 득적 이익을 환수하는 개발이익환수제도의 일익을 담당하고 있다. 불로소득적 개발이익을 환수하려는 개발부담금 제도는 사회·경제적 상황이 나 정치적 고려 등으로 인하여 부과중지, 부과면제, 유예, 감면 등의 방법이 적 용되면서 납부의무자에게 혼선과 불신을 주는 측면이 있고, 부과권자에게는 부 과행정의 혼란을 가져오고 있다. 최근 정부는 부동산가격 급등에 따라 민간아파트에 분양가상한제를 재도입하 였고 2019년 12월에는 2020년 공시지가 현실화율을 높여 보유세를 올리는 방안 등을 발표하여 여전히 부동산 문제는 커다란 이슈화가 되고 있다. 개발부담금 제도는 다각적인 관점에서 학위논문 및 학술연구 등을 통하여 제 도개선을 위한 선행연구가 이루어져 왔고 국토교통부를 중심으로 한 지가산정 및 개발비용 산정 등의 부과기준에 대하여 제도개선이 이루어져 왔다.

하지만 여전히 개발부담금 산정을 위한 지가 산정기준 및 개발비용 산정방법이 복잡하 고 어려워 개발부담금 부과기준에 대한 개선사항이 여전히 존재하고 있다. 본 연구는 개발부담금 제도 시행의 정당성을 확인하기 위하여 현행 「개발이 익환수에관한법률」과 관련한 헌법적 근거를 조문별로 확인하고, 헌법재판소의 헌법소원을 중심으로 연구하여 개발부담금 제도와 관련한 조문별 태도를 확인 하였다. 또한 다수의 개발부담금 관련 대법원 판례를 조사·연구하여 부과기준 및 전반적인 개발부담금 제도에 대한 쟁점사항을 시대별로 검토하였다. 그리고 납부의무자가 원가계산 방식을 적용하여 제출한 개발비용 산출내역서를 연구하 여 실무상 지속적으로 문제가 되는 쟁점사항에 대해 개선점을 제시하였다. 이에 따라 개발부담금 제도와 관련한 개선책으로 첫째. 개발부담금 부과의 기준이 되는 개발이익과 관련하여 산업단지 개발사업의 분양가에는 분양시 적 정이윤율을 적용하여 규제된 실현이익이 반영된 반면 개발부담금 부과시 개발 이익은 미실현이익이며 광의의 이익이므로 다른 개발사업과 비교하여 더 높은 부과율로 부과되는 결과가 나타나고 있고, 따라서 개발이익의 개념이 상이하다 는 문제점을 확인하여 개선안을 제시하였다. 둘째.

개발부담금 부과후 장기간이 소요되는 잦은 행정쟁송의 문제점을 개선하기 위한 방법으로 개발부담금 부과 고지후 납부기한인 6개월 이내에 불복쟁송에 대한 합의를 도출할 수 있는 중재 합의 제도의 도입을 개선책으로 제시하였다. 셋째. 개발부담금 예측시스템의 개 발을 제시하였다. 공공성을 지닌 개발사업을 제외하고 개발사업의 목적은 개발 이익을 추구하는데 그 목적이 있다. 따라서 적정한 개발이익을 환수하는 방안 에 대한 사업시행자의 판단은 그 크기가 다를 수 있으므로 개발사업의 인허가 시점부터 개발이익의 크기를 예측할 수 있는 시스템을 개발한다면 투기적 개발 사업을 예방할 수 있을 것이다. 준공후 사후적으로 납부하는 개발부담금 부과 체계로 인하여 부과후 불복쟁송이 과다하게 발생되는 측면도 예방할 수 있을 것이다. 개발부담금 부과를 위한 부과기준중 개발비용 산정과 관련한 개선방안은 다 음과 같다. 첫째, 부관의 일종인 사업승인조건을 활용하여 사업시행자에게 개 발비용 산출명세서 작성을 위한 기초자료 제출의무를 적시하여 명확한 규정을 주지시킬 것을 제안하였다.

