주택정책이 수도권 아파트 임대인 인식에 미친 영향 : 전세의 월세화를 중심으로

주택정책이 수도권 아파트 임대인의 인식과 전세의 월세화에 미치는 영향을 분석한다.

수도권 아파트 임대차시장에서 대부분을 차지하였던 전세는 보증 부월세 포함한 월세로 꾸준히 전환되고 있으며, 최근 들어 전세의 월 세화 속도가 빠르게 진행되고 있다. 정부는 주택시장안정을 통한 서 민의 주거 안정을 위해 다양한 주택정책을 발표하고 있는데, 이러한 주택정책은 매매시장과 유기적인 임대차시장에도 영향을 준다. 그리 고 임대차3법처럼 정책이 직접적으로 임대차시장에 영향을 주기도 한다. 이에 전세의 월세화를 중심으로 정부의 주택정책이 수도권아파 트 임대인 인식에 영향을 미치는 주요 정책 변수를 파악하기 위하여 연구를 진행하였다. 본 연구의 목적을 달성하기 위해 먼저 정부의 주택정책을 살펴보 고, 선행연구 검토를 통하여 연구모형 및 가설설정을 위한 5개의 독 립변수로서 임대차정책요인, 대출규제요인, 유동성공급요인, 실거주요 인, 세제요인을 설정하고, 종속변수로서 전세의 월세화를 설정하였다. 연구모형 및 가설을 검증하기 위하여 수도권아파트 임대차시장에서 아파트를 1채 이상 임대하고 있는 임대인을 대상으로 설문조사를 실 시하였고 총 976부의 유효표본을 실증분석 데이터로 구축하였다. 실증분석에서는 t-검정과 일원배치 분산분석(one-way ANOVA) 및 사후검증 통하여 응답자 특성별 주택정책에 대한 인식 정도에 대 한 차이를 분석하였다.

또한 다중회귀분석을 통하여 정부의 주택정책 요인이 수도권 아파트 전세의 월세화에 미치는 영향을 검증하였다. 분석을 통하여 밝혀진 주요 내용의 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 유동성공급요인이 전세의 월세화에 가장 크게 영향을 미치 는 것으로 나타났다. 또한 유동성공급요인중에 주택담보대출 증액, 전세자금대출증액, 이자율하락이 전세의 월세화에 크게 영향을 미치 는 것으로 나타났다. 둘째, 세제요인이 전세의 월세화에 높은 영향을 미치는 것으로 나 타났다. 또한 세제요인 중에 양도세 장기보유 특별공제 거주기간별 차등적용, 양도세 감면 실거주 2년 의무시행이 전세의 월세화에 부 (-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 전세의 월세화에 세 번째로 영향을 미치는 정책요인은 실거 주요인으로 나타났다. 또한 주택담보대출 6개월전입의무, 재건축2년 실거주의무, 토지거래허가제 실거주의무 정책의 실거주요인이 전세의 월세화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 마지막으로 임대차정책요인이 전세의 월세화에 영향을 미치는 것 으로 나타났다. 또한 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제의 임대차정책요인이 전세의 월세화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 민간 임대차시장의 공급주체인 임대인을 대상으로 하였으며, 전세 의 월세화를 중심으로 주택정책이 임대인의 인식에 영향을 주었음을 실증분석함으로써 기존 선행연구와의 차별성을 확인할 수 있었다.

또 한 연구 결과 유동성공급요인, 세제요인, 실거주요인, 임대차정책요인 순으로 전세의 월세화에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 신 규 정책 발표 시 본 연구 결과에서 나타난 유동성공급요인을 비롯한 정책요인을 복합적으로 고려한 맞춤형 정책의 고려가 필요하다. 본 연구는 정부의 주택정책과 수도권아파트 전세의 월세화의 영향 관계를 파악하여 안정적인 임대차시장을 위한 정책 수립을 위해 시 사점을 제시하였다는 점에서 연구의 의의를 찾을 수 있다. 주제어 : 주택정책, 임대차시장, 전세의 월세화, 수도권아파트, 임 대인인식