연구 요약
연구 요지 (AI)
부동산 경매에서 주택 임차인의 권리 보호 방안을 연구했다.
초록
급격한 산업사회로의 발달은 농촌인구의 이농현상과 함께 도시인구의 갑작스런 집중현상을 초래하게 되었다. 이로 인해 도시지역의 주택난이 심각해지면서 커다란 사회문제로 등장하게 되었다. 특히 국토가 좁고 인구가 많은 우리나라는 부동산의 공급이 수요에 미치지 못한 결과로 자연히 타인의 부동산을 빌려 쓰는 생활관계로 발전하지 않을 수 없게 되었다. 이렇게 수요와 공급의 불균형이 깨지고 임차인들의 주거안정 문제가 심각한 사회문제로 대두되게 되자, 이를 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택세입자를 보호하여 국민주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 1981년 3월 5일 본법이 제정되기에 이르렀고, 그 뒤로 계속하여 임차인보호를 확대 강화하는 방향으로 여러 차례의 법 개정이 이루어지면서 오늘에 이르고 있다. 그러나, 민법 제621조, 제622조 제1항 및 제652조의 규정에도 불구하고 부동산 임대거래 현실상 임차인이 임대인의 협력을 얻어 임차권등기를 경료하는 경우는 거의 없는 실정이고 임차인의 보호에 여전히 미흡할 따름이다.
또한 우리나라의 임대차 거래의 현실은 경제적 약자라 할 수 있는 세입자가 상대적으로 우위에 있는 임대인인 건물주를 상대로 하여 임차권등기를 요구한다는 것은 매우 어려운 문제이고, 건물주 역시 여러 가지 이유로 임차권등기를 경료 하기를 기피하고 있는 것이 현실적임에 비추어 임차인의 생활을 안정시키기 위해서 국가가 적극적으로 법적 안전책을 마련해 주어야 하는 것이다. 위와 같은 실정을 감안하고, 특히 경제적으로 열악한 위치에 있는 부동산임차인의 보호를 위해서는 민법의 규정만으로는 부족하다고 느껴 특별법이 제정되었다. 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이 그것인데 이 법들은 임차인 보호를 위하여 특히 다음과 같은 세 가지 내용을 포함하고 있다. 첫째, 등기외의 방법에 의해 제3자에게 효력을 미치게 하는 대항력의 부여, 둘째, 임차권의 존속보호, 셋째, 차임의 상한을 제한하여 차임을 사회적으로 통제하는 것이다. 이러한 세 가지 원리는 상호보완에 의해서 가치상승의 효과가 발생함은 명백하나 여러 가지 미흡한 문제점이 발생하여 본 논문은 그러한 문제점이 발생하는 사례들을 통하여 개선방안을 연구하고자 한다. 본 논문을 요약해서 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 타인의 주택을 임차하여 생활한다고 하여 영세하다고는 볼 수 없지만, 그래도 다수를 차지하는 극빈층이 많기 때문에 법 적용에 있어서 보호대상을 폭 넓게 다루어 져야 한다.
따라서 주택임대차보호법의 적용범위에서 겸용주택을 보호대상으로 하고 있지만, 그 범위를 좁게 규정하고 있기 때문에 무주택 서민들이 생계를 위하여 영업을 하면서 살고 있는 것이 현실인 점을 감안해보면, 주거용. 비주거용을 구분하는 것은 실익이 없다고 본다. 영세서민을 보호하는 것이 입법취지인 점에 비추어 본다면, 전면적으로 보호대상에 포함시키는 것이 타당하다고 본다. 둘째, 대항력에 있어서 주민등록 전입에 따른 문제점을 요약해 보면, 임차인이 주택에 입주는 하였지만, 주민등록전입을 못한 사이 당해 주택에 타 물권이 설정된 경우 보호를 받지 못하는 등 고의성 사고가 속출하고 있다. 독일의 경우 임대차 계약만으로, 일본의 경우 주택인도만으로 대항력을 인정하고 있다. 따라서 대항력에 있어서 주민등록 전입요건을 삭제하든지, 아니면 대항력의 효력발생일을 익일이 아닌 전입신고일로 수정되어야 한다. 또한 주택 승계문제에 있어서 양수인이 양도인의 권리 의무를 승계한 것으로 보아. 임차인은 양수인의 주택인도 청구를 거절할 수 있고, 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다. 문제는 이때 종전 임대인, 즉 주택 양도인은 면책된다는 것이 판례의 견해이다.
