제2종일반주거지역의 종변경 실태분석 및 관리방안에 대한 연구 : 서울특별시를 중심으로 = (A) study of management and analysis on the change status of 2nd class residential district : focused on seoul city

서울 제2종일반주거지역의 종 변경 실태와 관리 방안을 분석했다.

서울시의 주거지역 관리는 끊임없이 논의되고 있는 도시계획의 중요한 주제이다. 2003년 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제정 당시 주거지역의 종세분화를 통해 좀 더 구체적인 주거지역 관리가 시작되었다. 하지만 종세분화 당시의 세분화 기준이 현실추인적인 요소를 반영함으로써 지정취지와 다르게 용도지역이 세분화되고, 이후에도 정비사업 등 개별사업법에 의해 종상향이 이루어지면서 고층·고밀개발로 인해 도시경관의 훼손, 기반시설의 과부화 등으로 인한 주거환경의 악화 등 종세분화의 제도적·운영적 한계가 드러난 상태이다. 이러한 종세분화의 한계는 다양한 사회적 문제를 발생시키고 있다. 입지적 특성과 정체성이 모호한 제2종일반주거지역은 가장 많은 분쟁과 민원이 우려되는 공간이다. 민원이 발생하는 이유로는 재산권을 증대하고자 하는 사유가 대부분이지만 주민들의 입장에서는 종 변경에 대한 원칙과 기준이 불분명해서 납득이 되지 않기 때문에 민원을 제기하곤 한다. 민원이란 현재 제도가 가지고 있는 문제점을 판단할 수 있는 잣대로써 이를 토대로 제도의 개선 및 발전을 모색할 수 있을 것으로 판단된다. 따라서 이 연구는 종세분화 이후 주거지역이 어떻게 변화해왔는지를 통해 서울시 주거지역의 변화양상을 살펴보고 이러한 변화로 초래되어진 다양한 민원을 토대로 종세분화의 실태를 파악한 후 관리방안을 제시하였다.

종세분화 이후의 주거지역 내 용도지역의 변경은 제2종일반주거지역에서 가장 많이 발생하였다. 이는 제2종일반주거지역(7층이하)의 연면적이 가장 많이 감소하고 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역의 연면적이 가장 많이 증가한 것으로도 입증되었다. 또한 지난 3년간 가장 많이 종 변경을 요구하는 민원이 접수된 곳도 제2종일반주거지역인 것으로 나타나 이에 대한 갈등과 분쟁이 지속적으로 발생하고 있다는 것을 알 수 있었다. 특히 민원의 유형을 살펴보면 세 가지로 분류될 수 있는데 대부분이 중심지체계에 따라 상업과 업무시설을 늘리기 위한 종상향을 요구하였으며, 주택정비사업에 의해 종상향을 요구하는 일이 그 다음으로 빈번하였다. 소수의 민원이 소규모 필지에서 발생하였는데, 도시관리계획이 수립되지 않은 지역에서는 소규모의 불합리하게 보이는 용도지역을 관리하는 별다른 방법이 없기 때문에 주변지역과의 형평성을 고려하여 종 변경을 요구하는 일이 발생하였다. 이러한 민원이 발생하는 것은 종 변경에 대한 원칙과 기준이 명확하지 않기 때문인 것으로 보이며 제2종일반주거지역의 종 변경에 대한 원칙과 기준을 정립하고자 하였다.

제2종일반주거지역에 대한 원칙은 첫째, 기존 종세분화의 틀을 유지하는 것을 원칙으로 하며 둘째, 종변경에 의한 파급효과 및 변화량제고를 검토하며, 셋째, 지역특성을 고려하여 차등적인 밀도관리를 할 수 있도록 한다. 이러한 원칙에 의해 다음과 같은 관리기준을 마련코자 한다. 첫째, 지속가능한 도시관리를 위한 조정기준이 필요하며, 주거지역 변경에 대한 시뮬레이션 및 모니터링 체계구축에 의한 조정기준이 필요하며, 마지막으로 불합리하게 보이는 소규모 필지에 대한 조정기준이 필요하다. 이를 토대로 대상지 요건 및 대상지의 입지적 특성, 시뮬레이션을 통한 밀도총량 실현을 관리요소로 보고 총 4가지 유형의 관리방안을 도출하였다.

제 1 장 서론 1 1.1 연구배경 및 목적 1 1.2 연구방법 및 범위 3 제 2 장 서울시 주거지역의 일반적 개요 5 2.1 주거지역 종세분화 관련 선행연구 5 2.2 주거지역의 지정 목적 및 변천과정 7 2.2.1 주거지역의 지정 목적 7 2.2.2 주거지역의 변천과정 9 2.3 주거지역의 현황 11 2.3.1 주거지역의 현황 11 2.3.2 주거지역의 개발밀도 현황 12 제 3 장 종세분화 이후 주거지역 변화 16 3.1 주거지역 관리의 제도적 변화 검토 16 3.2 주거지역의 변화 분석 19 3.2.1 종세분화 이후 주거지역의 연면적 변화 19 3.2.3 주거지역 변화의 원인 분석 20 제 4 장 제2종일반주거지역 관련 민원 분석 22 4.1 2010년도 자치구별 민원 조사 22 4.2 2010년~2012년 민원 조사 30 4.3 소결 31 제 5 장 제2종일반주거지역 관리 방안 32 5.1 제2종일반주거지역의 관리 원칙 32 5.2 제2종일반주거지역의 관리 기준 마련 33 5.3 제2종일반주거지역의 관리 방안 35 제 6 장 결론 및 향후 연구과제 40 참 고 문 헌 42 영 문 요 약 43 감 사 의 글 45 부 록 47