리츠제도를 활용한 국공유지 개발방안에 관한 연구 = A Study on the Way of National & Public Land Property Development to use the Institute of Reits

리츠를 활용한 국공유지 개발방안을 연구했다.

본 연구에서는 국공유지의 현황과 운영관리 및 개발과 관련한 내용을 전반적으로 살펴보고, 법 규정을 최대한 활용하여 유휴 국공유지의 가치증진을 올릴 수 있는 방법으로 리츠제도의 구조를 활용하는 방법을 찾아보고자 하였다. 리츠제도를 활용하여 국공유지개발을 할 수 있는 방안으로 첫째, 민간투자법에 의한 개발방식이다. BTO, BTL 방식으로, 리츠(개발전문자기관리리츠 제외)를 설립하고, 민간투자사업 관련 증권이나 시설관리회사, 관리운영권을 가진 회사의 주식에 투자하거나 경우에 따라서는 PFV나 인프라펀드에 투자할 수 있다. 둘째, 현물출자방식이다. 민간합동법인으로 SPC를 설립하고 국공유지를 현물출자받아 개발한 다음 배당을 하면 되는데, 리츠도 출자를 하여 수익을 공유하면 된다. 셋째, 공동사업에 의한 개발방식이다. 일반재산은 민간사업자와 공동개발을 할 수 있도록 국유재산법은 명문화하고 있으며, 공유지도 가능하리라고 본다. 국유지개발목적회사에 현물출자를 하고 리츠도 공동출자를 하여 개발에 참여할 수 있다. 넷째, 국공유지의 매입을 통한 단독개발이다. 다만 매각의 요건을 처분기준으로 별도로 규정하고 있으므로 이를 검토하여 적합한 규모와 방법으로 개발사업을 진행하여야 한다.

제1장 서 론 1 1.1. 연구의 배경과 목적 1 1.2. 연구범위와 방법 3 1.2.1. 연구범위 3 1.2.2. 연구방법 3 1.3. 선행연구 4 제2장 이론적 검토 7 2.1. 리츠의 개념과 유형 7 2.1.1. 리츠의 개념 7 2.1.2 리츠의 유형 9 2.2. 리츠 설립현황과 특성분석 17 2.2.1. 리츠 설립현황 17 2.2.2. 리츠 특성분석 22 2.3. 부동산시장의 변화에 따른 리츠의 역할 24 2.3.1. 부동산금융의 새로운 패러다임 24 2.3.2. 부동산개발사업의 구조와 리츠역할 분석 25 2.4. 국공유지 현황분석과 개발 30 2.4.1. 국공유지의 제도와 기능 30 2.4.2. 국공유지의 일반현황 33 2.4.3. 국유재산종합계획 34 제3장 국공유지개발의 제도적 접근 38 3.1. 국공유지개발의 기본방향 38 3.2. 국공유지개발의 제도적 접근 38 3.2.1. 관리체계 38 3.2.2. 취득 및 처분체계 39 3.2.3. 개발구조 44 3.2.4. 개발사례분석 48 3.3. 국공유지 개발조건과 리츠제도의 활용 53 3.3.1. 국공유지개발의 효과 53 3.3.2. 리츠제도의 활용 53 3.3.3. 개발리츠의 도입 63 제4장 리츠제도를 활용한 국공유지 개발방안 74 4.1. 민간투자법에 의한 개발 74 4.1.1. 민간투자사업의 개요 및 참여자 74 4.1.2. 민간투자사업의 사업추진방식 76 4.1.3. 리츠구조 분석과 적용사례 79 4.2. 현물출자에 의한 개발 93 4.2.1. 현물출자의 개념과 법률규정 93 4.2.2. 리츠구조 분석 96 4.3. 공동사업에 의한 개발 9