도시환경정비사업구역 상가세입자 이주대책에 따른 의식조사 : 고양시 원당재정비촉진지구를 중심으로

재정비촉진지구 정비사업에서 상가세입자의 이주대책과 보상을 조사했다.

1970년대 이후 도시가 현대화 되어 가는 과정에서 많은 도시재정비사업이 실시되었는데 이때 필연적으로 수반되는 상가세입자와의 갈등문제는 2009년 1월 용산4구역 도시환경정비사업의 철거 과정에서 발생한 이른바 ‘용산참사’를 통해 사회적으로 큰 문제를 일으켰다. 그동안 도시재정비사업에 따른 사회적 약자의 보호대책이 수시로 마련되어 왔으나 주로 주거세입자 위주의 대책이었고 상가세입자는 상대적으로 이주대책 및 보상 문제등과 관련하여 크게 주목을 받지 못하였다. 따라서 본 연구는 먼저 상가세입자 이주대책에 대한 선행연구와 법․제도적 문제점을 파악하고 이를 기초로 경기도 고양시 원당 재정비촉진지구 내 도시환경정비사업구역의 상가세입자를 대상으로 도시환경정비 사업에 대해 얼마나 알고 있으며 자신들에게 주어지는 이주대책 및 보상 문제에 대해 어떠한 생각과 어떠한 대책이 필요한지 실증 조사를 통해 아래와 같은 결과를 얻을 수 있었으며 이에 따른 개선방안을 제시하고자 한다. 첫째, 상가세입자들은 도시환경정비 사업에 대한 추진 내용과 자신들에게 주어지는 상가세입자의 법적 권리에 대해 대부분이 잘 모르고 있기 때문에 향후 정비 사업을 추진하는 과정에서 토지등소유자 및 조합 측과 이해 상충으로 갈등을 유발시킬 수 있다.

이러한 문제는 사업 추진과정에서 사업 취지, 세입자에게 주어지는 권리, 사업 진행사항 등 사업 내용을 체계적으로 알려주는 설명회나 홍보 교육이 부족하기 때문에 발생하는 문제이다. 따라서 서울특별시의 일부 지방자치단체처럼 정비 사업에 대한 취지, 세입자에게 주어지는 권리, 이주대책, 사업 진행사항 등을 정기적인 사전교육 및 설명회 등을 개최하여 알려주는 제도가 마련되어야 한다. 또한「도시 및 주거환경정비법」제26조의 주민대표회의에 토지등소유자 뿐만 아니라 상가세입자도 포함시켜야 하고 동법 제49조의 ‘관리처분계획의 공람 및 인가절차‘에서 관계서류의 사본을 토지등소유자에게만 공람하고 의견을 청취하도록 되어있는 부분을 상가세입자의 의견을 반영할 수 있도록 조합 측의 배려나 제도적 개선이 필요하다. 둘째,「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」제9조의2(손실보상)에 의하면 휴업기간을 4개월로 한정하고 있으나 도시정비사업기간이 평균 5년 정도 소요되는 현실을 고려하여 보면 손실보상은 그야말로 일시적인 보상위로금 수준으로 생각할 수 밖에 없다.

또한, 휴업보상금 산정의 기준이 되는 매출액과 영업이익 산출 시「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제16조에 의해 조합측이 감정평가사를 선정하여 평가하도록 되어 있어 이 과정에서 상가임차인들의 참여나 의사 표시가 배제되고 있으며 매출액과 영업이익의 산출 기준 및 평가 과정이 투명하게 공개되지 않음에 따라 조합 측에 유리하게 매출액과 영업이익이 산출되고 있다고 생각하고 있어 이에 대한 문제 제기가 지속적으로 발생하고 있다. 따라서 상가세입자의 손실보상과 관련하여 4개월분의 휴업보상금을 지급하는 것을 원칙으로 하되 정비사업 기간이 보통 5년 이상까지 장기간 소요되는 현실을 감안하여 정비사업의 입지적 특성에 따라 불가피한 경우에는 실제 휴업기간에 준하는 보상을 할 수 있도록 법․제도적으로 개선해야 한다. 또한, 휴업보상금 산정의 기준이 되는 매출액과 영업이익 산출을 평가하기 위한 감정평가사 선정 시 이해당사자 상호간의 공정성을 기하기 위해 조합 측 뿐만 아니라 상가세입자 측에서도 별도로 감정평가사를 선정할 수 있도록 제도화해야 한다. 셋째, 법률적으로 보상기준이 마련되어 있지 않은 상가권리금의 미지급에 대해서도 설문조사 결과 응답자의 대부분이 불만족 한 것으로 나타났다.

