대구시 준주거지역 토지이용 변화 및 특성에 따른 관리방안 연구

대구시 준주거지역의 토지이용 변화와 관리방안을 연구했다.

본 연구를 통해 우리나라의 토지이용은 시대적인 상황과 변화에 적극적인 대응에 미치지 못하고 있다는 사실을 확인했다. 지방자치제도가 도입된 지 20여년이 흐르는 과정에서 대도시의 토지이용에 많은 변화가 있었고, 그에 대응하기 위해 “준주거지역”이라는 새로운 용도지역을 도입하였다. 하지만, 준주거지역의 도입이후에도 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등에서는 거의 변함이 없는 것으로 나타나고 있었다. 게다가, 최근에 준주거지역에서는 다양한 용도를 융·복합하도록 유도하고 있지만 실제로는 경제적으로 사업성이 높은 주거용 건축물이 대부분 입지하고 있다. 따라서 도시계획 패러다임의 변화에 따라 용도지역 체계와 운용의 실효성을 거두기 위해서는 용도지역 체계를 정비가 필요하다. 본 연구의 목적은 대구시의 준주거지역에 대한 문헌, 실태조사, 및 전문가 설문조사를 통해 준주거지역의 문제점과 그의 해결을 위한 관리방안 제시 및 향후 준주거지역에 대한 토지이용규제 개선방향 제시이다. 우선, 대구시 준주거지역에서 내포하고 있는 문제점은 건축물의 용도가 심각하게 혼재되어 있으며, 용도지역 규제에 대한 기준도 불분명하고, 운용의 획일성이다. 이로 인해 도시 정체성 및 특성이 점차적으로 사라지고 있고, 도시이미지가 명확하게 드러나지 않고 있다.

이에, 대구시 준주거지역을 다른 대도시처럼 획일적이고 비슷한 계획수법으로 관리하기 보다는 다양한 용도와 기능을 부여하여 지역적 특성과 건축물 용도의 특성을 살려 용적률을 차등적으로 부여하여, 체계적으로 관리하는 것이 필요하다. 본 연구를 통해, 대구시 준주거지역을 효율적으로 운용하기 위해서 준주거지역의 도입 목적에 맞지 않은 애매모호한 규제를 수정하기 위해 보다 명확하게 준주거지역에 대한 개념을 정립하고, 지역적 특성과 정체성이 반영될 수 있도록 5가지 유형의 관리방안을 제시하였다. 첫째, 저밀도 주거지역으로 둘러쌓여 준주거지역의 경우, 주변의 주택지와 유사한 건축물의 용도와 밀도의 토지이용규제를 적용하여 이 지역이 주변 주거지역의 토지이용현황과 어울릴 수 있도록 주거기능형 준주거지역으로 관리한다. 둘쨰, 도시철도역에서 거리가 1,000미터 이내에 있거나, 고밀도 상업·업무기능 중심의 토지이용이 필요한 준주거지역의 경우, 상업지역에 버금가는 건축물의 용도와 밀도를 허용하여 상업기능형 준주거지역으로 관리한다. 셋째, 대구 도시철도 노선과 인접하는 준주거지역 가운데 청년 및 저소득 거주민의 삶의 질 향상이 필요한 지역의 경우, 이들을 위한 저비용 임대주택 건축을 촉진시키기 위한 건폐율과 용적률을 완화하여 역세권형 준주거지역으로 관리한다.

넷째, 대구시의 도시 경쟁력 확보 및 강화를 위해, 상업기능형과 주거기능형의 중간 정도의 건축물 허용 용도와 밀도를 가지는 혼합형 준주거지역을 지정하여 다양한 토지수요 변화에 대한 대응할 수 있는 지역으로 관리한다. 마지막으로, 기능을 상실한 도시계획시설과 건축물 높이 제한으로 토지의 효율적인 활용이 불가능한 지역의 경우, 지속 가능한 도시발전을 위해 도시환경을 고려한 도시설계를 유도할 수 있는 환경관리형 준주거지역으로 관리한다. 본 연구를 통해 대구시 준주거지역을 효율적으로 이용하기 위해 주거기능형, 상업기능형, 역세권형, 혼합형, 환경관리형 등 다섯 개의 유형으로 분류 및 설정하였으며, 이에 대한 합리적이고 체계적인 관리방안을 마련하여 제시하였다. 본 연구 결과가 제안하고 있는 지역적 특성과 정체성을 반영할 수 있는 준주거지역의 유형별 관리 방안이 대구시가 가지고 있는 도시 경쟁력을 더욱 더 강화시켜 지속적인 발전이 가능한 도시로 개선되는 기초적인 자료로 활용되기를 기대한다. This research found that land use regulations in South Korea has not corresponded to the current of the times.

Since Local autonomy system was introduced in South Korea over twenty years ago, there were many changes in the land use of large cities, and in order to respond to it, a residential-commercial mixed use zoning wasintroduced. Moreover, in the recent years, the mixed use zoning has guided to blend and combine various uses, but in reality, the most of the buildings located in that zoning district are residential. Therefore, it is necessary to revise the zoning regulations to keep the effectiveness of the zoning and its management.

The purpose of this research is to present issues in the mixed use district in Daegu City and management solutions to the issues and to suggest directions to the improvement of the land use regulations in the district through the primary and secondary research on the zoning and expert interviews for the research. First of all, the problem contained in the district in Daegu city is that the uses of buildings are seriously mixed, that the criteria of the land use regulations are unclear, and that the standards of the management is uniform. As a result, the identity and attributes of the city are gradually vanishing, and the image of the city is not clearly presented.

Therefore, rather than managing the mixed use district with a uniform and similar planning technique like other large cities in South Korea, it is necessary to regulate the use and bulk of buildings in that district differently in the context of the characteristics of communities. In order to revise ambiguous regulations that did not meet the purpose of the introduction of the mixed use zoning, this research suggests that the redefinition of the mixed use zoning district and that the five types of management strategies for the district.

First, the mixed use district surrounded by low-density residential areas may be designated as a residential type mixed use district where land use regulations are similar to the residential areas. The second type of the zoning is a commercial type mixed use district. Areas where the distance from the subway station is within 1,000 meters or where high-density commercial development is demanded may be designated as this type of zoning district. Thirdly, areas near the subway lines where it is necessary to provide affordable housing and to improve the quality of life of young people and low income residents may be designated as a transit-oriented mixed use district.

This type of zoning deregulates the lot coverage and the floor area ratio and is supposed to promote low-cost housing development. Fourth, in order to secure and strengthen the urban competitiveness of Daegu City, an intermediate type of mixed use district between residential and commercial types may be essential. This type of zoning can meet the needs of local demands on various types of land uses. Finally, an area that has restrictions on building heights may be designated as an environment-oriented mixed use district. This type of district may guide environment-friendly urban design for sustainable city development.

This study proposes five types of the mixed use district and rational and systematic management strategies for the district in order to efficiently use the mixed use district in Daegu City. The suggestions in this research may reflect the local characteristics and identity of the mixed use zoning district. They will be utilized as fundamental data for the City’s sustainable development.