라선경제무역지대 부동산규정에 관한 비교법적 연구

라선경제무역지대의 부동산 등록·이용권 규정과 제도적 쟁점을 분석했다.

북한은 2010년 중국과 공동개발 협정 이후 적극적으로 라선경제무역지대 개발 및 법규정비에 나섰고, 2014년에는 라선경제무역지대 부동산규정을 제정하여 시행하고 있다. 지대 부동산규정의 내용을 살펴보면, 부동산 등록 강화, 부동산 저당의 자율성 강화 및 재판소 신청을 통한 저당권 실행, 일방적인 계약 취소권 배제 등의 측면에서 기존 토지임대법보다 진일보한 것으로 평가할 수 있다. 그러나 부동산 양도시 등록기관의 승인을 얻도록 한 규정, 토지 미이용시 이용권을 취소할 수 있도록 한 규정, 임대기간 만료 후 부착물 무상 반환 규정 등 투자 유치 및 지대 활성화에 걸림돌이 될 수 있는 규정들이 여전히 다수 남아있다. 위와 같은 법제정은 라선경제무역지대의 개발 주체 및 지정학적 특성과 관련이 있다. 북한은 중국과 공동으로 라선경제무역지대를 개발하고 있고, 부동산정책 및 법규 마련에 있어서도 협력하고 있다. 지대 활성화를 위한 북한의 의지와 중국의 영향력에 따라 기존 토지임대법에서 진전된 형태의 지대 부동산규정이 제정된 것으로 보인다. 그러나 개방의 수준은 중국의 부동산제도에 이르지 못하는데, 북한 기업과 북한 주민들이 라선경제무역지대 내에 상주하고 있는 점이 과감한 개방을 시도하는데 부담이 되었을 것이다.

또한 라선경제무역지대는 중국 외에도 다양한 나라를 투자 대상으로 하고 있고, 특히 러시아가 극동지역의 중국화를 경계하며 위 지역에 대해 관심을 가지고 있다. 북한도 주요 전략적 거점이 상실되는 것과 중국에 대한 과도한 의존이 가져올 수도 있는 위험에 대하여 견제심리가 작용하고 있어 지대 부동산규정의 제정에 있어 중국 측의 요구를 일방적으로 수용하는 입장은 아닌 것으로 추측된다. 위와 같은 배경 하에서 라선경제무역지대 부동산규정은 사실상 남한의 전용 공단으로 이용된 개성공업지구의 부동산규정과는 그 내용을 달리한다. 중국의 부동산제도에 영향을 받으면서도 북한의 토지임대법을 기초로 하여 제한적·점진적으로 발전하고 있는 것으로 평가된다. 그러나 북한의 기대와 달리 라선경제무역지대의 투자 다각화에 실패할 경우 지대 부동산정책 및 운용이 현재보다 더욱 중국에 편향될 것으로 보이는바, 우리나라가 조속히 지대 투자에 참여하여 지대 개발 및 북한 부동산제도의 변화를 함께 이끌어 가는 역할을 할 수 있기를 기대한다.

North Korea, after entering into the co-operation agreement with People’s Republic of China in 2010 for co-management and co-development of Rason Economic Trade Zone (hereinafter “RETZ”), has actively engaged in developing land and implementing regulations and policies in regards thereto. In 2014, North Korea has enacted Regulations on Real Estate in the Rason Economic Trade Zone (hereinafter “Regulations”).

This study aims for a comparative study of the Regulations with Real Estate System in China, as well as the Real Estate Regulations for the Kaesong Industrial Complex and the Law of the Democratic People’s Republic of Korea on the Leasing of Land (hereinafter “Land Lease Law”) and provide recommendations for improvement. The Regulations is a progress compared to the Land Lease Law in several aspects in, inter alia, following aspects: it reinforces the land usage rights, provides for more in-depth regulations on real estate registration, allows for more freedom in real estate mortgage, and provides for implementation of mortgage through court.

However, several provisions that appear to be obstacles to investment and revitalization of the zone still remain. The problematic provisions stipulate that: transfer of land requires approval from registration authority, lack of land use may result in cancellation of usage rights, and appurtenances will be gratuitously returned upon termination of the lease period. The development and enactment of the above law is closely related to principal actors in the development of the RETZ, and its geological characteristics. North Korea is developing the RETZ with China, and two nations are cooperating in implementing policies and laws for real estate.

North Korean’s wish for reinvigoration of the zone, coupled with China’s influence, has seemingly resulted in a progressive land regulations improving upon the current Land Lease Law. However, North Korea’s open-door policy for the RETZ has not reached the level of that of China. The fact that North Korean companies and people are residing within the RETZ may be a factor in pulling back from a more drastic open-door policy. Also, RETZ is open to not only China but other nations, and especially Russia is wary of Far East Region leaning too close to China.

North Korea is also careful of the risk that may arise if RETZ, a strategic region for North Korea, becomes too dependant upon China for development and management. Thus, it is assumed that for real estate policy, a key factor for RETZ development, North Korea is not completely accommodating China’s demands. With the above findings, we believe that real estate regulations for RETZ is different from Real Estate Regulations for Kaesong Industrial Complex which has been used almost exclusively for South Korean companies, and is being developed in limited and gradual manner, building upon Land Lease Law and influenced by China’s real estate policies.

However, - despite North Korea’s expectations - if diversification of investment in RETZ is not successful, real estate policy for the zone will likely lean towards China. It is hoped that South Korea actively participates in the RETZ investment, thereby playing a key role in its development and working together towards progress of North Korean real estate policy.