Analysis on the effect of the new town project designation on the officially assessed reference land price : focused on Singil new town project

뉴타운 지정이 기준지 공시지가에 미친 영향을 분석했다.

뉴타운 사업은 2003년에 시작되어 현재 재정비촉진지구로 진행되는 사업이다. 서울특별시 뉴타운 사업의 목적은 생활권의 도시기능을 종합적으로 증진시키기 위하여 기초생활서비스 시설의 지역 간 형평성, 지역 간 교육여건의 형평성 및 자치구간 재정격차의 불균형 완화를 이루고자 추진하는 사업이라고 할 수 있다. 즉, 기존 낙후지역과 신규지역 간의 격차를 줄이고자 하는 목적이 시의 목표라고 할 수 있다. 뉴타운 사업은 서울특별시의 각 자치구청에서 범위를 설정하고 상위 기관인 서울특별시에 신청하여 승인을 하는 절차로 진행되었다. 공공이 지정하는 지역으로 사업이 진행되었다. 다만 뉴타운 사업대상지로 지정된 지역과 지정되지 않은 근처 지역 간의 차이가 있었다. 예를 들어, 뉴타운 사업대상지와 동일한 행정동 혹은 법정동과 같은 주변지역간의 격차에 대한 연구와 분석이 미흡하였다. 따라서, 사업대상지를 선정하고 지가를 활용하여 뉴타운 사업과 뉴타운 사업대상지 주변의 지정 여부를 판단하여 뉴타운 사업으로 진행된 지역과 지정되지 않은 지역에 대한 변수를 통해 지가에 대한 영향을 파악하는 것이 구체적인 목적이다. 필지의 용도지역, 필지 주위의 환경, 도로접면 상태, 필지의 고저, 뉴타운 사업의 지정여부가 표준지공시지가 상승률에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.

그 중 뉴타운 사업의 지정과 도로접면 상태 중 광로에 접하는 상태는 다른 변수에 비하여 유의하였으며 도로접면 상태 중 광로에 접할 시가 필지의 표준지공시지가에 상당한 영향을 끼친다는 것을 알 수 있었다. 다만 본 연구에서 중점적으로 볼 수 있는 부분은 뉴타운 사업의 지정으로 인한 표준지공시지가의 영향이 유의한 것이다. 뉴타운 사업 대상지와 뉴타운 사업 대상지 외부의 미지정지간의 차이는 주위환경과 도로접면 상태와 함께 표준지공시지가에 영향을 주는 정도가 상대적으로 높은 정도이다. 본 연구는 지속적인 지역·지구의 지정으로 필지의 미래가치가 변화 할 수 있다는 것을 보여준다. 2005년에 지정된 신길 뉴타운 사업 대상지는 현재 준공 혹은 사업이 진행 중이거나 해제되었는데, 준공, 진행, 해제 여부가 아닌 뉴타운 사업 대상지 지정으로 인한 결과를 보여주는 것이다. 도시의 개발 사업에 있어서 지역·지구의 지정으로 인한 표준지공시지가로 대표되는 경제적 요소의 영향을 확인할 수 있었다. 또한 동질적인 지역이라도 표준지공시지가의 격차를 확인 할 수 있는 것에서, 동질적 권역, 동 단위 등의 구역에 대한 전반적인 사업이 필요하다고 확인할 수 있다. 나아가 합리적인 도시 개발 정책에 있어서 정책 수립에 참고로 활용되어 의사결정에 도움을 줄 수 있다.

뉴타운 사업 뿐 만이 아닌 지역·지구로 구별되는 공간 개편 사업에서도 충분한 분석이 필요하다는 것을 알 수 있으며 추가적인 사업에 대한 연구가 필요할 것이다. 현재 도시의 문제를 해결하기 위한 사업이 증가하는 추세를 볼 때, 앞으로의 도시관련 사업에 대한 영향은 커질 것이다. 이에 따라 도시사업의 요소를 파악하여 사업 대상지별 Case Study 연구 수행 및 변수에 대한 추가적인 고찰로 사업 대상지 지정 여부에 대한 분석이 가능할 것이다. 향후 연구에서 시계열적인 변화정도를 알 수 있다면 지가의 변화 동향 파악으로 때에 맞는 정책에 대한 제안이 가능할 것이라 생각한다. The New Town project started in 2003 and is currently being promoted as a prearrangement urban development zone. The aim of the Seoul Newtown Project is to expedite the regional equality of fundamental living service facilities, the improvement of educational conditions, and the balance of the fiscal gap in self-governing districts.

In other words, the fundamental objective of the city is to minimize the gap between existing underdeveloped regions and new regions. The New Town project was proceeded by each municipal ward office of the Seoul Metropolitan Government and by being approved by the immediate higher institution of the Seoul Metropolitan Government. The project was conducted in an area designated by the public. However, there was a difference between the area designated as a New Town business area and the unspecified nearby area.

For example, there is inappropriate and insufficient research and analysis on the gap between neighboring areas such as the administrative districts or the legal districts of the New Town. This study is to compare the difference between the designated sites and undesignated ones by analyzing the newtown business area and surrounding areas as business target or designated places through the change of land price which affects economic circumstances in newtown businesses.

The Newtown business is a widely extended redevelopment project including officially assessed individual land prices both in and outside the designated sites and comparing the public land prices of the standard sites of the designated area in order to see the differences through the variables before and after designation of the Newtown project. An analysis result, Use district of plot of land, the Surrounding environment of plot of land, the state of Adjoined lane plane, Altitude of plot of land, and the designation of the Project site denotes the significant effect in the increase rate of OARLP.

Among them, between the designation of the Project site and the state of Adjoined lane plane, it has been concentrated on the state of adjoined with wider lane compared to other variables, and the significant effect has been shown to the OARLP of plot of land among the state of adjoined road lane when it borders with wider lane. However, the critical point on this research is at the significant effect of OARLP after the designation of New Town Project. The difference between the internal of the site and the external of the site influences relatively high for the OARLP with the Surrounding environment and the state of Adjoined lane plane.

This research shows the possibility of changes on the future value of plot of land by the continuous designation as area and district. Singil New Town site designated in 2005 has been completed, or is now in progress, or has been demolished, it represents the result of designation project. As the result of research, the effect of economical factors has been identified caused by the designation of area and district in the urban development project. In addition, it has been identified that the overall project is needed about the district such as the equivalent area or units in the range of the existing the difference of OARLP even in the equivalent area.

Furthermore, this research can contribute in decision making, utilized for the rational policy establishment in the field of urban development. It has been seen more analysis is needed in the spatial reformation project classified as area and district as well as New Town Project, and further research is essential for the additional project. According to the increasing trend of project in resolving the existing urban problems, the influence of future project related to urban will increase.

Accordingly, as figuring out the factors of urban project, additional consideration can be carried out, and the analysis can be carried out in the performance of Case Study research and variables by designation of project.