베트남과 한국의 부동산중개제도 비교 연구

베트남과 한국의 부동산중개제도를 비교하고 개선방안을 제시했다.

베트남은 1986년 도이모이정책을 추진하면서 중앙계획경제에서 시장경제로 넘어오고 있다. 이런 과도기에 부동산분야는 많은 변화를 격고 있으며, 특히 부동산중개분야는 많은 변화가 있어왔다. 이와 관련하여 베트남과 한국의 부동산중개제도에 대한 비교를 통해 베트남의 부동산중개제도의 문제점을 파악하여 개선방안을 도출하였다. 본 연구에서 확인한 베트남 부동산중개제도의 문제점으로는 첫째, 부동산중개업자의 전문성과 공신력의 문제이다. 베트남의 부동산 중개업은 발전 단계에 있으나 법적 시스템이 여전히 불완전하고 전문성이 부족하다. 부동산에 대한 교육을 받은 적이 없거나 전문 지식이 없는 일반인도 부동산 중개사가 될 수 있다. 둘째, 부동산중개사 자격시험제도의 문제로서 베트남에서는 부동산 중개업이 아주 자연스럽게 형성되어 누구나 일을 할 수 있다. 다만, 중개회사의 인터뷰를 통과하는 것만으로 일을 할 수 있다. 베트남 부동산시장에서 부동산 중개업 자격증을 발급하기 위한 교육시설은 일부 있지만, 시설에 대한 관리․감독하는 전문 행정기관이 없다는 것이다. 셋째, 부동산중개협회 역할과 기능의 문제로서 베트남 부동산 중개협회는 회원들이 등록되어 있지 않다. 그 이유로는 부동산 중개업을 하는 자는 많으나 협회에 가입하지 않아도 개별적으로 중개업 영위가 가능하다는 것이다.

이로 인해 현재 베트남 부동산중개협회는 역할과 기능은 아직 발휘할 수 없게 되어있으며, 중개인의 손실을 줄이기 위한 법․제도가 아직 정비되어 있지 않고 있다. 넷째, 중개물건에 대한 손해배상제도의 문제로서 베트남은 아직까지 손해배상에 규정은 마련되어 있지 않다. 다만, 제23/23/NĐ-CP호 시행령에 자격증이 없는 자가 영업을 한 경우에는 1,000만동~1,500만동의 벌금을 부과하도록 규정하고 있다. 이와 같은 중개사에 대한 처벌규정으로는 고가의 부동산에 대한 손해배상제도로는 매우 부족하다. 마지막으로 부동산중개업자의 업무영역의 제한으로서 단순히 고객에게 각종 부동산을 소개하고, 소개된 부동산이 계약되면 중개수수료를 정하고, 거래가 성공되면 당사자가 회계처리를 할 수 있도록 도와주는 것이 중개사의 거의 모든 업무로 한정되어 있다. 이러한 업무영역을 확대하여 부동산에 대한 다양한 중개와 관련된 업무를 할 수 있도록 확대가 필요하다. 이와 같은 문제점을 해결하기 위해 한국의 부동산중개제도에 대한 조사, 분석 및 비교를 통해 해결책을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 베트남에서는 부동산 영업활동 및 부동산 중개활동이 전문적이고 국제적인 수준에 도달하기 위한 정부의 부동산 중개의 거시정책이 필요하다. 향후 부동산의 구매, 판매, 양도 계약에서는 반드시 부동산 중개사가 중개하도록 하여야 한다.

이는 거래의 안전성과 중개사의 위상을 높이는 것이다. 즉, 계약이 완료되려면 거래소 대표 또는 부동산중개사가 공증인과 같이 거래를 인증해야 하고, 유효한 부동산 중개업 서비스 계산서가 있어야 한다. 또한 정부 관리기관이 적절하고 정기적인 감사를 통해 부동산 중개사들의 위반을 신속하게 처리할 수 있는 법․제도가 필요하다. 둘째, 중개사들은 토지관리, 건설, 도시계획, 풍수지리 지식 이외의 시장 민감도 및 신용기관․은행으로부터 이자율 지원이 있는 대출에 대한 고객(매수인, 임차인) 컨설팅을 통해 고객에게 이해할 수 있도록 보여줘야 한다. 이를 위해서는 부동산 중개서비스에 대한 교육을 표준화함으로써 부동산 중개 인력의 능력을 표준화하고 변화가 있을 경우에는 부동산 사업활동과 관련된 법률 제정 과정에서 부동산중개사를 참여시켜야 한다. 자격증 발급을 위한 사전교육은 보다 엄격하고 전문적으로 수행해야 한다. 중개업자가 사무소를 개설등록하기 전에 일정기간 사전 연수교육을 받도록 하여야 한다. 셋째, 부동산중개사 자격시험제도에 대한 개편이 필요하다. 한국과 같이 자격시험에 대한 구체적인 규정 마련과 자격취득 후에도 다양한 교육을 통해 부동산 거래에 있어 사고가 발생하지 않도록 규정을 만들고, 사고가 발생할 경우에 대비하여 각종 손해배상제도를 마련하여야 한다.

넷째, 부동산중개협회의 개편으로서 회원과 국가의 이익이 될 수 있도록 시장에 나와 있는 모든 중개사와 중개보조인은 협회에 가입을 의무화하여야 하며, 가입 후에도 회원에 대한 다양한 교육을 통해 중개시장이 국제수준에 도달할 수 있도록 정부의 법제도 개선이 필요하다. 본 연구는 베트남과 한국의 부동산 중개제도에 대한 비교를 통해 베트남의 문제점을 도출하고 이에 따른 해결방안을 도출한 논문으로 베트남의 부동산중개제도 발전에 기여할 것으로 기대된다.