부동산거래사고 시 손해배상책임보장제도의 적절성에 관한 연구

부동산 거래사고에 대비한 중개업자의 손해배상책임 보장을 연구한다.

부동산은 75%이상의 가계자산을 차지하고 있을 정도로 자산 중 가장 비중이 높으며 이를 거래하기 위해서 대부분의 사람은 가장 많은 비용을 지출하게 된다. 최근 부동산 매매와 전세가격이 급격히 상승하였고 거래량도 크게 증가 하였으나 우리가 부동산을 거래함에 있어 가장 우선적으로 확인하는 공적장부인 등기부등본은 단순히 공시력(추정력)만 있고 공신력이 없어 이를 믿고 거래를 한 선의의 거래자는 피해를 입어도 구제 받을 방도가 없다. 공인중개사법에서는 부동산 거래안전을 확립하고 소비자 보호 제도를 마련하기 위하여 손해배상책임제도를 규정하고 있으나 2008년 개정된 손해배상책임보장금액(최소설정한도 개인 1억 이상, 법인 2억 이상)은 최근 부동산가격이 전국적으로 상승하였음에도 불구하고 13년 동안 동일하게 유지되고 있어 거래사고 발생 시 중개의뢰인의 재산권을 안전하게 보호하는 것이 가능한지 그리고 개업공인중개사와 중개의뢰인 모두 보다

안전하게 재산권을 보호 할 수 있는 방법이 있는지에 대해 알아보고자 하였다. 국내 부동산 거래사고의 손해배상책임제도는 크게 두가지로 나뉜다. 공인중개사가 중개업을 영위하기 위해서는 반드시 법적으로 보증보험, 공제 또는 공탁에 가입하여야 하며 사적인 선택영역에서의 거래보호 방법인 부동산 권원보험이 있다. 보증보험, 공제 또는 공탁은 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 재산상 손해가 발생 된 때에 개업공인중개사가 설정해 놓은 금액 내에서 손해배상금을 지급 받을 수 있으며 권원보험의 경우는 부동산 물권취득과 관련해 실제 물권관계가 일치 하지 않을 경우, 이중매매, 공문서 위조, 기타 사유로 인해 소유권을 취득하지 못하는 경우 등의 손실을 보상해 주게 된다. 하지만 권원보험은 홍보가 잘 되지 않아 개업공인중개사들도 대부분 권원보험의 실체를 알지 못하며 중개의뢰인의 입장에서는 중개수수료와 더불어 권원보험료까지 납부하게 되면 이중지출의 부담을 느낄 수밖에 없을 것이다.

또한 법적인 손해배상책임제도의 최소설정금액을 무작정 높일 경우 매년 납부할 설정료가 영세한 공인중개사에게는 큰 부담이 될 것이다. 이에 자동차 책임보험과 비교를 실시하였고 법적 필수가입보험인 책임보험의 설정액(대인 최대 1억5000만원, 대물 2000만원 한도)만으로도 대인사망, 부상의 평균보상액을 넘어 보상이 가능하지만 90.4%의 운전자들이 임의(종합)보험을 추가로 설정하여 보상액을 대인배상Ⅱ 무한으로 높여 설정하는 것은 혹시 발생 할지 모를 평균보상한도를 넘어선 사고로 인해 경제적 손실을 입을 것에 대비하는 소비자의 인식이 높아져서이다. 이처럼 권원보험에 대한 국가차원의 홍보와 2년마다

실시하는 개업공인중개사 연수교육을 통해 권원보험의 필요성과 안전성에 대한 지식을 함양하게 하고 중개의뢰인에게 안내하여 중개서비스를 강화하여야 할 것이며 현재의 공제, 보증보험, 공탁과 같은 손해배상책임제도는 그대로 유지하며 설정한도액 이상의 금액에 대한 보상을 감당할 수 있도록 권원보험에 의무적으로 가입하는 혼합가입방식의 규정이 마련되어야 한다고 본다. 혼합의무방식의 경우 권원보험은 사업비용이 감소하고 가입건수가 증가하며 공제 등의 의무가입보장제도와 중복이 됨으로 인해 실질적인 손해율이 낮아져 가입비용이 현저히 줄어들어 가입자의 부담도 줄고 개업공인중개사와 중개의뢰인 모두에게 안전한 거래방식이 될 수 있을 것이라 사료된다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 1 제2절 연구의 목적 3 제3절 선행연구 분석 및 차별성 4 제2장 부동산 관련 일반현황 7 제1절 개업공인중개사 현황 7 제2절 지역별 개업공인중개사 현황 8 제3절 부동산 거래 현황 9 제4절 주거관련 일반 현황 11 제3장 손해배상책임보장제도 일반현황 18 제1절 손해배상책임보장제도 관련 법규 18 제2절 해외 손해배상책임보장제도 21 제3절 손해배상책임보장제도 가입현황 22 제4절 사고 발생 시 보증보험의 지급절차 24 제5절 사고 발생 시 공탁금의 지급절차 25 제6절 사고 발생 시 공제금의 지급절차 26 제7절 부동산 거래 사고사례 28 제8절 공제금지급현황 38 제9절 사고 발생 시 권원보험금 지급절차 40 제10절 권원보험금 지급현황 41 제4장 부동산 관련 일반현황 42 제1절 손해배상책임보장제도의 문제점 42 제2절 손해배상책임보장제도의 개선방안 44 제5장 결론 및 한계점 48 제1절 결론 48 제2절 한계점 49 참고문헌 51