부동산개발금융에서의 재무적 투자자 참여실태 및 역할에 관한 연구

부동산개발금융에서 재무적 투자자의 참여 실태와 역할을 분석했다.

Real estate development financing in Korea still heavily depends on contractors' guarantee even though financial investors have participated in more diverse forms including the introduction of asset securitization, real estate fund, and REITs since the Asian financial crisis. This study started from the recognition that contractors-dependent form of real estate development should be phased out, while financial investors' role should be expanded over time. This study proposed the policy measures to encourage the participation of financial investors based on the theoretical analysis and empirical research on the role of financial investors.

To this end, the role of financial investors was reviewed by looking at the problems and limits of real estate PF market and the participant status of financial investors in the real estate development projects. The questionnaire survey was conducted to find out factors promoting the participation of financial investors. Survey cards were distributed to three expert groups; the first group is the strategical investors like contractors and developers; the second group is the financial investors such as banks, security companies, asset management companies, insurance companies, and pensions; and the third group includes rating agencies, appraisers, and public entities.

The survey results were analyzed by such statistical techniques as frequency test, t-statistics, and χ²test. Based on the survey results, this study suggested the actions to be taken to expand the roles of financial investors. The survey results are summarized as follows. As compare to the strategic investors, the financial investors were found to implement development projects in more active and diverse ways. This study found that the financial investors have more preference to non-metropolitan areas, higher ratio of non-residential properties, and more private sector-led development methods.

The financial investors also showed more active attitude toward risky projects in terms of government permission and land acquisition. These results indicated the positive role of financial investors in real estate development projects. This study suggested how to motivate financial investors to play active roles in real estate development. Firstly, the issues related to the guarantees by Korea Housing Guarantee Corporation must be resolved. Since Korea Housing Guarantee Corporation has the collateral power of project lots, the cash management, and the acquition of collaterals in the bankrupt projects, the financial investors have no choice but to demand the loan guarantee from contractors.

The financial investors have more powers in bankrupt development projects. Secondly, the act of PFV must have the specific guidelines regarding development project types, the term of projects, and tax benefits. Regulations on the standard of the minimum capital and the equity share of banks should be applied flexibly. Thirdly, diverse project evaluation techniques and methods must be developed. Moreover, the valuation experts must be raised to enhance the capacity of financial investors. Lastly, the complementary risk management mechanism should be implemented systematically to support the real estate development financing.

In this sense, various insurance products should be developed for completion risks and operating risk that projects might not produce expected level of future return. These regulatory improvements are expected to help financial investors expand their roles by participating in more diverse form of investments ranging from risk-averse loan to risk-seeking mezzanine and equity. Therefore, they will contribute to the development of the real estate development financing in Korea. IMF 외환위기 이후 자산유동화 및 부동산펀드, 리츠(REITs) 등의 도입으로 재무적 투자자의 다양한 참여가 가능한 토대가 마련되었음에도 불구하고, 우리나라의 부동산 개발금융은 여전히 시공사의 지급보증에 의존하고 있는 실정이다. 본 연구는 시공사 지급보증에 의존하는 부동산 개발금융을 지양하고 재무적 투자자의 역할을 제고해야 한다는 문제의식에서 출발하였다.

왜냐하면 시공사 지급보증 심화는 재무 건전성을 악화시키고 나아가 재무적 투자자의 투자 회수를 어렵게 하는 등 동반 부실을 가져오는 악순환을 유발하기 때문이다. 본 연구는 부동산 개발금융에서 재무적 투자자의 역할에 대한 이론적 고찰을 바탕으로 하여 참여 실태에 대한 실증적 분석을 수행하여 재무적 투자자의 역할을 활성화하는 방안을 제시하였다. 이를 위하여 본 연구는 부동산 PF 시장의 실태와 한계를 파악하고, 나아가 재무적 투자자의 부동산 개발금융에 대한 참여 현황 및 실제 사례를 조사하여 재무적 투자자의 역할에 대한 이론적 검증을 수행하였다. 이러한 이론적 검증에 근거하여 설문조사를 통한 부동산 개발금융의 실태, 재무적 투자자의 역할, 참여 제한요인을 실증적으로 분석하였고, 이를 종합하여 재무적 투자자의 참여 확대방안을 제시하였다. 본 연구에서는 부동산 개발금융의 참여 당사자인 시공사 및 시행사로 구성되는 전략적 투자자와 은행, 증권사, 자산운용사, 여신전문금융기관, 보험사, 상호저축은행, 연·기금 및 공제회 등의 재무적 투자자, 그리고 신용평가기관, 감정평가기관, 정부ㆍ지자체ㆍ공기업 등의 기타 참여자로 크게 3그룹으로 나누어 설문조사를 실시하였다. 그리고 분석 방법으로 주로 빈도분석 및 t-검증과 χ²검증 등을 사용하였다. 설문조사를 통한 실증적 분석 결과를 요약하면 다음과 같다.

