상장개발리츠(REITs)에 대한 일반투자자 투자특성에 관한 연구 : 강남3구(강남,서초,송파구)를 중심으로

강남3구 일반투자자의 상장개발리츠 투자 특성을 분석했다.

2001년도 ‘부동산투자회사법’이 시행된 이후 부동산 간접투자제도에 대한 일반 국민들의 이해부족 및 부동산 전문인력의 전문성부족, 한쪽으로 편중된 부동산투자 등은 리츠 활성화를 위해 보완해야 할 문제점으로 나타났다. 더욱이 리츠는 일반공모가 의무화 되어 있어, 이를 위한 일반국민들의 리츠상품에 대한 인식부족, 리츠상품의 홍보미흡, 리츠를 운용하는 AMC사들의 신뢰성 부족 등의 여러 지적 문제점들이 리츠투자 결정에 큰 저해요인으로 작용하였다. 본 연구는 일반투자자들의 관점에서 리츠 투자결정에 영향을 주는 요인 등의 투자특성에 관한 연구를 진행하였고, 그 중에서도 상장개발리츠에 대한 일반투자자들의 투자특성을 파악하고자, 부동산투자 일번지라 할 수 있는 강남3구를 중심으로 일반투자자들의 실태파악 및 투자특성 등을 파악하여 상장개발리츠가 좀 더 활성화될 수 있는 밑거름이 되었으면 하는 바램에 강남3구 일반투자자들을 대상으로 실증조사를 통한 연구를 진행하여, 다음과 같은 결론을 도출하였다.

강남3구 일반투자자들의 상장개발리츠 투자의향에 영향을 미치는 주요 요인은 내부요인에 해당하는 리츠 자본금의 규모, 리츠의 수익성, 리츠의 안정성, 해당기업의 신뢰성, 개발사업의 경쟁력, 경영진의 경영능력, 개발사업의 장래성 등 7개 요인과 외부 요인에 해당하는 재원조달의 가능성 여부, 시공사 확보 및 개발 준공 스케줄의 확실성, 개발기간 동안 미분양 발생에 따른 리스크, 개발기간 동안의 배당가능 여부 등 4개 요인들을 다른 요인들에 비해 상대적으로 보다 중요하게 고려하는 것으로 나타났으며, 이러한 11가지 내․외적 요인들을 개발계획 수립시 잘 반영한다면, 투자자들의 투자관심 및 투자유도를 이끌어 낼 수 있을 것으로 보여진다. 또한, 상장개발리츠에 대한 접근성과 투자참여를 높이기 위해서는 적정 제시 수익률이 10~20%를 제일 선호하는 것으로 나타났으며, 대중성이 큰 부동산인 주거시설, 업무용 빌딩, 상업용 건물이나 호텔 및 리조트 등의 투자상품을 다양하게 제시할 필요성이 있는 것으로 나타났다. 또한, 상장개발리츠에 대한 홍보가 매우 미훕한 점 및 개발기간 동안의 배당에 대한 불확실성 등은 개발리츠에 대한 투자를 이끌어 내기 위하여 우선시 되어야 하는 문제점으로 드러났다.

결론적으로 일반투자자들의 투자의향 및 영향에 미치는 주요 요인은 무엇보다도 개발리츠에 대한 수익성 및 안정성이고, 이에 수반되는 신뢰성을 충분히 제고해야 투자참여가 높은 것으로 나타났으며, 일반투자자들이 안정적인 배당을 매우 중시하므로 이를 위해서 개발계획 수립부터 관련 임직원들이 전문성 및 경영능력을 최대한 발휘하여 개발을 좀 더 체계적으로 진행해 가야 할 것이다. 또한 일반투자자들이 개발리츠에 대한 인식을 좀 더 끌어올리기 위한 충분한 홍보활동도 해당기업 및 관계부처의 숙제이며, 기관투자자들의 참여만 높일수 있는 상품개발이 아닌 일반투자자들의 흥미를 유도할 수 있는 다양한 상품의 개발노력이 무엇보다 필요할 것으로 보여진다. Since the implementation of the ‘Real Estate Investment Company Act’ in 2001, the lack of understanding of people on Real Estate Investment Trusts, lack of professionalism of real estate specialists, and disproportionate real estate investment have become problems that have to be supplemented for revitalization of REITs.

Moreover, as public subscription is compulsory for REITs, the decision of REITS investment was impeded by many intellectual problems such as the lack of knowledge of REITs products, lack of promotion of REITs products, and lack of reliability of AMCs that manage REITs. This study pursues an investigation on investment characteristics such as the factors that have an influence on the decision of REITS investment from the perspective of normal investors.

Especially, an empirical survey is conducted for normal investors around the three Gangnam Gu to serve as a foundation for revitalization of listed development REITs by identifying the present condition and investment characteristics of normal investors around the three Gangnam Gu, the primary real estate investment area, in order to understand investment characteristics of normal investors for listed development REITs.

The conclusion is as follows: The main factors that had an influence on the decision of listed development REITs investment of normal investors in the three Gangnam Gu included seven internal factors such as the scale of REITs capital, profitability of REITs, stability of REITs, reliability of the company, competitiveness of the development project, management ability of executives, and prospect of development project as internal factors, and four external factors such as the possibility of funds supply, reserving a constructor and certainty of the development completion schedule, risks arising from unsold property during the development period, and feasibility of allocation during the development period, which were considered relatively more significant compared to others.

This implied that it could draw interest and decision of investors if the 11 internal and external factors above were reflected well in establishing a development plan. Additionally, the results showed that the offered fair rate of return was preferred at 10~20% mostly to increase accessibility and participation to listed development REITs, and that there was a need to suggest varied investment products such as a residential facility, office building, commercial building or hotel and resort, real estates that had much popular appeal.

The insufficient promotion of listed development REITs and uncertainty of allocation during the development period emerged as problems that had to be put first to induce investments for development REITs. In conclusion, the main factor that affects the intention of investment of normal investors was profitability and stability of development REITs most of all, and the accompanied reliability must be fully considered to induce investment participation.

As normal investors regards stable allocation highly, the executives and staff members involved have to exert all their professionalism and management ability from the foundation of the development plan to conduct the development more systematically. Meanwhile, the enough promotional activity to increase the awareness of normal investors for development REITs is the remaining work to be done by companies and departments involved, and much effort is required above all to develop a variety of products that can draw interest of normal investors instead of developing products that can encourage institutional investors only.