不動産權利保險의 活性化方案에 硏究 = A Study on the Scheme to Revitalize the Title Insurance

부동산 거래사고를 줄이기 위한 권리보험과 등기제도 개선을 연구했다.

부동산은 규모와 가액에 비추어 볼 때, 국민경제에 있어서 매우 큰 비중을 갖고 있으며, 인간의 생활과 생산의 기초로서 필수불가결한 요소이다. 따라서 부동산거래에 있어서 진정한 권리자를 보호하는 일뿐만 아니라 선의의 제 3자를 보호하는 거래의 안전을 지키는 일도 소홀히 할 수 없는 것이다. 그러나 우리나라는 등기의 공신력 결여, 대장과 등기부의 2원화, 형식적 심사주의 등 부동산 등기제도의 부실로 인한 사기, 위조 등의 부동산 거래사고가 급증하고 있고, 부동산 서비스업의 영세성과 낙후성으로 인하여 부동산 거래 시의 위험을 거래당사자가 부담해야하는 경우가 발생한다. 특히 등기를 믿고 거래한자가 보호 받지 못하는 우리나라의 등기제도 하에서는 부동산 거래의 안전장치가 필요하다 할 수 있다.  이러한 부동산 물권 취득과 관련해 등기부와 실제 물권관계가 일치하지 않을 경우, 또는 이중매매나 공문서 위조, 사기 기타의 사유로 인해 소유권을 취득하지 못하는 경우 그 경제적 손실을 보상해 주는 것이 바로 부동산권리보험이다. 우리나라의 부동산 거래과정을 살펴보면 거래 안정성과 투명성에 허술한 점이 적지 않다. 다양한 부동산 거래사고에 노출되어 있을 뿐 아니라 법적 제도 미비로 인하여 거래의 안정성 확보에 큰 어려움이 따른다.

부동산 거래시장이 급격히 성장에 따른 거래의 투명성은 확보되지 않은 채 투기의 목적으로 부동산 거래가 이루어지고 있고 이러한 부작용으로 각종 부동산 거래사고 역시 급증하고 있다. 2006년 접수한 등기사건은 12,794,150건으로 이는 전체사건의 67.8%에 해당하고, 비송사건의 96.7%를 차지한다. 이는 전년 대비 5.8% 증가한 수치이다. 국내 부동산권리보험은 First American Title Insurance Company(이하 FATIC)가 2001년 금융감독위원회로부터 부동산권리보험 지점 인가를 받았다. 그 후 삼성화재, LIG화재, 동부화재 등 국내 3개 손해 보험사들이 부동산권리보험사업 허가를 받음으로써 부동산권리보험 상품이 우리나라 보험시장에 본격적으로 등장하게 되었다. 2002년 메리츠화재(구 동양화재), 2004년에 현대해상, 2007년 한화손해보험과 흥국쌍용화재가 부동산권리보험에 대한 사업허가를 인가 받아 현재 총 국내 8개 손해보험사가 부동산권리보험시장에 진출해 있다. FATIC가 외국계 금융회사인 리먼브라더스와 상업용 건물에 대한 부동산권리보험 계약을 체결을 시초로 동부화재가 국내 손해 보험사로는 처음으로 부동산권리보험 가입계약을 체결, 부동산 권리보험시장 활성화에 물꼬를 텄다.

2001년 우리나라에 부동산권리보험이 도입되었지만 관련 연구논문들이 양적으로나 질적으로 매우 부족한 상황이고, 실증 분석을 수행한 박사학위 논문도 거의 없는 상태이다. 부동산 권원보험에 관한 국내의 선행연구들은 1980년대부터 수행되어 왔지만 대부분의 연구가 권원보험에 대한 이론적인 고찰 수준에서 이루어지고 있어서 현재 국내의 부동산 권리보험 시장 상황을 파악하기에 어려운 점이 많다. 본 논문은 이론적 고찰과 더불어 시장 상황 파악을 통해 부동산 권리보험을 활성화에 기여하는 것을 목적으로 하겠다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 3 1.연구의 범위 3 2.연구의 구성과 방법 3 제3절 선행연구 검토 4 제2장 부동산 거래위험 및 위험관리를 위한 제도 7 제1절 부동산 거래위험 7 1.부동산 자체위험 7 2.부동산 거래과정위험 7 3.부동산 거래사기위험 10 제2절 부동산 거래사고의 의의와 종류 12 1.부동산 거래사고의 의의 12 2.부동산 거래사고의 종류 12 3.부동산 거래사고 현황 17 제3절 부동산권리 및 거래위험 관리제도 20 1.부동산소유관련제도 20 2.부동산거래관련제도 23 제4절 부동산 에스크로우 제도와 부동산 권리보험 27 1.부동산 에스크로우제도 27 2.부동산 권리보험제도 32 제3장 부동산권리보험제도의 이론적 고찰 35 제1절 부동산권리보험의 개요 35 1.부동산권리보험의 정의 35 2.부동산시장의 변화와 부동산권리보험의 필요성 37 제2절 부동산권리보험의 특성 42 1.부동산권리보험의 특성 42 2.부동산권리보험과 일반보험과의 차이점 42 제3절 부동산권리보험의 분류 45 1.소유권용 권리보험 45 2.저당권용 권리보험 46 3.임차권용 권리보험 48 제4절 부동산권리보험의 계약내용 51 1.부동산권리보험의 법적성질 51 2.부동산권리보험계약의 당사자 51 3.부동산권리보험금과 보험료 54 4.부동산권리보험가액과 보험가입금액 56 5.부동산권리보험기간 58 제4장 국내의 부동산권리보험의 현황 및 활성화 방안 59 제1절 국내의 부동산권리보험 현황 59 1.부동산권리보험 운영 현황 59 2.부동산권리보험 시장의 규모 60 3.국내 부동산권리보험