공공시설 이전적지의 활용방안에 관한 연구

공공기관 이전적지의 사후 활용방안을 검토했다.

참여정부는 수도권 과밀을 해소하기 위해 수도권에 있는 176개의 공공기관을 지역특성화발전과 연계하여 수도권과 대전을 제외한 12개 광역시·도로 분산 배치하는 방안을 국무회의 심의를 거쳐 확정하였다. 공공기관 지방이전계획이 확정 발표됨에 따라 수도권에 있던 공공기관의 부지 및 청사들의 활용 방안의 필요성이 대두되고 있다. 그러나 이전재원 조달을 위한 자체 매각이라는 정부의 기본방향만 확정되어 있을 뿐 이러한 과정에서 필연적으로 생기는 서울지역 및 지방에 있던 기존 공공기관의 부지 및 기존청사의 사후활용방안에 구체적 대안이 없는 상황이다. 기존에 공공시설로서 활용되었던 이전적지는 토지로서의 공공성뿐만 아니라 공공용도로서의 역할을 담당해왔기 때문에 도시 공공시설적 성격을 근본적으로 안고 있다. 즉 이전적지는 그 규모에 있어서 대규모이고 이전적지의 개발은 도시환경의 변화를 초래할 수 있는 영향력을 가지고 있어서 도시의 효율성과 편리성에도 큰 영향을 미치고 있다. 따라서 이전적지를 개발한다는 것은 해당지역 도시환경뿐만 아니라 도시구조 전체에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 공공에 대한 고려, 즉 공공개입이 필요하다. 특히 토지는 비가역성의 특성으로 인하여 한번 잘못 이용되면 다시 기능을 부여하여 이용의 효율성을 회복하기가 어려운 상황이 되기 때문에 이전적지의 새로운 용도의 부여와 활용방안은 도시민의 전체적인 입장에서 이익을 고려하여야 한다.

그러나 과거 도심부의 이전적지의 개발사례 분석결과 전체 79개의 이전적지 대상지중 주거용도로 개발된 곳은 38개, 약 43%, 업무용도로 개발되어진 곳이 17개, 약 25%, 상업용과 공원으로 개발되어진 곳은 11개로 전체의 약 14%로 조사되어 대부분의 이전적지는 민간개발업자들이 빠른 투자가치를 얻기 위하여 아파트를 건설하여왔으며 공원과 같은 공공성을 띤 시설의 개발의 비율은 낮은 것으로 분석되었다. 이는 비효율적으로 토지이용으로서 이제는 도시공간 구조에 맞는 개발계획을 세워 대규모 이전적지가 갖는 이점을 살려 수도권의 계획적 발전을 이루어내야 한다. 이전적지는 그 해당부지만의 문제가 아니라 도시전체의 문제로 확대되기 때문에 도시적 차원에서 토지이용과 공장이전적지와 관련된 주변상황을 고려한 종합적인 계획이 먼저 수립되어야 한다. 또한, 이전적지를 상세계획구역 및 도시설계구역으로 지정하여 보다 일체적이고, 종합적인 계획과 단계적인 개발이 이루어져야하며, 단일적인 기능의 수용이 아닌 다양한 기능과 복합적인 기능도입을 시도해야 한다.

The participation government confirmed a plan to distribute 176 public institutions over 12 cities and provinces, except Seoul metropolitan area and Daejeon, connected to local specialization development through a review by the Cabinet meeting in order to solve overpopulation of the metropolitan area. As the decision that public institutions would be transferred to local areas is publicized, it is necessary to plan how to use the sites and buildings of the public institutions in the metropolitan area after transfer.

However, although only the basic instruction of the government is clear that they will be sold themselves to finance the transfer cost, there is no specific way, which should be indispensably followed, for after-transfer use of previous sites and buildings of the public institutions in Seoul and other local areas. The previous sites used for public facilities had played a public role as land as well as provided a public use. Thus, the sites fundamentally contain a property as civic public facilities. It means that the size of previous sites is large and developing them will cause a change of civic environment. Accordingly, it gives an impact on efficiency and convenience of the cities.

Because developing previous sites have a huge impact on not only the civic environment but also the entire civic structure of respective cities, therefore it is necessary to consider the public and take a public intervention. In particular, once land is used in a wrong way, it is difficult to recover the efficiency of land use by providing a new function due to its non-reversibility. Thus, it needs to consider profits in the perspective of entire citizens of a city when establishing a plan to use the previous sites.

Nevertheless, case studies about development of previous sites in the past centers of cities show that 38 sites (about 43%) among the total 79 previous sites were developed for housing; 17 (about 25%) for business; and 11 (about 14%) for commerce and parks. It implicates that most previous sites are developed with apartment construction by private development business to obtain fast investment value, while public development such as parks consists a low portion of the total development. Obviously it is an inefficient use of land.

Thus, now it is necessary to conduct premeditative development of the metropolitan area by considering advantages of large previous sites by establishing a development plan proper to the structure of civic space. Since the previous sites are problems not only for the sites themselves but also for the entire city, a comprehensive plan should be established first considering environment around related to land use and factory-transferred sites in the perspective of a city. In addition, the previous sites need to be appointed as specific planned districts or city planning districts so that more uniformed and comprehensive planning as well as phased development can be accomplished.

Moreover, various and comprehensive functions rather than a single function should be introduced to the planning.