전략적 투자자가 주도하는 개발사업장의 특성을 재무적 투자자가 주도하는 개발사업장의 특성과 비교해 볼 때 전략적 투자자에 비해 재무적 투자자가 보다 적극적이고 다양하게 개발사업을 전개하는 성향을 보이고 있는 것으로 나타났다. 개발사업 성공 사례의 특성을 비교할 때, 재무적 투자자는 전략적 투자자와 비교하여, 사업장 위치의 경우 재무적 투자자가 전략적 투자자에 비해 비수도권 진출 성향이 높게 나타났고, 상품의 경우 비주거상품 비중이 높게 나타났으며, 사업방식에서도 일반 순수 민간개발사업 방식의 비중이 높게 나타났다. 또한 인허가, 토지확보나 명도의 경우에도 상대적으로 확실성이 떨어지는 경우의 사업에도 적극적 참여 자세를 보였다. 이러한 결과는 재무적 투자자가 부동산 개발사업 다양화라는 매우 긍정적인 역할을 수행한 것으로 볼 수 있다. 재무적 투자자의 역할 확대는 실증적 분석에서도 뒷받침되고 있다. 즉, 재무적 투자자에 대해 기대되는 향후 역할에 대해서 사업유형에 관계없이 현재의 시공사 의존구도에서 벗어나 재무적 투자자의 개발금융 참여의 필요성이 강조되었고, 동시에 자금조달과정에서 현재의 은행 중심의 PF에서 벗어나 연·기금이나 공제회 등의 참여가 강화되어야 할 것으로 나타났다.

실태 분석결과를 토대로 부동산 개발금융에서 재무적 투자자의 역할을 제고하는 방안으로 재무적 투자자의 내부적인 자구노력과 더불어 관련 제도 및 법령의 정비가 개선되어야 한다는 분석 결과를 도출하였다. 재무적 투자자의 참여 활성화 방안에 대한 실증적 분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 대한주택보증(주)의 분양보증과 관련된 문제가 해결되어야 한다. 분양보증이 완료되기까지의 사업부지에 대한 담보력, 문제 사업장에 대한 자금관리, 담보취득 등 모든 권리가 대한주택보증(주)에 귀속되므로, 재무적 투자자는 제도적으로 시공사의 지급보증에 의존하지 않을 수 없다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 대한주택보증(주)의 분양보증서 발급시 재무적 투자자의 PF 대출의 사업부지에 대한 제한물권 유지, 제한물권 해지시 대출에 대한 보증 수용 등의 개선이 필요하다. 또한 주택분양보증 사업의 민영화를 고려해 볼 수도 있다. 금융회사가 PF 대출과 분양보증을 동시에 제공할 경우 담보물권의 온전한 확보가 가능해지기 때문이다. 둘째, 프로젝트금융투자회사(PFV)법과 관련하여 주택사업 시행이나 장기임대사업 수행이 가능한지, 사업권 이전시 세제혜택이 유지되는지에 대해 분명한 법령상 지침이 있어야 한다.

또한 최소자본금 50억 원, 금융기관 출자의무비율 5% 그리고 은행법에 의한 금융기관의 타법인 출자 제한 조항으로 인해 프로젝트금융투자회사(PFV)의 지분구성이 자유롭지 못한 편이므로 금융기관의 참여 확대를 위해서는 이 들 조항에 대한 유연한 적용이 필요하다. 셋째, 사업성 검토 등을 포함한 재무적 투자자의 역