분양가상한제의 제도개선 방안에 관한 연구 : 서울지역 분양가상한제 분양사례를 중심으로

서울의 분양 사례를 분석해 분양가상한제의 효과와 개선점을 검토했다.

분양가상한제의 제도개선 방안에 관한 연구 - 서울지역 분양가상한제 분양사례를 중심으로 - 1980년대 초반부터 시작된 분양가 자율화는 예외 없이 분양가 급등으로 이어졌다. 가격이 비싸지면 수요가 줄어드는 것이 일반적인 시장원리이다. 하지만, 제품이 만들어지기 전에 선분양하고 있는 아파트는 시장원리가 작동하지 않는다. 현재의 분양가 상한제는 지난 2007년 9월부터 민간주택에까지 확대 시행되고 있다. 하지만 5년이 지난 현재까지 그 실효성에 대한 검증이 미약한 실정이다. 본 연구는 분양가상한제에 대한 이론적 토대 위에서 분양가자율화 및 분양가상한제를 적용받은 분양사례와 실거래가격을 비교분석하여 정책적 효과를 평가하고 문제점과 한계점을 논증하였다. 지금까지 분양가상한제에 대한 논의는 대부분 공공의 과도한 시장개입으로 왜곡현상이 나타났다는 것에 치중하고 있었다. 과도한 재산권 제한은 주택수급불균형을 심화시키고 장기적으로 주택공급부족을 초래하여 주택가격 상승을 부추길 것이라는데 한 목소리로 대응해 왔다. 하지만 선행연구들은 이론적인 논증으로 귀결되는 경향이 강하고, 실제 분양가상한제를 적용받은 민간주택에 대한 사례연구는 사실상 전무하다. 본 연구는 분양가상한제 적용여부에 따른 정책적 효과를 검증하기 위하여 서울지역 주택재정비사업을 중심으로 분양사례를 조사․분석하였다.

분양사례는 분양가자율화 9개 사례지와 분양가상한제 10개 사례지를 조사였다. 이를 근거로 분양가상한제 도입 당시 정책적 목적으로 제시되었던 분양가 상승 억제와 저소득층 주거안정에 어느 정도 영향을 미쳤는지에 대하여 검토하였다. 분양가상한제 정책효과에 대한 사례분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 분양가상한제 적용 여부와 관계없이 지역에 따라 분양가격의 편차가 매우 큰 것으로 나타났다. 이에 지역별 빈익빈부익부를 해소할 수 있는 정책적 대안이 요구된다. 둘째, 분양가자율화 사례에서는 분양가격이 시장가격 대비 평균 22.8% 상승한 것으로 나타났으며, 분양가상한제 사례에서는 시장가격보다 낮은 가격에 분양한 사례가 40%, 다소 높거나 유사한 가격에 분양한 사례가 60%로 나타났다. 따라서 분양가상한제는 분양가격 상승 억제효과가 있는 것으로 판단되었다. 셋째, 2008년 분양가격과 2012년 분양가격의 변동 폭이 미미한 것을 확인할 수 있었다. 이는 글로벌금융위기 이후 경기침체로 주택가격이 하향안정세를 유지하고 있기 때문으로 판단된다. 우리나라의 신규 주택공급시장은 일반 상품과 달리 수요자가 가격결정에 참여하거나 자발적으로 합의할 수 있는 기회가 사실상 부여되지 않고 있는 실정이다. 더구나 선분양제도가 정착된 상황에서는 공급자에 의한 시장 형성 가능성이 높은 특징을 가지고 있다.

따라서 공급가격에 대한 가격의 상한을 정책적으로 규제하여 상대적으로 약자의 입장에 있는 수요자를 보호할 필요성이 있다. 주택분양가격이 의도하고자 하는 가격 이상으로 지나치게 높게 형성되는 것을 방지하고, 적정수준을 유지할 수 있도록 정책적으로 균형을 조율할 필요가 있다. 분양가상한제는 이러한 사회적 기능 조율을 위해 시행되고 있다. 무엇보다 서민들의 주거안정과 주택시장의 안정을 위해서는 국가가 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 할 것이다.