농지임대차의 문제점

농지 임대차 제도의 문제점과 경자유전 원칙의 약화를 검토했다.

UR협정은 국내의 농업분야에 있어서 많은 변화를 초래하였다. WTO체제는 세계시장의 완전자유화를 목적으로 하기 때문에, 한국의 시장도 쌀을 제외하고 완전히 개방하기에 이르렀다. WTO는 모든 국가에 대하여 허약한 산업부문에 대한 보호정책을 철폐할 것을 요구하고, 농업부문에서는 가격지지에 영향이 적은 직접지불제를 허용하고 있다. 농지는 중요한 경제적 환경적 기능을 담당하는 가치를 헤아릴 수 없는 자연자원이다. 농지가 일단 개발되거나 전용된다면, 통상적으로 농지로서 다시 복구될 수 없다. 현행 농지법에서는 경작자에게 허용되는 경자유전의 원칙이 점진적으로 무너져서, 헌법상 보장되는 이 원칙이 붕괴되었다고 할 수 있다. 농지임대차법은 서면계약의 원칙, 임대인의 지위승계, 묵시적 계약갱신 등을 규정한다. 당사자가 임대차기간을 약정하면, 기간만료 3개월 전에 계약을 만료한다는 통지를 하지 않으면 임대차는 자동으로 연장된다. 이 규정들은 농지임차인을 위한 최소한의 규정이다. 일본 농지법에 있어서와 같이 농지소유제도를 완화하고자 한다면 농지의 이용규제를 강화하여 농지투기를 막을 장치가 필수적일 것이다. 따라서 농지임대차는 합법적으로 소유한 비농업인의 농지에 대하여만 허용하는 현행체제는 유지되어야 한다.

또한 현실적으로 비농업인의 농지소유가 지나치게 확대되고 있는 것을 방지하기 위해서도 농지임대차를 엄격히 관리함으로써 장기적으로는 경작자가 농지를 소유할 수 있게 하는 효과도 기대할 수 있을것이다. 농지법은 농지임차인을 보호하기 위하여 주택임차인의 보호수준에서 농지임차인을 강력하게 보호하여 왔으나, 농업경쟁력의 저하로 인하여 그 보호의 필요성이 반감되어왔던 것은 주지의 사실이다. 그리하여 농지임차인 보호에 관한 여러 조문들을 폐지하고, 서면계약원칙, 임대인지위승계, 묵시적 계약갱신에 관한 규정만을 두고 있다. 이 규정들은 농지임차인을 보호하기 위한 최소한의 장치로서 잔존하는 것이다. 그러나 농지규모화에 역행하여 임차농지가 매년 증가하고 있으며, 2008년도의 통계에 따르면 전체농지면적의 43%, 전체농업인의 62%가 임대차에 의하여 농업경영이 이루어지고 있다. 소작제의 폐단이 성행하던 1949년 농지개혁 당시의 수준에 이르고 있으며, 재차 농지임차인을 더 강력하게 보호해야할 필요성이 제기된다. 농지규모화와 관련하여 농지임차인의 관심은 안정적인 농지의 확보가 보장되어야 고가의 농기구를 구입할 수 있으며, 이것은 원가절감을 통한 농업의 경쟁력과 직결되는 문제이다. 만일 단기의 농지임대차가 행해진다면, 농업인으로서는 생산자재 등 경쟁력 강화를 위한 투자를 할 수 없게 된다.

따라서 농지임차인을 위한 단기임대차기간의 설정과 임차료 상한에 관한 규정의 신설이 요망된다. 농지의 단기임대차기간은 상가건물임대차보호법상 5년의 계약갱신청구권을 임차인에게 인정하고 있는 것과 유럽 선진국의 9년을 고려하여 최소한 5년 이상으로 규정할 것을 제언해 본다. 이 경우 농지 임대인이 기간만료 후에도 계속 임대하는 경우에는 동일한 임차인에게 임대하도록 하는 계약갱신요구권을 임차인에게 부여할 필요가 있을 것이다. 또한 임차료율에 관한 규정을 신설할 필요가 있으며, 이 경우 농지투기를 막고, 농지은행 제도를 활성화하기 위해서도 임차료율은 생산량의 10%이하로 설정할 필요가 있을 것이다. 한편 농지은행제도가 활성화될 수 없는 가장 큰 이유는 쌀소득 부당수령에 있어서와 마찬가지로 부재지주에 대한 양도소득세 중과와 일정기간 이상 자경한 경우 대폭적인 양도세의 감면혜택을 받을 수 있는 것에 원인이 있다. 농지소유자 중 비농업인의 대다수는 농지 투기 내지 투자에 의미를 두고 양도소득세의 감면혜택을 누리고자 자경하였다는 증거를 제시하기 위하여 쌀소득직접지불금을 직접 수령하거나 임대의 사실을 은닉하고 있다. 따라서 임대차 비율에 관한 정부통계를 신뢰할 수 있을지 조차 의문이다. 임대차 및 휴경의 관리가 좀 더 강화되어야 할 필요성이 있음을 알 수 있다.

