都市整備事業과 不動産信託과의 關係에 대한 法的檢討 : 再開發ㆍ再建築 事業을 중심으로

재개발·재건축 정비사업과 부동산신탁의 법적 관계를 검토했다.

City improvement project has emphasized the aspect of preventing disturbance action for real estate market according to the reckless project promotion and the increase in transparency during the promotion of project along with the improvement in city function through city improvement. However, it has depended generally upon financial support of construction companies so that improvement project providers and demolition service companies tended to muster citizens and formed the group of main force in its promotion. In addition, there has been always a possibility of unlawful deals among contractors and regarding excessive competition in the process of obtaining the approval of citizens.

In this regard, the government enacted the establishment of the Urban and Residential Environment Improvement Act in 2003 in order to comprehensively reform absurdity and disputes, the improvement system of old and inferior residential complexes such as apartment reconstruction and reconstruction that have been a hotbed of residents' friction and to establish a framework for new improvement in residential complexes.

However, there were various unexpected problems (will be discussed later) in the process of executing the establishment of the Urban and Residential Environment Improvement Act so that there were some crucial drawbacks in diverse systematic terms by not reflecting the intent of its enactment sufficiently. By allowing residents and private construction companies to participate in the projects during the promotion of redevelopment and reconstruction projects due to the limitations of project management capabilities in public organizations and the lack of financial resources, there have been various types of absurdity according to the maximization of development profits by private companies.

In addition, there have been social problems such as lack of transparency in the project promotion and procedures, performance of illegal & evasive projects, excessively long-term conduction of projects caused by disputes among residents and the occurrence of various civil appeals. The scope of capital in improvement project management providers has been very insignificant such as halfbillion Korean Won for corporations and one billion Korean Won for individuals; therefore, it did not reach the general scope of city improvement projects.

In this regard, it would be insufficient for improvement project management providers to perform the projects on their own when considering the issue of financial procurement that was supposed to be done by them for the improvement in the transparency of projects. Thus, there have been some concerns with the occurrence of absurdity and disputes caused by various illegalelements, excessive competition for receiving orders among improvement providers and irrational close relationship among union executives, improvement project management providers and contractors. Accordingly, it would be necessary to fully review improvement project management business.

In this regard, this study was aimed to contribute to the facilitation of city improvement projects, by analyzing the obstacles in the promotion of city improvement projects, establishing their alternatives and groping for activation methods for them. Furthermore, it was also aimed to review the improvement plans for the systems that could enhance the transparency of each stage in the promotion of city improvement projects and to lead to the activation of city improvement projects by getting prepared for some methods to introduce real estate trust system (including methods for expanding the scope of duties for the companies of real estate trusts into city improvement projects).

도시정비사업은 도시정비를 통한 도시기능의 제고와 함께 사업추진 시 투명성 증대 및 무분별한 사업 추진에 따른 부동산 시장의 교란행위방지라는 측면을 동시에 강조하고 있다. 그러나 일반적으로 건설업체의 자금 지원에 의존하여 정비사업전문관리업체, 철거용역 회사 등이 각각 주민을 규합하고 도시정비사업 추진세력을 형성하며, 이들이 주민 동의를 구하는 과정에서 과당경쟁 및 시공사와의 음성적 거래의 개연성이 상존한다. 이에 정부는 2003년 도시및주거환경정비법을 제정하여 비리와 분쟁, 주민마찰의 온상이던 주택재건축, 재개발 등 노후불량 주거단지 정비제도를 대대적으로 손질하여 새로운 주거단지 정비의 틀을 마련하고자 하였다. 그러나 도시및주거환경정비법의 시행과정에서 예측하지 못한 각종 문제점(후술)들이 발생하여 도시및주거환경정비법의 제정 취지를 충분히 반영하지 못하는 등 각종 제도상의 맹점이 드러나게 되었다. 재개발 및 재건축사업 추진 시 공공의 사업관리 능력의 한계와 재원부족 등으로 주민 또는 민간 건설업체의 사업 참여를 허용함으로써 민간의 개발이익 극대화 추구에 따른 다양한 비리가 발생하고, 사업추진 및 진행과정의 투명성 결여, 불법ㆍ탈법적인 사업추진, 주민 간 분쟁으로 인한 사업추진의 장기화 및 각종 민원발생 등 사회적 문제점을 야기하였다.

정비사업전문관리업체의 자본금 규모가 법인5억, 개인10억으로 매우 영세하여 도시정비사업의 일반적인 규모에 미치지 못한다. 따라서 사업의 투명성 제고를 위해 정비사업전문관리업체가 주관하도록 되어있는 자금조달 문제 등을 감안할 경우 사업을 주도적으로 수행하기는 부족하다. 그리하여 정비사업자 간 수주를 위한 과당경쟁, 조합집행부ㆍ정비사업전문관리업체ㆍ시공사간 유착과 다양한 불법적 요소로 인해 비리와 분쟁을 유발하는 원인이 될 우려가 있어 정비사업전문관리업에 대한 전반적인 재검토가 필요하다. 이에 본 연구는 도시정비사업 추진의 장애요인을 분석하고 그 대안을 마련하여 도시정비사업의 활성화방안을 모색함으로써 도시정비사업의 촉진에 기여하고자 함을 목적으로 한다. 또한 도시정비사업 추진 각 단계의 투명성을 제고할 수 있는 제도 개선안을 검토하고 부동산 신탁제도(도시정비사업에 부동산신탁회사의 업무영역을 확대하는 방법 등)의 도입방안을 마련하여 도시정비사업의 활성화를 도모하고자 한다.