부동산실명법의 개정 방향과 등기의 공신력 도입에 관한 연구 = A Study on the Direction of Revising the Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name and Introduction of Credibility of Registration

부동산실명법 개정 방향과 부동산등기 공신력 도입을 연구했다.

명의신탁은 조선고등법원판례에 의해서 법인격을 갖추지 못한 종중 재산에 관하여 종중원 중에 1인 또는 종중원 수인의 공동명의로 등기하는 것을 인정하게 되면서 시작되었다. 이러한 명의신탁은 사회가 발전하면서 부동산투기, 탈세, 탈법과 같은 방법으로 적극적으로 활용되어 부동산 거래시장에 많은 사회적 폐해를 야기하게 되었고, 그리하여 명의신탁의 본래 기능이 퇴색되어 사회적인 문제로 대두되었다. 그래서 정부가 이를 제재하기 위한 방안으로 1990년 8. 1에 “부동산등기특별조치법”을 제정하였다. 그러나 대법원이 부동산등기특별조치법 제7조(1995. 3. 30. 삭제)의 규정을 단속규정이라고 해석함에 따라 결과적으로 부동산등기 특별조치법은 큰 성과를 내지 못하게 되었고, 여전히 명의신탁을 이용한 음성적인 부동산거래로 투기는 더욱 성행하게 되었다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 근본적이고 종합적인 정책의 일환으로 1995. 7. 1 부동산실명법이 제정하게 되었다. 부동산실명법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용하는 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 제정되었다.

따라서 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다고 하여 명의신탁약정을 부동산실명법 제4조에 의하여 무효로 하고 그에 따른 물권변동의 사법적 효력까지도 부정하는 등 사법·행정적 제재를 통해 명의신탁을 근절시키겠다는 정부의 의지를 강력히 보여주고 있다. 그러나 대법원 판례의 명의신탁에 대한 해석에 따르면 신탁부동산 등기를 명의수탁자에게 마쳤다는 이유만으로 당연히 불법행위라 할 수 없고, 비록 명의신탁이 동법이 금지하는 목적에 위반한 행위를 하였다고 하더라도 그것이 민법 제103조에 의한 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 행위에 바로 해당한다고 볼 수 없다고 판단하여 명의신탁자가 명의수탁자에게 신탁부동산에 대한 반환을 청구할 수 있는 것으로 해석함으로써 결과적으로 명의신탁에 대한 근원적인 문제해결이 어렵게 되었다. 본 논문에서는 부동산실명법의 제4조의 개정 방향으로써 다음과 같은 것을 제안한다. 우선 제1항은 명의신탁약정을 무효로 한다. 제2항은 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동을 무효로 한다. 제3항은 제1항 및 제2항의 경우에 명의신탁자는 명의수탁자에게 급여한 재산의 반환을 청구할 수 없도록 한다.

현행 부동산실명법 제4조 제2항 단서는 삭제하고, 기존의 제3항은 삭제함과 동시에 새로운 제3항으로 변경하여 명의신탁자의 신탁행위가 불법원인급여임을 명확히 밝히는 한편 명의신탁자의 소유권에 따른 반환청구권도 부정됨을 입법으로 분명히 하여 부동산등기에 공신력을 인정하고자 하였다. 이와 같이 등기에 공신력을 인정하여야 하는 근원에는 부동산실명법 제4조 제2항의 단서에서 선의·악의 입증이 용이하지 아니하여 발생하는 문제와 동법 제4조 제3항의 제3자 규정에 있어 선의·악의에 대한 판단 기준을 명확화하기 어려운 점 등에 대한 문제를 부동산실명법 개정을 통해 해결하고자 하였으며 또한 부동산등기의 공신력에 관한 외국의 입법례를 조사하여 부동산등기의 공신력도입에 따른 제도적 보안 방법을 연구하였다. 그러한 결과로 본 논문은 부동산실명법의 개정과 함께 진정한 권리자의 피해를 최소화하고 동적 안전을 보호하기 위하여 등기원인서면의 공정증서, 권원보험, 등기공무원의 실질적인 심사권 여부 등 사전적 조치가 필요한 것으로 보았다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 3 1. 연구 범위 3 2. 연구 방법 4 제2장 부동산실명법에 대한 일반적 고찰 5 제1절 부동산 명의신탁의 기초론적 고찰 5 1. 명의신탁의 개념 5 2. 명의신탁의 연혁 6 3. 명의신탁의 성립 8 4. 명의신탁의 유효성 11 5. 부동산명의신탁의 당사자 13 6. 부동산명의신탁의 등기 16 제2절 부동산명의신탁의 종류 19 1. 2자 간 등기명의신탁 19 2. 3자 간 등기명의신탁 21 3. 계약명의신탁 22 4. 계약명의신탁과 3자 간 등기명의신탁의 구별 27 제3절 부동산실명법의 주요 내용 30 1. 부동산실명법의 목적 30 2. 부동산실명법의 대상 31 3. 부동산실명법의 적용 제한 38 제4절 부동산명의신탁의 효과 41 1. 대내관계 41 2. 대외관계 43 3. 명의신탁 해지 및 효과 48 제5절 부동산명의신탁의 관련문제 52 1. 기존 명의신탁의 효력 52 2. 장기미등기 부동산의 규제 59 3. 기타 관련 문제 65 제3장 부동산실명법의 법적 문제점 74 제1절 부동산실명법의 위헌성 여부 74 1. 헌재의 판례 내용 74 2. 기존명의신탁 실명등기의무 효력관련 규정의 위헌여부 80 3. 과잉졸속입법 문제 82 제2절 부동산실명법의 일반적 문제점 83 1. 별도입법의 필요성 여부 83 2. 법률제정 이념적 기초 문제 84 3. 과잉금지의 원칙 86 4. 국가편의적 입법과 국민의 기본권 수호 88 제3절 부동산실명법상 개별조항의 문제점 90 1. 목적과 적용범위 확대 90 2. 반사회적 행위 91 3. 명의신탁약정과 물권변동의