지구단위계획에 의한 공동주택의 용적률 관리 개선을 위한 기초적 연구 = (A) fundamental study on the reforming of the FAR control of multi-family housing by the district unit planning

지구단위계획에 따른 공동주택 용적률 관리의 개선 방안을 연구했다.

우리나라는 좁은 국토에 비하여 많은 인구를 수용하고 있으며, 더불어 급속한 산업화에 기인하여 점차 국토의 많은 곳이 도시화가 가속화되고 있다. 또한 수도권은 인구, 산업 및 경제의 집중현상이 지속적으로 심화되고 있다. 따라서 토지이용의 고도화의 요구에 따라 도시 내 건축물의 밀도는 점차 증가하고 있고, 도시관리의 효율성에 대해 관심이 집중되고 있다. 토지이용을 효과적으로 관리하기 위한 방안으로서 1980년대 이후 도시설계와 상세계획이 만들어지게 되었고, 이러한 두 제도의 단점을 보완하고 통합한 '지구단위계획' 이 2000년 7월 탄생하였다. 국토의 계획 및 이용에 관한법률에 의하면 지구단위계획의 목적은 '토지이용을 합리화·구체화하고 도시의 기능·미관을 증진시키며 양호한 환경을 확보하기 위함' 이라고 정의된다. 이러한 지구단위계획에서 중점을 두고 있는 사항 중의 하나가 토지이용을 위한 밀도관리이다. 과거의 도시설계와 상세계획에 비해 지구 단위계획은 도시의 과밀화를 제어하기 위해 용적률 기준을 대폭 하향 조정하였다. 이러한 조정에 따라 현재 가장 큰 이슈가 되고 부문은 공동주택의 경우이다. 예를 들어, 계획성 없는 무분별한 개발억제를 위해 규정된 '10,000㎡이상의 개발에 대한 지구단위계획의 의무적인 수립' 등이 그것이다. 한편 이러한 규제정책은 사유재산 침해와 주택개발의 위축 등의 이유로 많은 반론이 제기되고 있다.

또한 과거 상세계획의 용적률 기준에 대한 대폭적인 하향조정에 따른 형평성에 대한 많은 민원도 제기되고 있다. 이러한 문제에 대한 해결방안으로 인센티브제가 사용되고 있지만, 이는 원래 목적과 무관하게 지구단위계획의 규정에 따라 하향조정된 용적률의 상승을 위한 도구로 전락되고 있다. 따라서 토지이용의 합리화를 위한 지구단위계획상의 용적률 설정의 현실적이고 논리적인 기준 마련의 필요성이 요구된다. 현재 지구단위계획에서 적용하고 있는 기준용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 지역지구제에서 정하고 있는 용적률 기준과 거의 동일하게 지역에 대한 차별성 없이 적용하고 있는 실정이다. 이러한 적용은 용적률 하향조정에 따른 주민의 반발을 계속적으로 유발시키고 있으며, 과거 지역지구제의 답습이라는 비판도 받고 있다. 이러한 현황을 바탕으로 본 연구는 지구단위계획 중 공동주택 건립을 위한 지구단위계획에서 구역별 차등적용이 가능한 용적률 설정방안 마련을 위한 기초적 방법 제안를 목적으로 한다. 다시말해 당해 지역의 개발수요, 도시기반시설 여건 등을 고려를 통해 용적률을 설정을 하자는 것이다. 또한 보다 현실성 고려를 위해 용적률 설정의 프로세스 및 권역계획을 제안하였다. 현재 일반주거지역은 종세분화가 이루어졌다. 이에 따라 도시에서 용적률 설정의 중요성은 더욱 증가되고 있으며, 효과적인 밀도관리가 더욱 필요하게 되었다.

특히 주민의 재산권에 직접적인 영향을 주는 주거지역에서의 공동주택에 대해서는 더욱 그러하다. 결국 지역의 특성을 감안한 용적률의 설정을 통해 지구단위계획의 목적은 될 수 있을 것으로 기대한다.

목차 = ⅰ 요약 = ⅰ 【표차례】 = ⅲ 【그림차례】 = ⅳ 제1장 서론 = 1 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1 제2절 연구의 범위 = 4 제3절 연구의 방법 = 6 제2장 예비적 고찰 = 7 제1절 국내 토지이용규제의 의의와 체계 = 7 1. 토지이용규제의 의의 = 7 2. 국내의 토지이용규제 체계 = 8 제2절 용도지역·지구제와 밀도규제 = 11 1. 용도지역제 = 11 2. 용도지구제 = 20 제3절 도시설계로서의 지구단위계획 = 25 1. 지구단위계획의 이해 = 25 2. 지구단위계획의 구역지정과 운영현황 = 27 3. 지구단위계획의 규제 내용 = 30 제3장 지구단위계획의 용적률 관리시스템의 검토 = 35 제1절 지구단위계획에서의 용적률 = 35 1. 용적률 관련 용어의 정리 = 35 2. 지구단위계획에서의 용적률 구분 = 35 제2절 지구단위계획에서의 용적률 산정 = 37 제3절 지구단위계획의 밀도관련 사항의 제도적 변화 = 40 제4장 공동주택 지구단위계획에 의한 용적률 관리 및 개선방안 = 42 제1절 기 제도상의 공동주택 용적률 관리의 문제점 = 42 제2절 공동주택 지구단위계획에서의 용적률 관리 = 45 1. 공동주택 지구단위계획에서의 용적률 관리 시스템 = 45 2. 지구단위계획에 의한 공동주택의 용적률 관리의 문제점 = 50 제3절 공동주택 지구단위계획의 적절한 용적률 설정의 개선방안 = 52 1. 용적률 설정방법 제안 = 52 2. 개발 용적률의 설정 = 61 3. 권역계획 검토 = 67 4. 총량개념으로서의 용적률 검토 = 76 제5장 결론 = 77 【참고문헌】 = 79 Abst