부동산투자자의 투자선호요인 연구

부동산신탁을 활용한 개발금융의 발전방안을 연구했다.

세계금융위기 이후 경제활성화를 위한 저금리 정책이 지속되고 있다. 이로 인해 예금을 통해 얻을 수 있는 수익이 낮아지면서 조금이라도 높은 수익을 얻을 수 있는 새로운 투자 상품에 대한 관심이 높아졌다. 이러한 시기에 금융상품과 같이 부의 극대화를 목표로 하는 유사한 속성을 지닌 부동산 투자시장도 변화를 하였다. 인구구조 또한 1∼2인 가구가 증가하기 시작하면서 좀 더 다양한 주거형태를 필요로 하게 되었다. 이에 맞추어 주택법 개정을 통한 도시형 생활주택이라는 소형주택이 등장하고, 준주택 제도가 도입되면서 오피스텔에도 주택개념이 본격적으로 도입되었다. 뿐만 아니라 세법개정으로 인한 취득세감면, 양도소득세 중과완화, 종합부동산세 합산배제로 인한 취득·보유·양도 단계에서의 비용절감이 가능해졌다. 이로 인하여 기존 대비 낮은 금액으로 부동산 투자가 가능해졌다. 인구구조가 변화하고 이에 따른 다양한 유형의 부동산 상품의 등장은 부동산 투자 시장에 영향을 미치고 있다. 시장의 환경이 다양하게 변화하면서 부동산 투자도 소액투자의 개념이 등장함에 따라 부동산투자자의 선호특성을 고려한 부동산 투자의 차별화된 방안이 필요한 시점이다. 이에 본 연구는 부동산 투자를 함에 있어 투자자들이 가장 중요하게 생각하는 선호특성을 파악하여 투자물건이 갖추어야 하는 필수 조건을 알아보고자 한다.

또한 선호요인 중요도에 따른 투자만족도를 파악하고 투자만족도에 따라 재투자의사가 어떠한가를 분석하고자 한다. 이를 통해 부동산 투자자가 선호요인에 맞는 합리적인 투자를 통하여 안정적이고 효율적인 부동산 투자가 이루어지도록 유도 하고자 연구하였다. 연구진행은 연구목적을 효과적으로 달성하기 위하여 문헌적 연구방법과 문헌연구의 한계를 극복하기 위한 실증 연구방법을 병행하였다. 실증분석은 부동산 투자에 경험이 있거나 현재 투자를 하고 있는 투자자 중 부동산 간접투자가 아닌 직접적으로 부동산 실물에 투자를 하고 있는 투자자들을 대상으로 부동산 투자에 대한 일반적 사항, 부동산 투자 대상물건에 대한 사항, 부동산 투자에 대한 선택요인, 중요 부동산 투자 선호요인 및 평가지표에 대한 구조화된 설문지를 제작하여 서울특별시에 거주하는 성인 남·여를 대상으로 설문조사를 실시 진행하였다. 수집된 자료를 정리하여 분석한 결과는 다음과 같았다. 부동산 투자자들은 투자대상 물건을 선택할 때 유형에 관계없이 공통적으로 교통접근성을 중심으로 한 입지적 특성을 가장 선호하였다. 입지적 특성이 좋을 경우 당장의 수익보다 향후 더 큰 수익을 확보할 수 있다고 생각한 것으로 추정된다. 다음으로 수익성을 선호하였고 안정성을 선호하였다.

입지적 장점을 가지고 있고 안정성을 기반으로 한 수익성을 확보한 투자대상을 선호하며 1억~3억 미만의 비교적 낮은 금액으로 투자할 수 있는 물건에 대한 선호도가 높다는 것을 알 수 있다. 세부적인 선호요인에 대한 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 투자대상의 배후지로는 주거밀집지역과 주거복합지역을 가장 선호하였다. 둘째, 투자대상에 대한 접근성에 대한 부분에서는 대중교통의 접근성을 중요하게 보았으며, 대중교통과의 적절한 접근시간에 대해서는 5분 이내를 가장 선호하였다. 셋째, 주거용과 상업용, 토지용 투자대상 물건에 대한 가장 선호하는 호재는 역세권개발인 것으로 나타났다. 마지막으로 임대수익과 시세차익의 수익성, 권리확보와 자본회수에 대한 안전성, 재무적, 성장에 대한 위험성, 부동산 규제완화, 입지적 장점에 대한 선호요인을 고루 갖추고 있는 부동산 투자 물건에 대한 투자만족도가 높았다. 또한 수익성, 안전성, 환금성이 좋을수록 재투자의사가 높다는 것을 알 수 있었다.