주거만족도에 기반한 가로주택 정비사업 활성화 방향에 관한 연구

주거만족도를 바탕으로 가로주택정비사업의 활성화 방안을 연구했다.

1960년대 이후 우리라나는 산업화와 도시화 과정을 거치면서 대규모 인구가 도시로 유입되었고 유입된 도시 인구는 주거지 부족으로 국공유지에 무허가 빈민촌과 구릉지 판자촌 등 과밀 밀집된 불량 주거지를 양산하게 되었다. 열악한 주거환경의 노후불량 주거지를 물리적으로 정비하면서 토지 이용 효율을 극대화 시켜 대단위 아파트를 빠르게 공급하면서 양적 성장 시대의 도시 정비사업 방식은 급성장 하였다. 그러나 이러한 대규모 도시 정비사업은 공사기간의 장기 지연으로 인한 공사 주체 간 갈등심화와 크고 작은 사회적인 문제점이 대두 되었다. 이에 정부는 주민 참여형 도시 재생일환으로 2012년 12월 도시 및 주거환경 정비법 개정을 통해 전면 철거 후 재개발 방식의 문제점 보완과 원주민의 재정착에 유리한 가로주택 정비사업을 도입하게 되었고, 2017년 2월 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’을 제정하여 소규모 재건축사업, 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업을 시행하게 되었다. 본 연구는 소규모 주택 정비사업의 한 유형인 가로주택 정비사업 활성화 시행방안을 모색하기 위하여 서울시 가로주택 정비사업 준공사례지에 거주하는 거주민을 대상으로 주거만족 영향요인 설문조사를 진행하여 주거만족도를 실증 분석하였다.

사례조사는 합동재개발 방식의 재개발, 재건축 사례지 6곳과 가로주택 정비사업 준공사례지 6곳에 대하여 공사의 전반적인 개요와 입지, 인근 근린환경 등을 조사하여 개선 사례지의 주거환경을 알아보았다. 가로주택 정비사업 준공사례지 거주민의 주거만족 영향요인 설문은 재 입주 의향과 공사주체간 사업성과 연계된 시설 및 구조 요인, 직주근접 편리성 요인, 재해로부터의 안전성 요인, 지역 고유 커뮤니티 활성화의 사회성 요인, 대형녹지공원과 한강 수변공원의 쾌적성 요인, 자산적 기대가치의 경제성 요인으로 설문을 구성하였다. 설문조사분석을 기반으로 한 가로주택 정비사업 활성화 시행방안은 다음과 같다. 가로주택 정비사업은 대규모 전면철거 재개발 방식에 비하여 지역의 특성과 거주민의 성향을 고려한 소규모 소형평형 위주로 주거환경이 개선되어 원거주민의 내몰림 현상이 적고 재정착률이 높아 거주민에게 유리한 정비사업이다. 첫째, 사업적 측면에서 가로주택 정비사업을 활성화하기 위해서는 거주민의 정비사업 추진 참여를 바탕으로 개발 분담금을 현실화 할 수 있는 방안이 필요하다. 거주민이 지역의 사업성과 연계하여 분양가를 자율적으로 결정하여 개발분담금을 현실화 시키는 방안은 가로주택정비사업이 빠르게 추진되어 정비사업이 활성화 될 수 있을 것이다.

둘째, 정책적 측면에서 준공사레지 거주민의 특성에 부합된 주민 커뮤니티가 활성화 되고 있으나 대규모 아파트 단지에 비하여 커뮤니티 시설이나 주거 만족도는 미흡한 편이다. 지역주민 전용 커뮤니티 공간이 소규모 주거지의 정주성을 유지하기 위하여 거주민의 생활권 수요와 용도를 감안한 커뮤니티 시설과 연계한 부대 복리 시설 확대를 위한 용적율 완화 방안이 필요하다. 지방건축 심의위원회의 부대시설 및 공동이용시설 설치 확대를 위한 용적율 완화는 지역거주민의 커뮤니티가 활성화 될 수 있을 것이다. 셋째, 정책적 측면에서 가로주택 정비사업 준공 사례지를 하나의 동네로 인식하여 좋은 주거 문화를 정착시키기 위하여 가로구역 전체 개발을 유도 할 수 있는 추가적인 용적율 인센티브 지원 제도 도입 방안이 필요하다. 가로구역 내 부분 개발을 점진적으로 추진하면서 가로구역 전체를 효과적으로 정비할 수 있는 추가적인 인센티브 지원제도 도입은 가로주택 정비사업을 활성화 시킬 수 있을 것이다. 넷째, 사업적 측면에서 가로주택 정비사업을 추진하여 공공의 이익을 추구하기 위해서는 토지소유자의 사업추진 의지가 가장 중요하며 사업추진 의지는 사업성과 거주민의 재입주 의향에 연계된 중요한 현안이다. 가로주택 정비사업 추진시 주택 내,외부 물리적 시설 차별화를 위한 층수 규제완화 방안이 필요하다.

