경기도 가로주택정비사업 추진방안

경기도 가로주택정비사업의 현황과 추진방안을 제시했다.

가로주택정비사업은 2012년「도시 및 주거환경정비법」이 개정되면서 새로 도입된 주거지 정비사업으로 기존의 가로형태를 유지하면서 1만㎡ 미만의 소규모로 블록단위로 주거환경을 정비하는 사업이다. 가로주택정비사업은 정비기본계획에 포함되지 않아도 되고, 추진위원회 구성이 제외되며, 조경기준, 건폐율, 건축물 높이, 부대시설 설치기준 등을 완화 받을 수 있어 활성화가 기대되었으나 현장에서는 오히려 다세대·다가구 등 필지단위의 건축이 활발한 실정이다. 2010년 기준으로 경기도 내 다세대·다가구주택은 18,926호가 신축되는데, 2016년에는 총 55,767호가 신축되어 연간 신축호수가 약 2.9배로 급속히 늘어나고 있다. 이는 원도심에서 대규모 재개발이 불가능해 지자 주민동의 등 복잡한 절차없이 1~2개 필지매입을 통한 건축이 손쉽게 일어나기 때문이다. 하지만 이러한 필지단위의 건축은 토지이용의 효율성을 저하시키고 가로공간이 주차공간으로 전용되어 보행의 불편함 및 비상시 소방차 진입에 어려움이 있는 등 안전에 문제가 나타날 수 있다. 또한 일부 필지의 개별건축에 의해 노후불량주택 비율이나 토지등 소유자의 동의율이 하락되어 도시정비사업이 불가능해 질 수 있다.

가로주택정비사업은 대규모 철거형 재개발이 가져왔던 주택시장의 혼란과 저렴 주택의 멸실, 다수의 주민반대 등의 문제점이 적어 주거환경개선이 가능하면서 임대주택 공급과 커뮤니티 거점이 될 수 있는 장점이 있다. 하지만 사업성 부분이나 추진주체가 불명확하여 사업 활성화가 어렵다는 한계도 가지고 있다. 그런데 가로주택정비사업은 도시재생사업에서 필요로 하는 다양한 기능을 수용할 수 있는 거점으로 활용될 수 있을 것이다. 이를 위해서는 사업이 가능한 대상지를 발굴하는 작업이 선행되어야 한다. 최근 중앙정부에서 추진하고 있는 도시재생뉴딜사업에서도 도시주택기금 등 지원방안이 제시되고 있다. 공공임대주택 공급을 위해서는 LH공사, 경기도시공사가 공동사업시행자로 참여하는 등 적극적인 참여가 필요하다. 또한 가로주택정비사업을 통해 청년층 창업공간, 보육공간, 공동작업장 등 마을 공유공간을 확보할 수 있으며 이를 활성화하기 위해서는 공동이용시설에 대한 공공지원이 필요할 것이다. 또한 ‘17년 8월 16일 개정된 공동주택관리법 시행령에 의해 주차장을 외부인에게 유료 개방할 수 있게 되어, 가로주택정비사업을 통한 공용주차장을 확보할 수 있게 되었다. 이와 같이 가로주택정비사업은 도시재생의 중심으로 활용될 수 있다. 가로주택정비사업의 활성화를 위해서는 몇 가지 제도개선이 필요하다. 첫째는 조합구성 이후 행위제한이 필요하다.

가로주택정비사업은 조합설립 이후에도 건축행위가 자유롭다. 따라서 블록내 일부 필지가 단독개발이 이루어지면 사업추진이 무산될 우려가 크다. 안정적인 사업추진을 위하여 조합결성 이후에는 행위제한이 필요할 것이다. 둘째는 공동이용시설에 대한 공공지원이다. 사업에 의해 세대수의 증가가 이루어지지만 기반시설 확충 등의 규정은 없어 종전의 나홀로 아파트나 도시형생활주택과 같은 문제가 발생할 우려가 있다. 커뮤니티 시설과 공용주차장 설치 등에 대해서는 공공지원을 할 수 있는 제도적 장치가 필요하다. 셋째는 사업기준에 미달하지만 노후화가 심한 구역에 대한 긴급조치가 필요하다. 도로여건이 좋지 못해 가로구역을 충족하지 못하는 구도심 지역에서는 사업 추진이 불가능하다. 이렇게 노후화가 심각한 연립주택에 대해서는 도시재생뉴딜사업에서 긴급한 지역으로 지정하여 정비하는 방안이 필요하다. 넷째는 가칭 준비위원회의 도입이다. 가로주택정비사업은 사업초기단계에서 추진주체가 없어 동의서 징구나 주민참여 교육대상이 불분명하다는 한계가 있다. 지자체 등의 도움을 받아 가칭 준비위원회를 만들어 이러한 문제를 해결할 수 있다.

In February 2012, as 「the Urban and Residential Environment Improvement Act」was revised, a block-unit housing rearrangement project(BUHRP) was introduced to redevelop it in a small scale while maintaining the existing landscape. Although BUHRP was expected to promote smoothly due to its small size, there are no completed construction sites until 2017. The reason for this is that it is difficult for general residents to lead the business because there is no such management body like large-scale apartments, and the company is reluctant to participate in the business due to its low profitability.

However, BUHRP is known as a way to solve the problems brought about by the large-scale redevelopment projects in the past. Since BUHRP is carried out in a transverse area of less than 10,000 square meters, the business scale is not large and the housing market is not affected by the demolition of the housing. It is possible to prevent various social problems that have arisen in the large-scale redevelopment project because they constitute resident consensus and obtain agreement of more than 80%. Some municipalities have established various measures to revitalize BUHRP.

In 2015, the Seoul Metropolitan Government announced the "Three Support Measures for BUHRP" and provided a variety of public supports and use facilities through SH corporation. In Gyeonggi Province, Bucheon City has set up AtoZ Support Team in Oct 2015 as an exit plan for small-scale housing after the New Town was lifted in August 2014, for supports the street house maintenance project. In addition, the Urban Renewal New Deal project, which is being pursued as a new government-related project, is expected to provide HUG for BUHRP.

The purpose of this study is to investigate the policy direction of the central government and municipal government for BUHRP and to examine the business cases promoted by Gyeonggi and Seoul city to reflect the business conditions and development method. This study also examines problems such as the change of residential and pedestrian walking environment and the restriction of the promotion of urban regeneration project according to the parcel unit architecture of the old downtown area. Finally, this study proposes the direction of the Gyeonggi province BUHRP.

It will diagnose the reason why the maintenance work of BUHRP is not activated, and present a business model according to the regional characteristics to be utilized as a base of urban regeneration. For this purpose, a business illustration in a virtual destination is created. This study also suggests ways to improve the system derived from interviews with related parties.