이들은 대부분 영업 손실에 대한 합리적 보상기준을 상가권리금으로 생각하고 있으며 상가권리금은 해당 상가 매출액을 기준으로 산정하고 권리금 보상에 대한 법·제도의 필요성을 93.4% 이상이 요구하고 있어 이에 대한 조치가 시급함을 알 수 있다. 하지만 현실적으로는 조합 측과 세입자간 권리금의 보상 문제는 논의조차 이루어지지 않고 있고 계약서의 명기 여부에 관계없이 법률적으로 보상대상에서 제외되고 있어 정비사업 추진과정에서 계속적으로 사회적 갈등을 유발시키고 있다. 따라서 상가세입자의 권리금 보상 문제는「상가임대차보호법」의 적용을 받는 상가세입자에 한해 상가임대차 계약서에 명기된 영업 및 시설권리금 등 일부 권리금에 대해서는 영업권 보상 대상에 포함될 수 있도록 법․제도적 개선이 필요하다. 넷째, 상가세입자의 이주 보상은「도시 및 주거환경정비법」제9조의2(손실보상),「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제47조에 의해 휴업보상금과 시설 이전비 보상 등이 보상대책의 전부로 상가세입자는 점포를 이전할 경우 스스로 상가를 확보하여 임차하여야 한다. 하지만 새로운 상가를 임차하기 위한 보상비는 턱없이 부족하여 사업시행자 측과 보상 문제를 두고 갈등을 초래하게 된다.

따라서 이주 보상은 상가세입자에 대한 생활권 보상 차원에서 가장 중요한 문제로 주거세입자와 동등하게 보상되어야 할 것이다.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제53조에서 주거세입자에게 공공 임대주택을 일정량 확보하여 제공하도록 규정하고 있는 부분을 상가세입자에게도 임대상가를 의무적으로 제공하는 방안을 마련하거나 이주를 위해 인근지역에 새로운 상가를 임차할 경우 임차보증금을 도시환경정비기금에서 지원할 수 있도록 제도화 할 필요가 있다. 다섯째, 상가세입자의 재정착과 관련해서는 공사기간 중 대체상가를 개발하면 응답자 대부분이 이주하기를 원하고 있고 신축 상가를 우선 분양을 할 경우에도 재입주하거나 임대하고 싶어 하는 등 상가세입자들의 재정착 의지가 높은 것을 알 수 있었다. 따라서 상가세입자들이 재정착할 수 있도록 정비사업 기간 동안 임시로 영업을 할 수 있는 대체상가를 인근지역에 개발해야 할 것이며 정비사업 완료 후 건축되는 신축 상가에 대해서도 세입자들이 우선적으로 분양․임차할 수 있도록 계약체결 우선권을 제공하는 방안을 마련해야 한다. 또한, 보상금액만으로는 해결할 수 없는 분양금의 일부를 정부에서 저금리로 대출을 지원하는 제도를 마련하는 등 주거세입자와 동등하게 재정착 관련 보상을 받을 수 있도록 조합 측이나 공공의 배려가 필요하다.

즉,「도시 및 주거환경정비법」제35조의 순환 정비방식과 제36조의 임시 수용시설 설치,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제7조의 이주대책 수립 등의 재정착에 필요한 보상대책에 주거세입자 뿐만 아니라 상가세입자들도 동시에 포함될 수 있도록 해야 한다. 주제어 : 도시환경정비사업, 상가세입자, 이주대책, 보상방안. This study attempted to make an empirical analysis of the understanding of the urban environmental renewal project and the mentality of migration among the store tenants of its district within the Wondang Renewal Promotion District in Koyang City, Kyonngi Province. As a result, the following findings were obtained. First, most of the respondents were unaware of the compensation problem such as the consent of the urban environmental renewal project, tenants' right and the like.

So it is necessary to make legal and institutional improvement so that tenants as well as landowners may participate in the process of promotion the project. Second, most of the store tenants, largely belonging to the low-income bracket, were not satisfied with compensation for temporary closing and migration as legally provided. Accordingly, it is necessary to consider compensation for operating loss over the period of temporary closing as the project period is long. Third, most of the respondents felt uneasy about the premium for stores as the compensation criterion is not legally provided.

Accordingly, it is necessary to make actual legal and institutional improvement about compensation for the premium of the store as continually pointed out in research studies. Fourth, most of the store tenants wanted to be supplied with an alternative store and prior sale and lease for resettlement for the project period. So it is necessary to legislate the provision of an alternative store for store tenants and the provision of priority to sale and lease for resettlement. Fifth, the store tenants thought most sensitively of the problem of the selling price in case the prior ownership of the residual stores is given to the existing store tenants after the completion of the project.

Government should revitalize the low-interest loan system. And the association should well consider problems such as the location and area of the store, the period of sale, restriction on the type of business and the like. An attempt was made to make a research of store tenants' mentality. As a result, it had several kinds of victim mentality and felt uneasy about the progress of the project. Accordingly, to resolve these problems, it is necessary to inform landowners of the migration measure and migration compensation through the education and publicity of the renewal project in advance like some local governments.

And it is necessary to take into consideration so that they may have an opportunity and psychological stability to prepare for their future. Key words : urban environmental renewal project, store tenant, migration measure, compensation plan