도시정비사업 법제에 관한 연구

도시정비사업의 법제와 사업 유형 및 제도 개선을 연구했다.

도시정비사업은 도시문제에 의하여 무기력하게 된 도시나 새로운 시대에 적응하지 못하는 도시의 일정지역을 정책적으로 개발하여 그 도시가 직면한 문제들을 해결하고 도시를 재건하기 위한 방법이라고 정의할 수 있다. 다시 말해 도시정비사업은 도시기능을 회복하기 위하여 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업을 말하며 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업 및 도시환경정비사업으로 구분된다. 2003년 7월 1일부터 시행하게 된 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”)은 불량 주택지 및 노후주택지에 대해 도시기능에 적합하며, 변화하는 생활방식에 대응되도록 정비하여 토지이용의 효율성을 높이며 동시에 저소득층의 거주자에게 쾌적하고 안전한 주거환경을 제공함으로써 도시의 건전한 발전과 공공복리를 증진시키고자 제정되었다. 현행 “도시정비법”에서는 주거환경의 개선에 최우선을 두고 있으며, 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하는 데 초점이 맞추어져 있으며, 이를 수행하기 위한 사업인 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 등도 모두 주거환경을 개선하는 사업으로 규정하고 있다.

도시정비사업은 국민 주거생활과 환경개선을 통해 삶의 질을 높이고 개인의 행복추구권, 재산권 등을 실현하는 중요한 수단이므로 규제 완화를 통해 이러한 요구를 충족시킬 필요성이 있지만 한편으로는 투기 조장과 사회적 박탈감 조장 등 사회문제를 유발하고 있으므로 그에 대한 엄격한 공법적 규제 또한 요구된다. 따라서 도시정비사업은 상이한 헌법적 가치가 서로 충돌하는 문제인 동시에 구체적 실정법 해석에 있어서 공공성과 관련된 행정법적 문제, 여러 이해집단의 충돌을 야기 시키는 민사적 문제이기도 한 것이다. 나아가 현행법의 틀로서는 극복이 어려운 입법론적 해결 방안도 요구되고 있다. 정비기반시설이 열악한 재개발ㆍ주거환경개선사업의 경우에는 공익성이 강하게 인식되지만, 정비기반시설이 상대적으로 양호한 재건축의 경우에는 노후ㆍ불량한 건축물을 정비한다는 공익적 측면 외에도 사적 개발사업이라는 의미로 주목을 받게 된다. 이를 조절하기 위해 재건축사업에 특별히 마련된 규제수단이 바로 안전진단이라는 제도이다(“도시정비법” 제12조). 그러나 이러한 점 이외에 재건축과 재개발사업에 대해서 본질적인 차이가 없는 것으로 보아 대체로 큰 틀에서 같은 정비사업으로 규율하고 있다. 도시정비사업이 가지는 공공성은 재산권 행사의 제한을 가능하게 해주는 기능을 수행한다.

기존의 건물을 철거해야 하는 경우에는 그 건물의 잔여가치에 대한 대가가 추가되므로 단순히 시장기능에만 맡겨두면 낙후지역을 정비하기 어렵게 되는 문제가 발생한다. 그리고 이른바 ‘알박기’에 의해 자신의 권리를 악용하여 사업을 방해하는 일도 자주 발생한다. 이와 같은 경우에 강제수용권, 매도청구권 등을 행사하여 사업을 진행시켜 줄 필요가 있게 된다. 주택재건축의 경우 기존에는 사법적 영역에서 다루어 왔으나 “도시정비법”의 제정으로 공법적 통제를 받게 되었다. 이와 같은 도시정비사업의 공법적 통제 근거를 제시하는 것이 공공성으로 설명된다. 종래의 사법(私法) 영역에 있던 주택재건축, 재개발 등을 도시정비라고 하는 공법의 영역으로 끌어들이는 경우 필연적으로 충돌이 발생하기 때문에 그 분쟁의 유형을 파악하여 해결의 단서를 찾는 것이 무엇보다 중요하리라 사료된다.