서울시 일반주거지역 내 블록단위 모델 개발연구 : 기반시설이 미비한 세장형 블록을 중심으로

지적전환을 활용한 세장형 블록의 집합주택 개발 모델을 제안했다.

본 연구는 기반시설이 미약한 세장형 블록의 주거환경을 개선하기 위한 방 법으로 지적전환방식을 통한 블록단위 집합주택의 개발을 위한 것이다. 서울 시 일반주거지역 내에는 대부분 단변폭이 적은 세장형 블록이 주거지역내 블 록의 대다수를 차지하고 있으며 대부분이 2열의 필지열로 블록이 구성되어있 다. 하지만 2열의 필지열의 특성상 모든 필지가 길과 면해 있음에도 불구하 고 블록의 특성상 기반시설이 매우 미약하다고 판단하여 이를 대신 할 수 있 는 새로운 형식의 집합주택으로서 지적전환방식을 통한 블록단위 집합주택의 모델을 개발하고자 한 것이며 다음과 같은 결론을 도출하였다. 첫째, 단변폭이 적은 세장형 블록의 가장 큰 문제점은 기반시설이 매우 미흡 하다는 점과 땅에 대한 비효율적인 사용에 있다. 단변폭이 적은 세장형 블록 은 특성상 2열 이하의 필지구성이 대부분을 차지하였고 필지면에 도로가 면 해 있어 밀도상이나 도로면적에 있어서는 우수한 형태를 취하고 있었다. 하 지만 세장형 블록은 필지 앞 도로 폭은 4-6m가 대부분을 차지하고 있었으며 한쪽 면에는 거주자 우선 주차구역으로 지정되어 있었다. 따라서 도로의 대 부분이 차로 가득 차 있었고 그로 인해 도로들은 사람들이 걸어 다니기에도 매우 불편한 상황으로 조사 되었다 또한 2열구성이라는 특성상 주거시설만 열지어 건축되어 있었고 기반시설은 거의 전무한 상태였다.

따라서 실제로 사용되어 지고 있지 않는 도로와 부족한 기반시설에 대한 해결방안이 강구되 어지는 상황이다. 둘째, 서울시 일반주거지역 내 세장형 블록의 현황을 파악한 결과 세장형 블 록은 우리나라 블록의 특성상 연속적인 형태로 발견되었고 동서방향과 남북 방향 2가지의 형태로 존재하고 있었다. 자연 발생지를 제외한 대부분의 지역 은 일본의 가곽도에서 가져온 방식인 토지구획정리사업으로 개발되어진 상태 이며 따라서 세장형 블록들은 반복적이고 군집적인 형태로 밀집되어져 있었 다. 또한 향에 따라서 동서방향 블록과 남북방향 블록이 비슷한 숫자로 발견 되었으며 대부분 동서방향은 동서방향대로 남북방향은 남북방향대로 한 지역 에서 따로 따로 발견되었다. 따라서 동서방향과 남북방향의 블록에 맞는 모 델을 따로 고려해서 개발해야 하며 이는 향의 문제에 민감한 우리나라에 있 어서 더욱 고려해야 하는 상황이다. 셋째, 서울시 일반주거지역 내 블록의 형태를 유지하기 위한 지적전환방식을 사용은 도로 폭이 좁던 서울시 일반주거지역 내에서도 12층까지의 타워형 주 동이 가능했으며 기반시설과 도로의 확충, 생활가로의 활성화에 있어서 매우 유리한 개발 형태임을 알 수 있었다. 비교적 도시의 조직이 잘 개발되어져 있는 도심 일반주거지의 특성상 블록의 형태는 남겨둔 채 기반시설의 확충과 효율적인 토지의 사용을 위해서 지적전환방식의 도입이 필요했다.

