혁신도시 상업용지의 공급가격 결정요인

혁신도시 상업용지의 공급가격에 영향을 미치는 결정요인을 분석했다.

혁신도시 상업용지의 공급가격 결정요인 장 인 규 강원대학교 대학원 부동산학과 이 연구는 공공택지개발지구 중 혁신도시 내 상업용지에 대한 공급예정가격과 공급가격에 영향을 미치는 가격형성요인 중에서 공급가격 결정요인에 대한 분석이다. 공공택지개발지구 내 택지 중 주거용지는 감정평가액에 의해 공급가격이 결정되나 상업용지는 감정평가에 의한 공급예정가격을 최소입찰가로 하여 최고가로 응찰한 낙찰가에 의해 공급가격이 결정된다. 이러한 과정을 거쳐 결정된 상업용지의 가격이 공급예정가격과 공급가격 간 현저한 괴리가 발생하고 있고 과도한 가격으로 낙찰되거나 미분양은 가격형성의 과정이나 가격형성요인의 영향에 대한 문제제기로 이어져 왔다. 그러므로 이 연구에서 괴리의 원인이 가격에 영향력을 미치는 가격형성요인인 개별요인, 행정요인, 접근요인, 환경요인 중 영향력 크기의 순위가 다르기 때문인지의 여부를 분석하고 혁신도시 정책의 당초 취지에 가장 부합한다고 판단되는 혁신도시의 유형을 제시함으로써 정책입안에 참고할 수 있도록 한다. 연구의 범위와 방법은 전국 10개 혁신도시 중 모도시 내 입지형인 부산과 제주를 제외한 8개 혁신도시의 표본 439개 상업용지를 조사하여 공급예정가격과 공급가격의 가격형성요인 영향력 크기의 우선순위를 분석하고 유형별로 모도시 확장형 108개, 모도시 인접형 178개 , 신도시형 152개를 대상으로 분석한다.

대응표본 t-test를 통해 공급예정가격과 공급가격의 평균의 차이가 있음을 확인하고 선행연구 및 문헌연구를 통해 변수를 선정하여 위계적 회귀분석을 실행하여 공급예정가격과 공급가격 간의 가격형성요인의 영향력 크기의 우선순위가 일치하는지 여부를 규명한다. 전국에 소재한 8개 혁신도시 내 상업용지의 가격형성요인 영향력 크기의 분석결과는 공급예정가격과 공급가격에서 각각 개별요인 〉환경요인 〉접근요인 〉행정요인 순으로 나타났다. 모도시 확장형은 공급예정가격과 공급가격에 영향을 미치는 가격형성요인 영향력 크기는 각각 개별요인 〉접근요인 〉행정요인 〉환경요인 순이다. 모도시 인접형은 공급예정가격에 영향을 미치는 가격형성요인은 개별요인 〉환경요인 〉접근요인 〉행정요인 순으로 유의미한 결과가 나타났고, 공급가격에 영향을 미치는 가격형성요인은 개별요인 〉행정요인의 순으로 두 가지 요인만이 유의미한 결과로 나타났다. 신도시형은 공급예정가격과 공급가격에 영향을 미치는 가격형성요인 영향력 크기는 각각 개별요인 〉환경요인 〉접근요인 순으로 나타났다. 전국 혁신도시 분석 및 모도시 확장형, 신도시형은 감정평가에 의한 공급예정가격 및 공급가격에 미치는 독립변수의 영향력의 크기가 동일한 방향성을 보이고 있다. 모도시 인접형의 경우에도 가격형성요인 중 낙찰가격인 공급가격에 환경요인과 접근요인의 영향력이 반영되지 않는다는 점에서 영향력 크기의 순위는 동일하다.