그러나 주택임대차보호법의 입법취지 및 임차인 권익을 우선한다면 종전 계약기간이 종료 될 때까지 종전의 임대인에 대해서도 임차보증금의 반환을 인정해서 임차권등기명령제도의 보완책으로 임차인의 신속한 주거이동이 이루어질 수 있도록 제도적 마련이 뒤따라야 되겠다. 셋째, 확정일자 제도로 우선변제가 가능하며, 계약 후에 보증금 변경으로 인한 문제가 발생하지는 않으나 공적으로 공시되지 않는 한 탈법적으로 악용될 소지가 많다는 것이다. 또한 계약서 분실시 재발급의 어려움이 있다. 따라서 전입시 계약서를 첨부하여 별도장부에 보증금액을 기재하여 동사무소에서 비치하는 것을 법으로 적용하여 이해관계인의 요청시 열람 및 발급이 가능하도록 하는 방법으로 한다면 거래의 투명성과 사고발생시 임차인 권리보호에도 기여하게 될 것이다. 넷째, 소액임차인의 최우선변제권에 있어서는 상한액을 규정한 것은 극빈 영세 서민을 보호하는 법 취지에 어긋나며 미흡하다는 문제점이 있다. 소액보증금의 범위와 최우선변제 받을 수 있는 금액을 현실에 맞게 물가지수 통계자료에 의해 현실적인 상한액으로 상향조정되어야 할 것이다. 또한 차임통제의 규제에 따라 임대인이 신주택임차인을 찾아 계약을 체결함으로써 차임이나 보증금액을 증액함에 따라 오히려 주택차임을 인상하는 결과를 초래하고 있다. 따라서 임대인의 적정이윤 보장과 임차인이 부당한 증액청구를 거절할 수 있도록 하여야 할 것이다.
다섯째, 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권 등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 임차인 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위하여 1999년 3월 1일 개정된 제도인데, 상대적으로 임대인의 재산권 행사에 불이익은 고려되지 않았다는 비판을 받고 있다. 임차권등기가 되어있는 주택을 임대하거나 이를 담보로 융자를 받는다는 것은 불가능하여 결국 임차주택을 감소시키고 보증금을 상승시키는 요인으로 작용할 수 있다. 또한 임차권등기명령제도에 있어서 서민층의 주거 안정을 위하여 도입된 제도인데도 불구하고 도리어 행정적 절차상 복잡하고 어렵기 때문에 누구나 쉽게 활용할 수 있도록 단순화해야 되겠고, 임차권등기 경료 후 입주한 임차인에 소액임차권은 보호되지 못하기 때문에 사용수익의 저해요소가 되고 있다. 따라서 우선변제권을 갖춘 임차인에게 임차권에 기한 경매청구권을 부여하여 신속하게 보증금을 회수할 수 있도록 제도적 장치가 마련되어야 할 것이며, 임차권등기명령제도를 신청하고 실지로 보증금을 받지 못하고 나갈 경우 또 다른 주택마련을 위한 보증금의 어려움울 겪게 된다. 따라서, 임차권등기명령신청서를 첨부하면 관련 주택보험에서 임차보증금을 반환받지 못한 임차인에게 임대인이 이자를 지불하고 임차인은 보증금을 받고 나갈 수 있다면 소액임차인을 보호하는데 기여하리라 본다.
그 외에 임차인의 주거안정을 위해 주택임대차보호법에 재계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 명시하여 새로운 임차인과 계약을 하지 못하도록 하여 임차인의 주거안정에 기여하여야 할 것이며, 임대인과 임차인의 권리와 의무에서, 항상 분쟁의 소지가 많기 때문에 임대인의 의무사항과 임차인의 의무사항을 주택임대차보호법에 명시하거나 공인중개사 확인설명서 사항에 부본으로 첨부하여 분쟁의 소지를 줄이는 방안을 제시하고 있다. 본 연구에서 살펴본 문제점이나 개선방안에 대해 영세 임차인들의 주거 정착에 도움이 될 수 있도록 구체적으로 조사하고 연구하여 영세 임차인을 보호하고 분쟁의 소지를 줄일 수 있는 방안을 지속적으로 연구 하여야 한다고 본다.
목차
제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위와 방법 = 2 1. 연구의 범위 = 2 2. 연구의 방법 = 2 제2장 주택경매절차에 있어서 임차인 지위 = 4 제1절 주택임대차의 법적 이론 = 4 1. 주택임대차의 입법배경과 취지 = 4 2. 주택임대차보호법의 내용 = 6 제2절 이해관계인으로서의 임차인 지위 = 13 1. 이해관계인의 의의와 범위 = 13 2. 이해관계인인 임차인 = 16 (1) 민법상 대항요건을 갖춘 임차인 = 16 (2) 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인 = 17 3. 이해관계인으로서의 임차인 권리 = 18 제3절 경매절차의 참여권자로서의 임차인 지위 = 19 1. 경매의 유형 및 절차 = 19 2. 경매개시결정단계에서의 지위 = 25 3. 매각(입찰)기일에서의 지위 = 29 4. 매각결정(낙찰)기일에서의 지위 = 32 5. 배당단계에서의 지위 = 41 제3장 경매주택의 낙찰에서의 임차인 보호법리 = 46 제1절 주택임차인의 대항력 = 46 1. 대항력의 의의 = 46 2. 대항요건 = 46 3. 대항력의 발생시점 = 48 4. 대항력의 존속요건 = 48 5. 대항력의 존속기간의 종기 = 49 제2절 대항요건과 확정일자 제도 = 49 1. 확정일자의 개념 = 49 2. 우선변제권의 요건 = 50 3. 우선변제권의 내용 = 51 4. 대항력과 우선변제권과의 관계 = 53 제3절 주택임차인의 최우선변제권 = 55 1. 최우선변제권의 의의 = 55 2. 최우선변제권으로서의 요건 = 57 3. 우선변제권과의 공통점 및 차이점 = 59 제4절 임차권등기명령제도 = 60
발행 정보
2008. 경기대학교 행정대학원 국내석사 학위논문