지적전환 방식을 통하여 4-6m인 도로는 20m로 확장되었고 그로 인해 자동차와 보행 자가 구분되어져 다닐 수 있게 되었으며 생활가로의 활성화에 있어서도 매우 유리한 형태를 취하였다. 또한 4-6m 도로에서 개발 가능한 3-4층의 주택들 은 20m도로를 확보함으로써 12층의 타워형으로의 개발을 가능하게 했다. 또 한 법적으로 이격거리의 확보에도 매우 유리했으며 사선제한에 있어서도 12 층까지 사선제한을 적용하지 않아도 되는 유리함도 가지고 있었다. 넷째 지적 전환방식을 사용한 , 블록단위 집합주택은 서울시 일반주거지역 내 기존의 주택들보다 주거환경이 양호한 것으로 나타났다. 주거환경을 평가하 기 위하여 토지이용에 대한 효율성, 공용 공간, 옥외 공간, 점유면적, 주차면 적을 비교하였으며 모두 개발 전 보다 환경이 양호해 지는 것을 알 수 있었 다. 토지효율성은 비효율적인 공간이 2,633.2㎡에서 548㎡-716㎡로 줄어드는 것으로 인해서 알 수 있었고 보행자 도로와 자동차 전용도로의 확보에 있어 서 매우 유리함을 알 수 있었고 공용 공간 과 옥외 공간, 점유공간은 개발 후 모두 수치가 상승했음을 알 수 있다. 또한 주차의 문제에 있어서도 기존 0.5대 이하의 가구당 주차대수에서 1대 이상의 주차대수 확보가 가능함을 알 수 있었는데 데크를 사용하기 위한 지하 굴착문제에 있어서 개발비용의 문제 가 발생할 수 있는 것으로 나타났다.

도출된 결론을 통해 실제로 서울시 일반주거지역에 블록단위 집합주택을 적 용하기 위해서 다음과 같은 제언 한다. 첫째, 블록단위 집합주택을 개발하기 위한 제도화 단변폭이 적은 세장형 블록에 블록단위 집합주택을 개발하기 위해서는 블 록단위 집합주택의 개발을 통한 제도화가 필요하다. 현재 토지구획정리사업 으로 조성된 일반주거지는 빼곡히 들어선 주택들로 인해서 심각한 과밀현상 을 보이고 있으며 기반시설과 공용시설이 턱없이 부족하다. 이러한 시점에 서 현재 만행되고 있는 단지규모의 아파트의 재건축은 바람직하지 않다. 그 이유는 일반주거지를 아파트 단지로 재건축할 경우 단지를 제외한 주변지역 의 문제들은 방치되며 주변도로와 단지사이의 도로가 단절되어 기반시설과 공용시설의 확충에 있어서 더욱 커다란 문제점을 야기 시킬 수 있다. 따라서 일반주거지는 뉴타운 사업과 같은 대규모 아파트단지로 재건축 되는 경우를 제외하고는 기존의 블록과 도로의 틀을 유지하면서 기반시설과 공용시설을 개선할 수 있는 블록단위 집합주택의 개발방식을 적용해야 하며 이를 제도 화 법제화 해야 한다. 둘째, 공개 공지 개념의 도입을 통한 인센티브 적용 세장형 블록의 합필방식인 지적전환방식을 도용하기 위해서는 블록의 내 부도로를 수용함과 동시에 블록 양옆으로 7m씩을 공개공지로 전환하여야 한다.

