부동산 실거래가 공개 정책의 정보효율성 개선효과에 대한 연구

부동산 재산세 과세평가제도의 문제와 개선방안을 연구했다.

부동산 시장은 정보의 독점성 등으로 정보비대칭이 발생하는 비효율적인 시장으로 인식되어 왔으나 최근 공공분야 및 민간 분야의 부동산 정보 제공 노력으로 시장의 효율성이 개선되고 있다는 평가가 일반적이다. 그 중 시장의 정보환경에 큰 변화를 준 정책은 2006년에 도입된 부동산 실거래가 신고 및 공개제도이다. 본 연구는 공공정보(Public Information)인 부동산 실거래가의 공개 정책의 정보효율성 개선효과에 대한 실증적인 연구를 통해 정책의 효과를 검증하고, 주택의 유형별․지역별 개선효과 등을 비교해 보았다. 본 연구는 국내 부동산 시장의 정보효율성 개선효과를 실증하는 최초의 연구로 정보공개라는 사건을 전후하여 현재의 주택가격 정보에 과거의 주택가격 정보가 반영되는 속도를 검증하여 정보효율성 개선효과를 검증하는 방법론을 제시하였다. 구체적인 연구 방법으로는 금융시계열을 분석하는 기존의 분석모형과 달리 추세성과 계절성을 동시에 갖는 부동산 자산의 특수성을 고려하기 위해 ARIMA모형을 통해 변동성을 측정하는 새로운 방법론을 제시하였다. 이어 GARCH모형과 Loop for GARCH 분석을 통해 정보효율성 개선효과와 지속효과를 분석하였고, EGARCH분석을 통해 변동성 충격에 따른 비대칭구조의 변화를 검토하여 주택의 지역별․유형별 정보효율성 개선효과를 다각도에서 검증하였다.

연구 결과, 실거래가 공개 정책이 주택 시장의 정보효율성 개선에 효과가 있는 것으로 나타났다. 공동주택인 아파트와 연립주택은 정보효율성 개선 효과가 나타났으며, 이러한 효과는 충분히 지속되는 것으로 나타난 반면, 단독주택은 정보효율성 개선 근거를 찾기가 매우 어려웠다. 이러한 개선 효과의 차이는 정보 이용자가 공공 정보와 민간 정보와 결합해 위치 등에 대한 식별을 할 수 있는지 여부에 따라 달라지는 것으로 판단되었다. 결론적으로 주택의 유형에 따라 정책 효과가 차별화되는 것으로 나타났으며, 이 한계를 극복하기 위해서는 정보 이용자가 최소한의 식별이 가능한 수준까지의 공공정보 공개 확대에 대한 적극적인 논의가 필요하다. This study is the first study to demonstrate the effectiveness of information efficiency improvements in the real estate market. To verify the information efficiency, this study measured how fast volatility of housing prices in the past affects that in current.

Time-series analysis was used for this study, but differ from conventional financial models because the time series in the real estate market has its own trend and seasonality unlike the financial time series. Instead of the traditional GARCH model, ARIMA - GARCH model would be used to eliminate the specificity of the time series of the real estate market. The models of GARCH and EGARCH were especially used for segment analysis. In particular, the Loop for GARCH analysis showed the GARCH effectiveness of the simulations according to time. This study shows the different results for the housing types in terms of information efficiency improvement.

both condominiums and other multi-family houses have significant efficiency improvements for all regions investigated. On the other hand, there is no considerable changes of information efficiency for the case of single family house. The main reason for the this result is considered to be due to whether houses' specific locations can be recognized. Under the current status of public open system of real estate transaction data in Korea, specific address of condominiums and other multi-family houses can easily be identified other than single-family house due to the lack of address details.

Government still needs to enhance the level both quantitative and qualitative of real estate transaction information in order to intensify the transparency and security of housing market in this aspect.