도시계획 조례의 정비기반시설을 확보하면서 아파트를 개발하는 경우 평균층수를 완화 할 수 있도록 하는 조례의 적용은 정비사업을 활성화 시킬 수 있을 것이다. 다섯째, 정책적 측면에서 사업의 지연, 중단 등 불확실성을 제거하고 지역의 특성과 거주민의 의견을 반영 하여 가로주택 정비사업을 추진하는데 어려움이 없도록 시공사 선정에 필요한 정보와 정비사업 추진에 있어 지자체별 구체적인 기본 조례 제정 시행 방안이 필요하다. 지자체별 조례 제정 시행은 정비사업을 활성화 시킬 수 있을 것이다. 본 연구에서는 대규모 정비사업의 대안으로 도입된 가로주택 정비사업 준공사레지 거주민 주거만족 영향요인을 기반으로 활성화 시행방안을 제시하였다. 향후 본 연구를 참고로 가로주택 정비사업 추진시 공사 주체 간 필요 요소를 분석 참고하여 가로주택 정비사업 활성화에 기여하고자 한다.

Since the 1960s, Korea has undergone industrialization and urbanization, and large-scale population has flowed into cities, and the influx of urban population has mass-produced overcrowded rogue dwellings such as unauthorized slums and hilly shanty villages on state-owned land. The urban maintenance project method in the era of quantitative growth has grown rapidly as large-scale apartments have been rapidly supplied by maximizing land use efficiency while physically maintaining poor residential areas in poor residential environments.

However, such large-scale urban maintenance projects have intensified conflicts between construction subjects and social problems large and small due to long-term delays in the construction period. As a result, the government revised the Urban and Residential Environment Improvement Act in December 2012 to introduce street housing improvement projects that are advantageous for the redevelopment method and resettlement of natives.

This study conducted a survey on the factors influencing housing satisfaction for residents living in the Seoul Metropolitan Government's street housing maintenance project to find ways to revitalize the street housing maintenance project, which is a type of small-scale housing maintenance project. The case study investigated the overall outline, location, and neighborhood environment of the improvement case site for 6 cases of redevelopment and reconstruction and 6 cases of street housing maintenance projects.

The survey on factors influencing residents' residential satisfaction in the street housing maintenance project consisted of facilities and structural factors linked to relocation intention and business performance between construction entities, convenience factors for work, safety factors from disasters, social factors for revitalizing local communities, comfort factors in large green parks and Han River water parks, and economic expectations. The implementation plan for the revitalization of street housing maintenance projects based on the survey analysis is as follows.

Compared to the large-scale full-scale demolition redevelopment method, the residential environment is improved mainly in small-scale equilibrium considering the characteristics of the region and the tendency of residents, so it is advantageous for residents due to low displacement and high resettlement rate. First, in order to revitalize the street house maintenance project in terms of business, it is necessary to realize the development contribution based on residents' participation in the maintenance project.

When reviewing the sale price of the Korea Housing Guarantee Corporation, it will be possible to revitalize the street housing maintenance project through policy supplementation to exclude the ceiling on the sale price and determine the sale price linked to nearby land prices. Second, in terms of policy, resident communities that meet the characteristics of residents of the semi-construction reggae are being activated, but community facilities and housing satisfaction are insufficient compared to large-scale apartment complexes.

In order for community spaces dedicated to local residents to maintain the settlement of small residential areas, measures are needed to ease the floor area ratio to expand auxiliary welfare facilities in connection with community facilities considering the demand and use of residents' living areas. The easing of the floor area ratio to expand the installation of auxiliary facilities and joint use facilities of the Local Building Deliberation Committee could revitalize the community of local residents. Third, in terms of policy,