연구 요약
연구 요지 (AI)
집합건물의 소유·관리 제도와 법제 개선방향을 연구했다.
초록
우리나라에서는 본격적으로 1970년대 후반부터 경제발전프레임과 인구의 도시집중으로 인하여 공동주택 수요가 급증하게 되었고, 광역권 대도시를 중심으로 아파트, 상가, 주상복합오피스텔 등과 같은 집합건물의 수요가 증가하였다. 사회적 환경의 변화에 가속화에 따라 건물의 종류가 다변화 하고 있으며, 공동주택, 아파트, 상가빌딩 등 단순한 용도의 건축물들이 도시의 개발, 수요자의 욕구에 맞춰 세분화, 대형화, 스마트화, 지능화로 인해 건물관리의 복잡화가 이루어지고 있다. 본 논문에서는, 집합건물의 소유 및 관리에 관하여 정하고 있는 집합건물법 법제를 개괄적으로 살펴보고 있으며, 특히, 실제 실무에서 가장 관심이 집중되는 관리단, 관리인, 집회 및 결의, 규약, 상가업종제한 등에 대한 내용을 종합적으로 기술하였다. 본고 제2장에서는 집합건물의 개념과 체계, 그리고 연혁에 관하여 기술하고 있다. 특히, 1983년 제정 이후, 가장 큰 폭의 개정이었던 제4차 개정(2012. 12. 18)의 주요 내용을 다루고 있다.
4차 개정은 주택법과의 관계에서 해석상 문제가 되어 온 집합건물의 하자담보책임 규정을 합리적으로 개선 정비하고 집합건물의 임차인등도 일정한 요건 하에 관리단 집회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있도록 하는 등의 집합건물의 관리과정에 실거주자의 참여기회를 확대하는 한편 집합건물의 관한 분쟁을 신속하고 효율적으로 해결하기 위한 방안으로서 각 시, 도의 관계전문가로 구성되어지는 집합건물 분쟁조정위원회를 설치, 운영 을 구체적으로 분석하였다. 또한, 구분소유권의 성립 및 개념에 관하여 연구를 진행하였다. 이어 제3장에서는 집합건물의 관리주체로써 관리단 및 관리인에 관하여 살펴보았다. 그리고 관리규약의 개념 및 범위, 그리고 효력 발생에 관하여 고찰하였으며, 특히, 상가관리규약의 법적성질을 구체적으로 고찰하여 상가관리단, 상가번영회 등을 중심으로 규정한 자치법규로의 분쟁의 원인이 무엇인지를 분석하였다 제4장에서는 집합건물의 관리 대상으로써 개념정리와 건물의 전유부분 및 공용부분의 범위와 형태에 관해서 서술하였으며 특히 법정공용부분과 규약공용부분에 따른 구분소유자의 권리의무관계에 따른 내용을 집약하였다 5장에서는 집합건물 및 공동주택의 관리와 관련하여 발생하고 있는 몇 가지 법적 문제점을 중심으로 서술 하였다.
첫 번째 1절 에서는 집합건물 관리의 현실화를 위한 집합건물법 개정안의 내용으로 임차인이 제한적으로 집합건물의 관리에 참여할 수 있도록 하는 것이다. 종전에는 집합건물의 소유자가 아닌 임차인이나 전세입자 등에게 집합건물 관리에 필요한 의사결정 과정에 참여할 수 있는 권한이 주어지지 않아 집합건물의 관리가 부실해지는 원인이 되고 있음을 고려하여, 원칙적으로 임차인 등 점유자도 공용부분의 관리, 관리인이나 관리위원회 위원 선임에 관한 관리단 집회에 참석하여 구분소유자를 대신하여 의결권을 행사할 수 있도록 함으로써 집합건물에 실제 거주하거나 점포를 운영하는 임차인 등의 권익을 증진하고 집합건물의 관리를 더욱 건실하게 하고 집합건물의 통상적인 관리가 원활하게 이루어질 수 있도록 임차인은 스스로 비용을 부담하는 통상의 관리에 관한 사항에 있어서 구분소유자를 대신하여 관리단 집회에서 의결권을 행사할 수 있도록 하였다.
