전세제도와 주택담보대출의 레버리지 효과

전세제도가 주택담보대출과 주택가격의 레버리지 효과에 미치는 영향을 분석했다.

본 연구의 독창성은 자산가격결정 등 금융 분야에서 나타나는 은행대출의 레버리지 효과를 우리나라에만 존재하는 전세제도에 적용하여 동일한 원리가 작동하는지를 살펴보고 있다는 점이다. 전세제도가 담보대출과 외부적 교란에 대한 주택가격의 레버리지 효과를 확대시킨다면, 경제정책의 유효성도 전세제도를 통해 확대될 것으로 예상된다. 이를 통해 본 연구는 기존 담보대출비율과 금리정책이외에 전세가 비율의 적절한 통제를 통해 우리나라 가계 자산의 대부분을 차지하고 있는 부동산 시장의 안정화를 가져올 수 있는 정책적 대안을 마련하고자 한다. 주택담보대출과 주택가격의 관계에 대한 연구는 2008년 미국의 서브프라임 위기 이후 전 세계적인 관심의 대상이 되었다. 미국 서브 프라임 모기지 위기는 특히 주택부분에 대한 과도한 은행대출에 기인한 것으로 추정되고 있다. (McDonald and Stokes 2013). 은행대출과 주택가격의 관계에 대한 기존연구는 Hofman (2003), Gerlach and Peng (2005), Oikarinen (2009) and Brissimis and Vlassopoulos (2009), Park et al. (2010,2011) and Gimeno and Martinez-Carrascal (2010) 등이 있다.

이들 연구는 은행대출이 소비자의 주택 구입제약조건을 완화하여 주택의 수요와 가격을 증가시키는 것으로 나타났다. 한편, 자산이나 주식시장이 거시적 시장인 데 반해 주택시장은 본질적으로 지역적이며, 미시적인 성격이 강한 시장이다. 같은 국가나 도시에 있더라도 지역별로 주택시장은 개인의 소득, 주거환경, 정부규제 등에 따라 차이가 나며, 담보대출이 주택가격에 미치는 영향도 지역별로 다르게 된다. 이러한 주택의 미시적 차이를 고려하지 못한 주택시장 연구는 자료의 집합 편기(集合偏倚, aggregation bias)현상을 가져올 수 있다. 지역별로 통화량 또는 거시경제정책과 주택가격의 관계를 실증적으로 살펴본 연구로서 Hwang and Quigley (2006)와 Fratantoni and Schuh (2003) 등이 있다. 이들 연구는 주택가격이 주택의 공급탄력성, 통화정책의 파급효과, 개인 자산의 포트폴리오 등 지역적 차이에 따라 서로 다르게 결정된다는 것을 보여주고 있다. 특히, Fratantoni and Schuh (2003)는 지역적 차이에 따라 통화정책이 주택가격에 미치는 파급효과가 다르기 때문에 통화정책의 유효성을 지역별로 구분하여 추정해야 한다는 것을 보여주고 있다.

본 연구는 2006년 1월~2012년 9월까지 우리나라 광역시별 아파트 주택의 매매와 전세자료, 최우도 (Full Information Maximum Likelihood) 추정기법을 사용하여 주택담보대출과 전세제도가 아파트 가격에 미치는 레버리지 효과를 지역별로 비교하여 살펴보고자 한다. 한편, 본 연구는 주택시장에서 주택담보대출의 레버리지 효과에 대한 이론적 근거로서 Stein(1995)의 모형을 우리나라의 전세제도에 맞추어 수정하여 적용하였다. 이를 위해 본 연구는 현재 아파트를 보유하고 있으나 직장이나 학군 등 여러 가지 이유로 다른 지역에 전세를 구하는 소비자를 가정하고 있다. 전세는 아파트를 구입하는 것과 마찬가지로 동일한 한 단위의 주택주거 서비스를 소비하게 되며, 다만 주택매매와의 차이는 법률적인 소유권에 있다. 본 연구에서 전세제도는 주택소유권이 아닌 주택거주 서비스에 대한 소비단위로서 주택수요를 강조하고 있으며, 새롭게 주택을 구입하거나 전세를 얻거나 모두 동일하게 주택거주 서비스로서 주택수요가 증가하게 된다. 이러한 모형의 특성은 우리나라만이 가지고 있는 전세제도의 성질을 모형화하기 위해 설정하였다.