부동산매매업 과세제도 개선에 관한 연구 : 건물을 신축 분양하는 개인사업자 중심으로

개인 부동산매매업자의 과세제도 개선 방안을 연구했다.

부동산매매업이란 단순히 부동산을 사고, 파는 행위만을 의미할 수도 있지만 오래된 건물을 철거하여 새로운 건축물을 건설하여 분양하거나, 기반 시설 자체가 열악한 낙후된 동네의 여러 건축물을 모두 철거한 후 새로운 건축물 등을 건설하여 분양하는 행위도 이에 포함된다. 사업자는 크게 법인사업자와 개인사업자로 구분되며 사업자의 형태에 따라 각각 다른 세법을 적용한다. 하지만 사업의 종류가 부동산매매업에 해당하면 다른 업종에 비해 더 많은 납세의무를 부담하게 되며, 이는 부동산매매업을 영위하는 법인사업자보다 개인사업자에게 더욱 가중된다. 일반적으로 동일한 업종을 영위하는 사업자라면 법인사업자가 가지는 납세의무의 범위와 개인사업자가 가지는 납세의무의 범위가 같거나 비슷해야 한다. 만약 납세의무의 범위가 사업자의 형태에 따라 한쪽으로만 더욱 넓게 적용된다면 이는 공평한 과세제도라고 인식되지 못할 수 있다. 세법은 개인사업자에게만 토지 등 양도차익에 대한 예정신고제도를 운영하고, 이월결손금도 일정 부분에 있어서는 공제의 제한을 두고 있다. 사업과 관련되어 있음에도 불구하고 부가가치세 조기환급제도를 활용하지 못하는 부분도 존재하고, 미분양 시에는 분양 물건에 따라 미분양에 대한 종합부동산세 합산배제 규정도 차별적으로 운영되고 있다. 이와 함께 현행 세법이 부동산매매업의 정의에 대해 모호한 입장이다

보니 이를 법률로 정의하기보다는 대법원 판례에 의존하고 있어 법률로 이를 규정해야 할 필요성이 존재하고, 개인사업자와 법인사업자 간의 분양매출에 대한 수익인식이 각각 다르게 해석 및 규정되어 있는 부분도 이를 획일화하여 단순화할 필요가 있다. 본 연구는 부동산매매업 과세제도 개선에 관하여 다음의 의견을 제시하고자 한다. 첫째, 부동산매매업에 대한 사업성 판단 기준과 관련해서 거주자인 부동산매매업자로 볼 것인지 단순히 사업성이 없는 개인의 양도로 볼 것인지를 법률에 명확히 규정해야 한다. 둘째, 규정별 수익인식 기준을 통일화해야 한다. 기업회계기준, 국제회계기준, 법인세법 및 소득세법에서 부동산매매업에 대한 수익인식 규정을 각자 다른 기준으로 제시하고 있다. 여러 법률과 규정에서 다르게 규정된 것을 통일해서 법 해석에 대한 불필요한 논쟁을 줄여야 한다. 셋째, 토지 등 매매차익에 대한 예정신고납부 규정을 축소 또는 폐지하여 납세자의 납세협력비용을 줄여야 한다. 만약 토지 등 매매차익에 대한 예정신고납부 규정을 유지한다면 예정신고 시 적용하는 필요경비의 범위를 양도소득이 아닌 사업소득 규정을 준용하여 납세자의 불필요한 자금압박을 해소해야 한다. 넷째, 개인사업자의 부동산매매업 사업소득금액에 대한 과세표준에 중과세율이 적용되는 경우 타 소득과 적용세율에 차이가 있다는 이유만으로 이월결손금을 공제받지 못하는 부분을 폭넓게 허용해야 한다.

다섯째, 사업 설비를 신설ㆍ취득ㆍ확장 또는 증축하는 자산의 범위를 감가상각자산으로 한정하지 않고 모든 자산으로 그 범위를 확대하여 부동산매매업을 영위한다는 이유만으로 조기환급제도를 적용받지 못하는 부분을 개선해야 한다. 여섯째, 주거용건물과 달리 비주거용건물이라는 이유만으로 미분양에 따른 종합부동산세 합산배제 규정을 적용받지 못하는 부분을 보완할 수 있는 법률 규정이 마련되어야 한다. When a business owner sells new buildings, corporate entities are subject to corporate tax, while individual entrepreneurs are subject to income tax. All entrepreneurs should bear the same tax obligations, regardless of their business type.

However, businesses engaged in real estate sales face additional burdens, such as the preliminary reporting and payment obligation on capital gains from land sales, and they can not receive tax support such as early refunds, unlike businesses in other industries. This study reveals that corporate entities selling real estate only incur additional corporate tax on the transfer income from land, whereas individual entrepreneurs in real estate sales face significantly broader tax obligations compared to their corporate counterparts. Imposing a greater tax burden solely because the taxable property is real estate is inconsistent with the principle of tax equity.

Furthermore, if the scope of tax obligations differs based on the type of business entity, with individual entrepreneurs facing broader obligations than corporations, it contradicts the notion of fair taxation. Thus, the scope of tax obligations should be the same for all business entities handling the same taxable property. To address this issue, the study suggests that if tax obligations specific to real estate sales are defined, the scope of real estate sales in tax law must be clearly defined. However, current tax laws inadequately define business operations and, despite the Standard Industrial Classification of Korea, have not addressed these issues across various tax laws.

Moreover, using real estate sales registration to evade high transfer income tax rates undermines the purpose of these rates. Nevertheless, entrepreneurs who build and sell new buildings rarely engage in construction to avoid these high rates. Therefore, if it is challenging to reduce the tax obligations for all real estate business owners, at least the tax burden on individual entrepreneurs building and selling new buildings should be alleviated. To resolve these issues, the study proposes the following solutions: First, the definition of business should not rely on case law.

Instead, relevant tax laws should include a separate provision defining business, and the deleted provisions of the Income Tax Act concerning the definition of businesses should be restored. This would prevent reliance on the Korean Standard Industrial Classification for industry categorization. Detailed explanations that distinguish between real estate sales businesses and housing construction and sales businesses, as described in the Income Tax Act enforcement standards, should be incorporated into higher-level legislation to facilitate taxpayer understanding and compliance.

Second, the criteria for revenue recognition from deposit sales are not standardized among corporate accounting standards, K-IFRS, the Corporate Tax Act, and the Income Tax Act, leading to frequent disputes with tax authorities. To align with the global trend of unifying accounting standards and to enhance trust in accounting transparency internationally, it would be beneficial to adopt a single standard. Third, individual entrepreneurs engaged in real estate sales uniquely suffer from the adverse effects of applying certain capital gains necessary expense regulations or the pre-reporting and payment system for transfer income when calculating business income.

These provisions should be boldly eliminated or reduced. Fourth, a loss should be recognized as a legitimate deficit arising from business activities and should be deductible from future business income, justifying the existence of the system. Current regulations should be reviewed to ensure there are no excessively harsh discriminations against individual entrepreneurs in the real estate sales sector. The relevant tax laws should be amended to allow carryover loss deductions, even if different tax rates apply. Fifth, the early refund system under the Value-Added Tax Act, which is currently limited to depreciable assets, should be revised to broaden its scope.

The current tax laws have resulted in discrimination against businesses engaged in real estate sales. These laws should be amended to eliminate discriminatory provisions between businesses. Lastly, the exclusion regulations for comprehensive real estate tax resulting from large-scale sales projects should be r