그리고 관리인이나 관리위원의 선임에 있어서 구분소유자가 스스로 의결권을 행사할 의사를 표시하지 않는다면 임차인이 의결권을 행사하여 관리인과 관리위원의 선임에 참여할 수 있도록 하였다 2절에서 공동주택의 경우 그 사용에는 이웃에게 피해를 주지 않고 공동의 이익을 위한 사용이 요구된다고 할 수 있지만, 하나의 건물 안에서 구분소유자가 서로 밀접하게 생활하는 공동주택에서의 공유는 그 주의 정도가 단독주택에 비해 클 것이다. 공동주택에 거주하는 점유자는 구분소유권자사이의 사회통념에 의해서 결정되는 정해진 원칙의 준수의무를 부담한다. 사용에는 공용부분의 사용이나 전유부분의 사용 모두에 요구되는 공동의 이익을 위한 권리나 의무의 이행에 신의성실의 원칙이 적용될 것이다. 공동주택관리규약에 공동이익을 위반한 행위에 관한 구체 적인 내용을 적시하고 그 위반에 대한 책임을 명시하는 것은 보다 쾌적하게 주거생활을 영위할 수 있도록 할 것이다. 3절에서는 관리비 체납에 따른 납부의무와 관리비 징수에 대한 견해를 살펴보고 체납관리비 승계문제에 관해서 구분소유자의 재산권성의 미치는 관계와 관리현실에서 관리비의 공익적 의미에 대해 서술하고 관리비 체납의 따른 해결적 조치사항에 대하여 절차적 해결방안에 대하여 서술하였다.
4절의 상가권리금 보호는 사회적 약자인 상가임 차인을 보호해 준다는 취지에서 바람직한 것으로 보인다. 그러나 지역별, 업종별로 천차만별인 상가권리금을 법적으로 보호해 주기 위해서는 문제점들에 대한 검토와 보완이 필요하다. 특히, 기존의 상가건물을 도시정비사업으로 재개발․재건축할 경우 상가임차인의 권리금을 어떻게 보장 해 줄 것인지에 대한 명확한 기준이 마련되어야 한다. 또한 일반적으로 구분되고 있는 권리금의 유형 중 지역권리금, 시설권리금, 영업권리금 등에 대한 명확한 개념의 정립과 이들 세 유형을 기준으로 권리금에 대한 일정한 요건을 갖춘 경우 권리금 자체의 대항력을 인정하여 임차인의 권리금 회수보호를 강화할 필요가 있으며, 임대인의 임차인 권리금 회수 방해 행위와 관련된 모호한 규정들을 명확하게 정비하여야 하며, 권리금 회수방해로 인한 손해배상에 대한 입증책임이 누구에게 있는지를 명확히 확정하여야 한다. 집합건물의 규모와 용도에 따라 관리방식에 차이가 있게 마련이므로 소유와 관리를 분리하는 관리체제와 규모와 용도에 맞는 차별화된 관리방법에 관한 규정을 마련해야 한다. 발전하는 현대사회의 도시형 사회로의 전환은 용도가 서로 다른 대형화된 복합건물의 등장하고 이에 맞추어 새로운 집합건물을 통일적으로 관리하고 규율할 수 있는 제도적 장치가 마련되어야 한다.
목차
제1장 서 론 1 제1절 연구배경과 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 2 제3절 논문의 구성 2 제2장 집합건물에 관한 일반론 5 제1절 집합건물의 개념 5 Ⅰ. 집합건물의 의의 5 Ⅱ. 집합건물법의 연혁 6 1. 「집합건물법의 소유 및 관리에 관한 법률」의 제정 7 2. 제1차 개정(1986. 05. 12.) 8 3. 제2차 개정(2003. 07. 18.) 8 4. 제3차 개정(2005. 05. 26.) 9 5. 제4차 개정(2012. 12. 18) 11 Ⅲ. 집합건물법의 체계 39 제2절 집합건물의 구분소유 41 Ⅰ. 구분소유권의 개념 41 Ⅱ. 구분소유권의 법적 성질 43 Ⅲ. 구분소유권의 성립요건 45 1. 1동 건물의 존재 46 2. 구조상․이용상 독립성 47 3. 구분행위 52 4. 등기의 존재여부 57 5. 소 결 64 제3장 집합건물 관리의 주체 66 제1절 집합건물 관리단 66 Ⅰ. 관리단의 개념 66 1. 관리단의 의의 66 2. 관리단의 법적 성격 66 3. 집합건물의 관리형태와 관리단 67 4. 소유와 관리의 제도적 관계 70 Ⅱ. 관리단의 구성범위 71 1. 구분소유자의 범위 71 2. 단지 관리단 72 3. 일부공용부분 관리단 73 Ⅲ. 관리단의 법적 지위 74 1. 관리단의 법적 성격 74 2. 관리에 있어 구분소유관계의 단체적 특성 75 3. 집합건물 관리단의 권리능력 76 4. 관리단의 관리업무의 범위 77 Ⅳ. 관리단 집회 78 1. 관리단 집회의 결의 79 2. 관리단 집회 공고 79 3. 소 결 80 Ⅴ. 관리단의 소멸 81 제2절 집합건물 관리인 82 Ⅰ. 집합건물 관
발행 정보
2020. 조선대학교 대학원 국내박사 학위논문