토지거래허가제도의 개선방안에 관한 연구

토지거래허가제도의 법적 쟁점과 개선 방안을 검토했다.

현행 토지거래허가제의 문제점과 개선방안 요약 첫째, 토지거래허가제는 그 근거법 규정의 논리적 모순과 그 내용의 위헌성에도 불구하고 판례에 의한 유동적 무효이론에 의하여 그 모순을 시정하고 또한 실제 법률생활에도 부합될 수 있도록 되었으며, 또한 헌법재판소에 의하여 합헌 결정이 내려짐으로서 그 유효성이 인정되었다. 그러나 우리 민법의 가장 기본원칙인 계약체결의 자유 및 사적자치의 원칙을 위배한다고 볼 수 있다. 따라서 대법원에서 판시한 유동적 무효이론과 독일에서의 토지거래신고제도와 같이 허가전이라도 토지거래계약 체결 시 정지조건 또는 해제조건으로 하여 일정기간 안에 허가권자에 허가를 받을 수 있게 관련규정의 개정을 검토할 필요가 있다. 둘째, 토지거래 불허가자에 매수청구권은 인정하면서도 ‘예산의 범위안에서’ 라는 조건을 붙임으로서 매수기관으로 지정되었다 할지라고 매수에 응하여 할 아무런 법적의무가 없으므로 결국 토지소유자는 적기에 처분권이 제한되는 결과도 발생한다. 또한 매수청구시 토지거래허가신청서에 기재된 토지가격이 공시지가보다 낮을 경우에는 그 가격으로 매수한다는 것은 헌법 제23조의 정당보상의 원리에도 위배된다고 할 수 있는데, 이는 토지거래허가구역은 대부분이 대규모 개발사업 등으로 인한 지가가 급등하는 지역으로서 재산상 엄청난 손실을 감수하면서 매수청구권을 행사할 토지소유자는 아무도 없을 것이다.

따라서토지거래 불허가자가 매수청구권을 요구할 경우에는 시장‧군수‧구청장으로부터 매수청구대상으로 지정받은 국가, 지자체 및 공공기관은 예산의 범위내가 아닌 의무적으로 매수에 응하여야 하는 제도로 개선필요. 셋째, 토지거래허가구역의 지정기준은 투기적 거래 또는 지가의 급격한 상승이라는 모호하게 설정되어 있다. 이는 다른 투기지역, 투기과열지구 및 주택거래신고지역과 같은 유사한 다른 제도들이 기간과 시점을 구체적으로 명시하여 지표간 비교를 통해 지정하는 것과는 다르므로 합리적 지정기준을 구체화 할 필요성 있다. 넷째, 토지거래허가구역 지정의 적기성이라 볼 수 있는데, 적기성의 때를 놓치면 그 효과가 저하되고 소기의 목적을 달성하기 어렵다. 따라서 미리 토지거래허가예정구역을 지정하고 그 이후에 상황에 따라 대처하는 대응방안을 검토할 필요성이 제기된다.