부동산개발사업 자금 조달 활성화 방안 연구

부동산 개발사업 자금조달을 활성화할 방안을 연구했다.

국내 부동산 개발시장의 자금조달기법의 발전은 1980년대 이후 급격한 경제의 발전이 금융기법과 병행하여 발전해 오기보다는 수출주도형 발전에 치중되면서 선분양 위주의 자금조달로 발전해 오면서 금융기법발의 발전을 찾아보기 힘들게 진행 되어 왔다. 이후 외환위기를 겪으며 외국자본의 유입이 자유로워지고 유동화가 진행되기 시작하면서 새로운 국면을 맞이하게 된다. 이후 프로젝트 파이낸싱(이하 ‘PF’) 기법이 새로이 등장하면서 시공사 위주의 부동산 개발에서 시행사와 시공사가 분리되기 시작하였다. 금융기관에게는 일반 기업금융에 비해 고수익이 보장 되었고 건설사에게는 일종의 부외금융 효과를 누리게 했던 부동산 PF가 금융위기 및 부동산 건설경기의 침체를 겪으며 이제는 양 편의 갈등을 조장하는 요인이 되고 있다. 금융위기 이전까지 주로 부동산 개발 자금조달을 위해 사용되어오던 기존의 PF기법은 우리나라의 사회적, 경제적 여건으로 인해 전통적 개념의 PF의 형태를 띄기 보다는 시행사의 열악한 자금력으로 인해 시행사의 신용위험 뿐만 아니라 사업 전체에서 발생하는 모든 리스크를 사업성 평가기법이나 사업위험에 비례한 이자율 조정이 아닌 시공사의 신용보강 즉, 시공사의 연대보증 또는 시행사의 채무인수라는 형태로 진행 되어 왔다.

그러나 2008년 금융 위기 이후 시공사에게 편중된 PF의 문제점이 사회 전반적으로 인식되자 2011년 현재 진행 중이던 프로젝트를 비롯 신규 부동산 개발이 일부 신용도가 뛰어난 건설사의 지급보증 없이는 거의 모든 부동산 개발이 사실상 중단되고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 미국 및 일본의 자금 조달 기법들을 살펴보고, 2004년 법인세법과 조례특례제한법 일부의 개정으로 설립 가능하게 된 PFV의 구조 및 사례연구를 퉁해 이를 활성화 할 수 있는 방안을 강구하며, 부동산 투자를 부동산 현물이 아닌 이를 시행하는 회사의 증권에 투자하게 하는 부동산 간접 투자 상품인 REITs와 부동산 펀드의 현황을 살펴보고 이를 활용할 수 있는 방안을 찾아보기로 한다. 또한, 메자닌 파이낸싱을 활성화 하고, 보다 강화 된 개발사업의 평가방식을 마련하며, 금융권의 대형화 방안을 연구하여 보다 원활하고 선진화 된 자금조달의 기법들을 현실에 적용할 수 있는 현실적인 제안을 하고자 함이 목적이다.