임차농은 농지개량과 고정자산을 위한 투자가 어렵고, 장기 농업경영계획을 세우는데도 어렵게 된다. 농업인은 농지가격이 하락하는 것에 대항하여, 국가가 농지소유와 이용에 관한 규제를 풀어주거나 완화시켜 줄 것을 요구한다. 농지는 농업생산의 수단과 주요 자산일 뿐만 아니라 신용기초이기 때문이다. 농지경작규모를 확대하여야 할 필요성, 임차농에 비하여 자경농의 우위, 농지가격의 하락 문제, 불법농지소유나 농지이용의 끝없는 전용, 농지보전과 농업경영의 파수꾼으로서 전업농의 양성 등을 고려한 농업정책이 세워져야 한다. 이러한 방향에서도 농지임대차의 개정은 시급한 문제라 할 것이다. The Uruguay Round Agreement on Agriculture(URAA) brought about changes in domestic support for the agriculture sector. The WTO mechanism aims to fully open the world trade market, and thus has led to opening the Korean market with the exception of rice.

WTO rules require countries to remove protection policies for fragile industries, but allow the direct payment of subsidy including direct payments in the agriculture sector. Farmland is a valuable nonrenewable natural resource that serves several important economic and environmental functions. Once farmland has been developed or converted, it usually cannot be returned to production. To the current farmland law, the principle to own farmland only by farmer goes to extremes and it is magnified. I think that the principle which is provided in constitution is collapsed.

The farmland lease law in korea is stipulated the principle of a written contract, a successor of landlord status and an implied contract renewal. The parties may agree to an initial period of time for the lease, then allow the agreement to continue for additional periods unless one party gives notice to terminate the lease before the end of 3th month. These regulations are only the minimum rules for farmland tenants. If you want to reduce the use of agricultural land speculation, tightening regulations will be required such as land ownership system of farmland law in Japan. Therefore, the current system of land lease should be maintained which to allow to the land of legally owns.

And in reality, if the land owned by non-farmers are strictly controlled by the long-term lease, we can expect to be prevent excessive expansion of farmland owned by non-farmers. Land rent is growing every year, according to statistics in 2008, 43% of the total land area, 62 percent of all farmers are being made by the lease business. The size of the lease land reaches level at the time of land reform in 1949, and again stronger tenant protection will need to be raised. If farms have done short-term lease, they will not be able to make a investment for competitiveness of production materials, etc.

Thus, the new regulations about the short-term lease for agricultural tenants and the rents set the upper limit on the duration are needed. I at least claim to dictate to 5 years about short-term leasing of land, to consider as a five-year of contract renewal claims in the protect commercial buildings for leasing and tenant law, and 9 years of short-term leasing in European countries. In this case, unless the landlord directly cultivate land, the same tenants must continuously be able to rent the land after the expiration of lease term. And, it is necessary creating regulations regarding the rate of rent.

In this case, in order to prevent land speculation, and to enable land banking system, the rent rate to less than 10% of the production will need to be set. Leased farmers are difficult to invest in land improvement or in fixed capital, and have hard times in doing stable operation with long-term management plans. Farmers demanded, as a measure against the land price drop, that the state remove or lessen the regulation over farmland ownership and use. Farmland is not only a means of agricultural production and assets maintenance but a credit base.

It must to be consider the need to expand the size of cultivating land, the superiority of land-owning farmers to the leased farmers, the problem of land price decline, the task to hold back speculative land ownership and orderless diversion of land use, the bringing up of full-time farmers as backbone of farmland preservation and agricultural management. In this direction, Leasing of land will matter for urgent revision.