따라서 양 옆으로 4m씩 8m의 필지가 도시민의 통행과 커뮤니티 형성 을 위해 공공에게 제공되어진다. 따라서 이공간을 공개공지로 인정하고 그 에 상응하는 인센티브를 건폐율과 용적율에 부여하는 방안의 도입이 필요하 다. 푀근 우리나라에서도 지구단위 계획의 도입에 따른 집합주택에도 공개 공지를 확보할 수 있는 제도적 틀이 마련되고 있다. 따라서 지적전환방식을 통한 세장형 블록의 개발을 현실적으로 적용하기 위해서 집합주택단지에 대 한 공개공지 개념의 도입 및 이에 대한 인센티브제도의 도입이 확산될 필요 가 있으며 기존 거주자들에 있어서도 공개공지에 대한 인식이 확산되어져야 할 것이다. 셋째, 시범 사업 추진 후 조례를 제정하여 추진 단기적으로는 지적전환을 통한 블록단위 집합주택의 개발이 민간주택시 장에서 자발적으로 시행되기에는 여건이 조성되어져 있지 않다. 따라서 현 행 법체계 내에서 공공이 시범사업을 추진하여 제도화 해 나가는 것이 바람 직하다. 우선은 도시재정비 촉진구역과 주택재건축사업구역 중에서 지적전 환을 통한 블록단위 집합주택의 개발이 가능한 곳을 선정하여 시범사업으로 추진하여 그 효과를 검증하고 타당성이 검증된 이후에 조례를 재정하여 저 변을 확대해 나가는 것이 중요할 것이다. 또한 민간에서 지적전환을 통해 블 록단위 집합주택을 개발할 시 기반시설과 공용시설의 개발에 대한 일부를 지원해 나가며 추진해 나가는 방법이 좋을 것이다.

넷째, 고급화 전략을 통해 단지식 아파트보다 월등한 주택임을 인식 현재 단지식 아파트는 고급화 전략을 통해 우리나라에 주거 문화에 있어 서 월등한 우위를 차지하고 있다. 하지만 블록단위 집합주택은 현재 걸음마 를 땐 정도로 일반인들에게 경험되어지지 못한 주택이다. 따라서 거주자들 에게 막연한 불안감을 해소시켜주기 위해 고급화 전략을 앞세워 아파트보다 월등한 주택임을 인식시킬 필요가 있으며 이는 블록단위 집합주택을 우리나 라에 정착시키기 위해서 좋은 방법일 것이다. 다섯째, 실제 우리나라에 맞는 새로운 주거형식 개발에 대한 지속적인 연구의 필요 현재 외국에서는 블록단위 집합주택에 대해서 상당히 많은 부분 연구가 진 행되었고 점점 더 개발되어지는 추세이다. 따라서 선진 외국의 집합주택에 대해서 좋은 점은 가져오되 실제 우리나라 거주자들에게 적합한 새로운 주 거형식의 개발이 필요하다. 따라서 다양한 조건에 적합한 다양한 배치. 다양 한 평면, 다양한 주호방식과 더불어 우리나라 거주자들의 생활방식과 풍습 등에 맞는 실제 적용가능한 주거형식의 개발이 필요할 것이다. 그렇기 때문 에 본 연구에서 제시한 계획기법 및 모델뿐만 아니라 우리나라의 실정에 적 합하고 좀더 나은 주거 형식을 개발할 지속적인 연구와 개발계획이 필요하 겠다.

This study is thing for development of block unit multi family house through area changeover system by method that infrastructure improves of narrow deep blocks.

Most blocks in Seoul city general residential zone are narrow deep blocks consisted of two layers plots that have short span but, special quality inevitability of two layers plots has faced on the way, special quality infrastructure of block is very feeble Therefore, to wish to develop block unit multi family house model through area changeover system to new multi family house is purpose of this study Conclusion is as following First, biggest problem of narrow deep block is insufficient infrastructure because there is in inefficient use of land Second, grasped existing circumstances of narrow deep blocks in Seoul city general residential zone, as a result, narrow deep blocks were discovered by serial form and exist by east and west direction and South-North direction 2 forms.

Third, towers style structure to 12 floors is possible within Seoul city general residential zone which road width is narrow using area changeover system to keep form of Seoul city general residential zone's block and expansion of infrastructure and road, the neighborhood street is very profitable development form in activation Fourth, block unit multi family house which use area changeover system appeared by thing which habitat is better than existent houses in Seoul city general residential zone I propose to develop block unit multi family house through conclusion First, institutionalization to develop block unit multi family house Second, give a person who offer land in the country legal profit Third, after demonstration project establish architectural law Fourth, block unit housing is a better house than apartment through gentrification strategy, Fifth, persistent study about development of new residing form that can apply in the Korea