아파트형 공장 개발자금조달방안에 관한 연구

아파트형 공장 개발사업의 자금조달 방안을 연구했다.

아파트형 공장의 공급과잉이 우려되는 상황에서 미국의 부동산 경기침체가 전 세계의 환율과 금리에 영향을 주고 있어 부동산금융의 부실화가 초래되고, 건설업계와 금융기관의 부실을 막기 위해 정부에서는 금리인하 등 정책적으로 시장에 개입하고 있다. 그러나 환율급등으로 기업의 채산성 악화는 입주계약 취소로 나타나는 등 심각한 상황이 발생되었으나, 제도적 측면에서는 부동산 시장 개방과 부동산과 자본시장의 통합에 따라 새로운 체계적인 개발방식이 부동산개발금융기법으로 제도화가 진행 중이고 활성화 되지 못하는 측면이 있다. 또한, 아파트형 공장의 개발과정은 타 개발사업과 시행과정상 정부정책자금의 융자를 받아 잔금을 처리하는 특이한 점이 있고 분양대금이 잔금 납부 시에 약 70%가 납부되기 때문에 분양성이 떨어질 경우 문제가 되고 있다. 부동산 개발 사업 중에서 아파트형 공장 개발과정상의 이해부족, 전문적 사업성 평가 인력 부족, 주택사업과 다른 방식 등으로 인해 금융사에서는 개발자금의 대출의 경우에 시공사 등의 지급보증을 요구하기 때문에 경기침체로 인해 분양률이 떨어질 경우 주택사업보다 더 어려운 상황에 처하게 될 수 있다. 이러한 금융사의 시공사에 대한 책임전가는 사업외적인 요소로서 비용을 유발시켜 분양가 상승의 원인이 되었으며, 개발사업의 채산성을 떨어뜨리고 있다.

본 연구에서는 아파트형 공장의 개념과 정책적 목표, 지원제도 등을 알아보았고, 주택개발사업과 다른 아파트형 공장 개발사업의 특성을 살펴보았다. 이 과정에서 초기분양납입금이 분양가의 30%이기 때문에 아파트형 공장의 개발자금이 주택개발사업보다 더 분양성에 의존하여 많은 금융비용이 소요되고 초기 분양이 안 될 경우 사업전체에 영향을 미침을 알아보았다. 사례분석을 통해 지급보증여부에 따른 차이점을 알아보고, PFV나 REITs 등의 도관체를 통해 개발사업을 진행할 경우 차이점에 대하여 알아보고 부동산 시장 개방과 부동산과 자본시장의 통합에 따라 새로운 체계적인 개발방식이 부동산개발금융기법으로 도입될 경우 즉, 자금조달 주체가 재원을 확보할 수 있는 구조인 REITs 제도가 활성화 되지 못하는 측면이 있음을 알아보고, 나아가 세법의 개정을 통해 자기관리형 리츠에 세제혜택을 부여하여 안전하고 투명한 PFV나 REITs의 활성화 방안을 찾는데 본 연구의 목적이다.

In a situation that there is an oversupply of apartment-type factories, the recession of real estate business in the US has an effect on worldwide exchange rates and interest rates, bringing about the insolvency of real estate financing. And government intervenes in the market through policy such as a fall in the rate of interest so as to prevent construction businesses and financial institutions from becoming insolvent. But the worsened payability of firms due to a rise in the exchange rate caused a serious situation such as the cancellation of the occupancy contract and the like.

With the opening of the real estate market and the integration of the capital market in institutional terms, a new systematic development method is being institutionalized as a real estate development financing technique but not invigorated in some sense. And the development process of the apartment-type factory has an idiosyncratic point that it gets the loan from the government policy fund and pays the balance. And it has the problem that the rate of installment sale will drop because about 70% of the selling price is paid at the time of paying the balance.

The financial institution requires the construction company to make payment guarantee in case it lends the money for development fund, because of a lack of understanding about the development process of apartment-type factory in the real estate development project, a lack of specialized feasibility evaluation manpower, the method different from the housing project and the like. For this reason, it may encounter a more difficult situation than the housing project in case the rate of installment sale drops due to business recession.

This buck-passing to the construction company by this financial institution brings about the cost as the element other than the project, contributing to the rise in the selling price and lowering the payability of the development project. This study attempted to investigate the concept, policy objective and support system of the apartment-type factory and inquire into the characteristic of the apartment-type factory development project different from the housing development project.

Because the initial payment is 30% of the selling price in this process, the development fund of the apartment-type factory comes to depend more on installment sale than the housing development project, resulting in spending financial costs and influencing the project as a whole in case initial installment sale fails. This study sought to investigate the difference according to the presence or absence of payment guarantee through the case study and the difference in case the development project is promoted through conduit such as PFV or REITs and the like.

And it attempted to investigate that the REITs system, the structure the fund-raising entity can secure the financial source is not revitalized in case a new systematic development method is introduced as the real estate development financing technique with the opening of the real estate market and the integration of the capital market. Furthermore, it was intended to find out the revitalization scheme of transparent PFV or REITs by imposing the tax privilege on REITs of self-management type through the amendment of the tax law.