불명확한 설계도서의 내용을 구체화하여 토목도면 의 상세도 및 지질조사서, 토사운반확인서 등과 같은 설계도서를 개발사업 시 행기간내에 관할관청에 제출하도록 사업승인(변경)조건에 적시하여 준공후 개 발비용 산정자료로 활용하므로서 개발비용산정의 객관성을 향상시켜 부과행정 의 객관성과 쟁송의 여지를 제거하여 신속한 부과결정을 유도할 수 있다. 둘째, 「개발부담금부과징수업무처리규정」중 개발비용 산정을 위한 기초자 료에 대하여 구체적으로 명시할 것을 제시하였다. 셋째, 납부의무자가 제출하는 개발비용 산출명세서의 작성에 대한 전문성의 강화를 제시하였다. 개발부담금을 조세적 성격으로 규정되어 있고, 개발부담금 고유의 특성에도 불구하고 지방자치단체의 재정수입의 하나로 인식되어 있어 그 부과기준은 전문성과 엄격성이 요구되고 있다. 따라서 사업시행자가 제출하 는 개발비용 산출명세서도 명확한 법적근거에 의하여 산출되어야 하므로 최소 한 토목 및 건축공사와 회계적 개념 그리고 공사원가를 산정할 수 있는 전문인 이 작성하도록 유도하여 전문성과 객관성을 높여야 할 것이다. Almost 30 years have passed since the public ownership system of land was implemented in full swing in 1990.

Although the policy goal was achieved to curb soaring real estate speculation through the implementation of the so-called 3 Real Estate Acts introduced during the high-growth period, the public ownership system of land was partially abolished due to unconstitutional elements such as excessive regulations on land property rights and economic elements. However, the revised development charge system stripped of non-constitutional elements has played a role as part of the development gain restitution system, which redeems the unearned income from the development project, for about 30 years.

The development charge system, which seeks to redeem the unearned income of development gains, has applied such methods as suspension, exemption, reprieve, or reduction due to social or economic circumstances or political considerations etc. and thus caused confusion and distrust to the persons liable for the payment, and also caused confusion to the imposing authority in the execution of imposition.

Recently, the government reintroduced the price ceiling system for sale of private apartments due to skyrocketing real estate prices, and in December 2019, the real estate issue is still a big issue with the announcement of the plan of raising holding taxes by increasing the realization rate of the appraised value of land in 2020 etc. The development charge system has been studied by academic thesis and research from various perspectives for the improvement of the system, while the system has been improved in terms of the imposition criteria such as land price and development cost calculation mainly by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport.

However, the imposition criteria of development charges still has room to improve since the method for calculating land price and development cost for calculating development charges are complicated and difficult. In order to verify the validity of the implementation of the development charge system, this study checked the constitutional basis of the current 「Restitution of Development Gains Act」 article by article, and the attitude of each article in relation to the development charge system by examining the Constitutional Court's appeal cases.

In addition, it reviewed issues concerning the imposition criteria and the overall development charge system by examining and studying a number of cases of the Supreme Court related to development charges. Further to this, the study presented improvement measures for the issues that were continuously raised in practice by studying the development costs calculation statement submitted by the persons liable for the payment applying the cost calculation method. As a result, the study presented improvement measures as follows.

First, while the selling price of industrial complex development projects reflects the regulated actual gains by applying the appropriate rate of profits when selling, the development gains at the point of imposing development charges are unrealized and comprehensive gains, resulting in the higher imposition rate of development gains than other development projects. Therefore, the study confirmed the problem in different concepts of development charges and presented an improvement measure.

Second, the introduction of an arbitration agreement system, which can produce an agreement on the disobedience dispute within 6 months after the notice of imposition of development charges, was suggested as a way to improve the problem of frequent administrative disputes that take long periods after the imposition of development charges. T