연구 요약
연구 요지 (AI)
토지수용 후 대체부동산 취득 요인과 취득자의 만족도를 분석한다.
초록
In Korea, industrialization was accelerated from the 1960s, and the number of social overhead capital facilities increased significantly to keep pace with the demands of the times. And in the 1980s, the demand for land rapidly increased nationwide due to the housing site development project that put the public character at the fore, and the public and social characteristics of land began to be emphasized gradually from around this time. The state needed land for the realization of public interest, and privately owned land was expropriated to obtain the necessary land. The state's expropriation of privately owned land is one of the ways to meet the demand for land.
And if individuals cannot refuse land expropriation due to the state-led housing site development project, etc., they want to be compensated at a fair price. In previous studies, many studies were conducted on the topic of resolving the conflict and confrontation between land expropriators and inmates, and many research outcomes were achieved, such as suggesting various solutions such as improvement of laws and systems as a solution. However, conflicts and confrontations over land expropriation and fair compensation are not completely eliminated from our society, and efforts to resolve them amicably are also ongoing. An environment of mutual trust must be urgently created.
At the time of first acquiring the expropriated land, ‘investment’ was the most important purpose of the acquisition, and the ‘holding period of the expropriated land’ was three to five years the most. And it was very difficult to find those who held the expropriated land for less than one year. As the type of real estate that was acquired through land compensation, most respondents selected ‘land’, followed by ‘land + building’ in that order. Among the compensation amount used as an alternative acquisition, ‘about 70%’ took up the largest proportion, and the proportion of respondents saying ‘more than 100%’ was used as an alternative acquisition was in the following order.
As a result of selecting two items in order of importance for the reason why the landowner replaced real estate with expropriation compensation, ‘tax benefit’ was selected as the first priority, and ‘high future value’ was selected next. Looking at the importance of alternative real estate acquisition factors, it is divided into two main categories.
If the initial acquisition purpose is 'investment', the average value in 'tax benefits', 'gift/inheritance', 'high future value', and 'high potential for self-development' was found to be high, and when the purpose of acquisition was 'rental income', the average value was highest in 'continuation of previous business', 'stable rental income', 'receiptability', and 'additional real estate acquisition'. The biggest obstacle in the acquisition of alternative real estate is when the land expropriation plan is announced, the speculators seek profit from market prices and acquire land in the vicinity of the land compensation area, resulting in a significant increase in land price.
Then, the acquirer of replacement real estate may have to acquire alternative land based on the already increased land price. Therefore, the government needs to block speculative demand by designating the area near the expropriation of land as a land transaction permission zone. In addition, if the landowner pays capital gains tax with the land compensation received by the landowner, a problem arises that the remaining land compensation amount cannot be used to substitute land of the same size or value as previously owned. It is necessary to further expand the reduction in capital gains tax for Korea.
In addition, the amount of compensation received in exchange for compensation for facilities and land annexes is excluded from the acquisition tax reduction or exemption in the case of replacement acquisition. Therefore, there is a need for an improvement plan for the wide 'recognition of the total amount of compensation for expropriation of land' for expropriated land. This study also tried to find out which factors the acquirer of replacement real estate gave priority to to acquire the replacement real estate and how the factors affected each other and the correlation between acquisition factors. 우리나라에서는 1960년대부터 산업화에 박차를 가하고 이런 시대적 요구에 발맞 춰 사회간접자본시설도 큰 폭으로 늘어났다.
그리고 1980년대에는 공공의 성격을 앞 세운 택지개발사업 등으로 전국적으로 토지 수요가 급증하였고 토지의 공공성 및 사회성도 이 무렵부터 서서히 강조되기 시작하였다. 국가는 공공의 이익 실현을 위 하여 토지가 필요하였고 필요한 토지를 마련하기 위해 개인이 소유하고 있는 토지 를 수용하였다. 국가가 개인이 소유하고 있는 토지를 수용하는 것은 토지의 수요를 해소하기 위한 방법 중 하나다. 그리고 개인은 국가가 주도하는 택지개발사업 등으 로 토지수용을 거부할 수 없다면 정당한 가격으로 보상받기를 원한다. 선행연구에서는 토지수용자와 피수용자의 갈등과 대립을 해소하기 위한 주제로 많은 연구가 이루어졌고 그 해소방안으로 법과 제도의 개선방안 등 여러 가지 다양 한 해결책을 제시하는 등 많은 연구 성과를 거두었다. 그러나 토지수용과 그에 걸 맞는 정당한 보상금 지급을 둘러싼 갈등과 대립은 우리 사회에서 완전히 사라지지 않고 있으며 이를 원만하게 해결하려는 노력 또한 끊임없이 계속되고 있는데 이러 한 노력의 결과로 토지를 수용하는 과정에서 수용자와 피수용자가 상호 신뢰하는 환경이 시급히 조성되어야 한다. 이에 본 연구가 토지수용자와 피수용자가 상호 신 뢰하는 환경을 조성하는데 미약하나마 보탬이 되기를 바란다.
한편 실증분석의 결과를 살펴보면 수용된 토지를 최초 취득할 당시에 그 취득 목 적은 ‘투자’가 가장 많은 비중을 차지하였으며, ‘수용된 토지의 보유기간’은 3년~5년 이 가장 많았다. 그리고 수용된 토지를 1년 미만으로 보유한 자는 찾아보기가 매우 어려웠다. 토지보상금으로 대체취득한 부동산의 종류로는 ‘토지’를 선택한 응답자가 가장 많았고, 다음으로 ‘토지+건물’을 선택한 응답자의 순으로 나타났다. 수용보상금액 중 대체취득으로 사용한 비율로는 ‘70% 정도’가 가장 많은 비중을 차지하였 으며 ‘100% 이상’을 대체취득으로 사용하였다고 응답한 비중이 다음의 순으로 나 타났다. 토지소유자가 수용보상금으로 부동산을 대체 취득한 이유에 대하여 중요하 다고 생각하는 순서대로 두 가지를 선택한 결과 1순위로는 ‘세제 혜택’을 선택하였 고, 다음으로 ‘높은 미래가치’를 선택하였다. 대체부동산 취득요인 중요도를 살펴보 면, 크게 두 가지로 나뉘는데, 초기 취득목적이 ‘투자’인 경우에는 ‘세제 혜택’, ‘증 여·상속’, ‘높은 미래가치’, ‘높은 자체개발 가능성’ 항목에서 평균값이 높게 나타났으 며, 취득목적이 ‘임대수입’인 경우에는 ‘종전업의 연속’, ‘안정적인 임대수익’, ‘재차 수용 가능성’, ‘부동산 추가취득’ 항목에서 평균값이 가장 높게 나타났다.
대체부동산 취득에 있어 가장 큰 걸림돌은 토지수용계획이 발표되면 투기세력이 시세차익을 노리고 토지보상 지역의 인근에 토지를 취득하여 지가가 크게 상승한다. 그러면 대체부동산 취득자는 이미 상승한 지가를 기준으로 대체 토지를 취득해야 하는 경우가 발생하며 그 정도가 심화되면 단위 면적당 수용보상금보다 높은 지가 로 대체부동산을 취득해야 한다. 그러므로 정부는 토지수용 인근의 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하는 등의 방법으로 투기수요를 차단할 필요가 있다. 그리고 토지소유자가 수령한 토지보상금으로 양도소득세를 납부하면 그 외 잔여 의 토지보상금으로 기존에 소유하였던 크기의 토지나 가치가 동일한 부동산을 대체 취득할 수 없는 문제가 발생하는데 이를 보완하기 위
발행 정보
2022. 동의대학교 대학원 국내박사 학위논문