오피스텔 용도구분의 세법상 문제점과 개선방안에 대한 연구

오피스텔의 용도 구분에 따른 세법상 문제와 개선방안을 연구했다.

According to the 2023 Population and Housing Census, Korean households recorded approximately 22.07 million. Among them, single-person households accounted for 7.82 million and it consists of 35.4%, and it has gradually been increasing every year. Most small-scale officetels are utilized as rental housing for single-person households. In late 2024, over 1.28million officetels have been supplied, and most of their owners have a purpose to rent housing rather than to gain some capital margin from transfer. In fact, about 83% of all officetels are currently used for rental housing.

Unlike some buildings which are already confirmed for a specific use, officetels are defined as a business facility under the Building Act, and they are set as a quasi dwelling building, which means office facilities that could be utilized as a housing facility as a building and its attached land except for a house under the Housing Act. In addition, under Tax Law, the classification of officetels depends on the use, whether it becomes office when it is being used for working space or it becomes a house for residential space. The various usage classification on officetels under the Building Act, Housing Act, and Tax Law makes taxpayers confused.

Since officetels are mainly used for office space and some of its part could be used for housing, it is the irrationality that their classification as a residential space depends on selection of the users, so that it leads to dispute between tax authorities and taxpayers regarding the factual determination. As a result, the tax authorities overuse their administrative endeavors and taxpayers feel unfair taxation. This study suggests a measure to establish a unified taxation framework for officetels.

Under the Building Act, the officetels, which are mainly used for office work and could be utilized as housing, is divided into small-scale studio type officetels that could be always utilized as office of housing facilities and residentially purpose constructed medium to large-scale officetels. This study presents that a legal principle should be regulated, in which if the small-scale officetels (under 40㎡) are leased as a quasi dwelling facility it is not included into the number of houses. Exceptionally, when the owner resides at the place and proves their residential use, they should be counted as housing unit taxation.

It should be a principle that the medium to large-scale officetels (over 40㎡), which are actually sold for residential purposes, should be included as the number of houses. Exceptionally, it is necessary to revise the taxation system so that the officetel would be regarded not as a house but as a general guilding when the owner uses and proves the place as a work place. Unlike apartments, predictability and legal security of officetels lack so significantly that tax disputes have taken place relentlessly between taxpayers and taxation authorities.

It occurs not because criteria on housing are absent but because a clear definition of a house within tax legislation is obscure, so that this study suggests that Article 152 (4) of the Enforcement Decree of the Income Tax Act, which says “housing structure prescribed by Presidential Decree” should be amended into “a unit must have a separate entrance, a bathroom, a kitchen, and at least one bedroom as a residential structure for a household.” Related regulations should be revised in order to decide whether the officetel is for housing-purpose or not by dividing officetels into small-scale officetels, where a room and a kitchen are not distinguished for any purposes of office or housing, and medium to large-scale officetels, where a room and a kitchen are distinguished for a purpose of housing.

These legally defined regulations could remove the disputes from officetels for both tax authorities and taxpayers. 2023년 인구총조사 통계를 보면 일반가구가 2,207만가구이며, 이중 1인가구는 782만가구로 35.4%를 차지하고 매년 지속적으로 증가하고 있다. 소형 오피스텔의 대부분은 1인가구를 대상으로 임대하여 사용되는 것으로 파악되고 있다. 2024년말 현재 오피스텔은 128만호 이상 공급되어 있으며, 대부분의 오피스텔 취득자는 양도차익 목적이 아니라 임대를 목적으로 하고 있으며, 실제로 오피스텔 중 83% 정도가 임대용으로 활용되고 있다. 이러한 오피스텔이 사실상 용도가 확정지어져 있는 건축물과 달리 건축법에서는 업무시설로 분류하고 주택법에서는 “주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 준주택”의 범위에 포함시키고 있다. 또한세법에서는 오피스텔을 사용자의 선택에 따라서 업무용으로 사용하는 경우 업무시설로, 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 판단하고 있다. 이와같이 건축법, 주택법, 세법에서 오피스텔의 용도구분을 달리하고 있어 납세자에게 혼란을 주고 있다.

오피스텔은 사용 용도를 업무를 주로 하며, 일부 구획에서 숙식을할 수 있도록 하고 있어 사용자의 선택에 따라서 주택 여부가 결정되는 불합리성이 있어 과세관청과 납세자간의 사실관계 판단문제에서 마찰이 생기고 과세관청은 행정력 소모와 납세자에게는 조세부담의 불공평이 초래되고 있다. 본 연구에서는 오피스텔의 과세체계를 통일되도록 하는 방안을 제시한다. 건축법상 업무를 주로 하며, 숙식을 할 수 있는 건축물로서의 오피스텔을 언제든지 업무시설이나, 주거용으로 사용이 가능한 소형 원룸 오피스텔과 주거용으로 건축된 중ㆍ대형 오피스텔을 구분한다. 소형 원룸 오피스텔(40㎡이하)을 임대하는 경우 준주택으로 주택 수에 포함되지 아니함을 원칙으로 규정할 것을 제안한다. 예외적으로 소유자가 거주하며 주거용임을 입증하는 경우에는 주택과 같은 조세제도를 적용하도록 한다. 사실상 주거용으로 분양하는 중ㆍ대형 오피스텔(40㎡초과)의 경우 주거용으로서 주택 수에 포함되는 것으로 판정함을 원칙으로 한다. 예외적으로 소유자가 업무시설로 사용함을 입증하는 경우에 주택이 아닌 일반건축물로 판정하는 것으로 납세자의 입증책임 완화의 조세제도 개선이 필요하다. 오피스텔은 아파트와 달리 용도구분에 있어서 예측가능성과 법적안정성이 현저히 떨어져 납세자와 과세관청간의 조세쟁송이 끊임없이 야기되고 있다.

이는 주거용 판단 기준이 모호할 뿐만 아니라 조세 법령상 주택의 개념에 대한 명확한 규정이 없어 발생되는 문제이므로 소득세법 시행령 제152조의4, 대통령령이 정하는 구조를 “세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 부엌과 1개 이상의 방(침실)이 구분설치되어있는 구조”로 개정할 것을 주장한다. 오피스텔에 관련하여서도 업무용이나 주거용이나 어떤 용도로도 언제나 사용이 가능한 방과 부엌이 구획되지 않은 소형오피스텔과 방과 부엌이 구획되는 거주용 목적으로 건축된 중ㆍ대형 오피스텔이 구분되어 주택 여부가 판단될 수 있도록 법령상 명확하게 규정을 정비함으로써 과세관청과 납세자 모두에게 오피스텔로 인하여 발생되는 혼란을 없애도록 하여야 할 것이다.