영향력이 가장 크게 나타나는 것은 부동산 고유의 특성 중 개별성을 요소로 하는 개별요인이다. 개별 필지의 우등과 열등에 따라서 지대가 발생한다는 리카르도의 차액지대설의 이론과 일치한다. 또한, 공급예정가격 대비 고가에 낙찰된 공급가격은 전국 혁신도시 내 상업용지 439개 필지중 197개 필지인데 모도시 인접형이 109개 필지 중 21개 필지, 모도시 확장형이 178개 필지 중 90개 필지, 신도시형이 152개 필지 중 86개 필지에 이르고 있다. 그리고 사용승인을 얻지 못한 상업용지 수의 비율은 전국이 140개 필지로서 32%인데 모도시 확장형은 33개 필지로서 31%, 모도시 인접형은 35개 필지로서 20%이고 신도시형은 72개 필지로서 47%다. 이러한 연구결과는 향후 대규모 택지 공급 시 상업용지의 공급가격 결정에 영향을 주는 요인을 고려하여 사업성을 검토한다면, 입지조건을 모도시 인접형으로 추진하는 것이 바람직하다는 점을 시사한다.

주제어 : 혁신도시, 상업용지, 가격형성요인, 공급예정가격, 공급가격 The Supply Price Decision Factor of Commercial Land located in Innovation City Chang In-gyu Kangwon National University Graduate School Department of Real Estate Abstract This study is an analysis of supply price determinants among the price-formative factors that affect the expected supply price and the supply price for commercial land in Innovation Cities in the public housing development areas.

The residential land in the public housing development area, the supply price for residential land is simply determined by the appraisal value, but for commercial land, the expected supply price based on the appraisal is set as the minimum bid price, and the actual supply price is determined by the highest bid price. However, this process gives a significant discrepancy between the expected supply price and the actual supply price in the commercial land; This issue has been problematic. The exorbitant bid price or unsold sectioned building are urged to reflect on the regular price-formative process and price-formative factors.

Therefore, this study will analyze the various price-formative factors, such as individual factors, administrative factors, access factors, and environmental factors by influential power size's priority ranking. In addition, it gives a guide for Innovation Cities by presenting the different types of Innovation Cities based on the analysis, which is able to fit with the ultimate purpose of the Innovation City policy and a reference for policy making as a whole.

The scope and method of the study were to determine the priority of the expected supply price and the size of the influence of the price-formative factor for the actual supply price by conducting a total survey of 439 commercial land in a sample of eight innovation cities excluding Busan and Jeju, which are the location types within the mother town. The analysis was conducted on 108 mother town extension types, 178 adjacent mother town types, and 152 new town types. First, the corresponding sample t-test checks the difference between the average expected supply price and the average actual supply price.

Second, a hierarchical regression analysis will be applied by setting variables from the prior studies and literature studies. Finally, the collected data confirms the priority of the expected supply price and the size of the influence of the price-formative factor for the actual supply price. The analyzed result tells that there is no difference between the expected supply price and the actual supply price in the priority of the magnitude of the influence for price-formative factors in eight Innovation Cities nationwide.

The price-formative factors in the eight Innovation Cities that affect the expected supply price and the actual supply price are in the order of individual factors > environmental factors > access factors > administrative factors. For the mother town extension type of price-formative factors, individual factors > access factors > administrative factors > environmental factors are in order. For the adjacent mother town types, which affects the expected supply price, individual factors > environmental factors > access factors > administrative factors. For the adjacent mother town types, which affects the actual supply price, individual factors > administrative factors.

For the new town types, individual factors > environmental factors > access factors The analysis of nationwide Innovation Cities, the mother town extension type, and the new town type show the same direction in the magnitude of the influence of the independent variable on the expected supply price and the actual supply price by appraisal. In the case of the adjacent mother town type, the order of influence of environmental factors and access factors is the same in that the supply price, which is the bid price among the price-formative factors, does not reflect the influence of environmental factors and access factors.

One of the most influential factors in the analysis, the individual factor, is the unique characteristics of real estate. It is consistent with Ricardo's theor