도시 및 주거환경 정비법상 단독주택 재건축사업 활성화를 위한 제도개선 방안 연구 : 서울특별시를 중심으로

서울시 단독주택 재건축사업의 활성화를 위한 제도 개선을 모색했다.

재건축사업의 대상이 노후화 된 공동주택지에서 노후․불량한 단독주택지까지 확대되면서 재개발사업의 대상과 중첩되는 지역이 일부 나타나고 있다. 하지만 두 정비사업간의 대상과 역할에 대한 명확한 구분과 경계가 불분명하다. 예컨대 단독주택재건축사업에서 건축물 및 도로 등 기반시설의 물리적 여건과 토지등소유자의 소유권의 형태는 재개발과 유사하다. 하지만 제도적으로는 공동주택재건축을 위하여 마련된 법 규정을 그대로 적용함으로써 현실과 제도의 사이에 문제점이 발생하고 있다. 본 연구는 단독주택 재건축사업의 현황 분석과 주택 재개발 사업과의 제도적 차이점을 통해 문제점을 살펴보고 관련 전문가 및 관계자 대상으로 설문조사를 통해 단독주택 재건축사업의 활성화를 위한 제도 개선 방안을 모색함으로써, 단독주택 재건축 사업의 궁극적인 목적인 도심지에서의 주거 환경 개선과 주택 공급 확대를 달성하기 위한 정보를 제공하기 위한 목적으로 수행되었다. 재개발사업 및 단독주택 재건축사업이 도심권 자체 내에서 주택의 신규공급 수단으로서 갖는 의미는 매우 크다고 할 수 있지만, 현재 재건축사업에 대한 강력한 규제 정책으로 인해 주택재건축사업이 많이 위축되어 있다.

조사한 바에 의하면 실제로 서울시의 경우 단독주택 재건축 사업구역 91개 중에서 조합설립 인가를 받은 곳은 총 53개 구역으로 조사되었으며, 사업시행 인가를 받은 곳은 33개 구역이며, 관리처분 인가를 받은 지역은 14개 구역으로 나타났다. 정비구역 지정 후 추진위원회 승인을 받은 비율은 90.1%로 높게 나타났으나, 단독주택 재건축 사업의 정비구역 지정 건수 대비 단계별 추진 비율이 낮았으며 특히 사업시행 인가 이후 관리처분계획 단계로의 이행이 절반에도 미치는 못한 것으로 나타났다. 또한 2010년부터 32개의 신규 정비구역이 지정된 같은 기간 중에 추진위원회가 승인이 단 한건도 없는 것으로 나타나 최근의 부진한 단독주택 재건축사업 현황을 알 수 있다. 분석 결과에 따른 단독주택 재건축사업에 대한 조사 대상자의 인식은 주택재개발사업과 실질적인 차이가 없는 것으로 생각하고 있으나, 공동주택 재건축사업과는 건축물 유형에서 차이가 있다고 보았다. 그리고 단독주택 재건축사업은 재개발사업에 비해 원활하게 추진되지 못하고 있는 것으로 인식하고 있었으며, 조사 대상자의 모든 집단에서 응답분포의 차이가 없는 것으로 나타났다(<0.05). 이와 같은 인식이 비롯된 단독주택사업의 문제점과 활성화를 위한 개선방안은 다음과 같다.

단독주택 재건축사업의 조합원 분양권에 관해서 재개발사업 방식을 준용하거나, 분양권이 없는 대상자에게는 조합원 분양권을 부여하기 보다는 금전적인 보상을 하는 것이 바람직하다는 응답이 설문조사를 통한 다수의 의견으로 제시되었다. 그리고 단독재건축사업에 대해서도 주택재개발사업의 정비예정구역 지정요건을 준용하여 적용함으로써 사업 추진의 편법성을 줄이고 효율성을 높일 수 있는 방안으로 선호되었다. 사업동의 규정과 관련하여 조합설립인가 동의요건이 이중으로 되어 있어 재개발 방식으로 변환하여 동의율 규정을 완화하여 추진하거나, 동의요건에 관한 자치단체 조례 보완을 통해 부분적으로 개선하자는 의견이 다수로 재개발 수준으로의 개선 또는 부분 개선이 필요한 것으로 나타났으며, 사업동의 및 조합설인 인가 과정에 사업진행이 지체되는 현상을 방지하기 위해 단독주택 재건축사업에도 토지수용권을 부여하는 방안이 선호되었다. 그리고 단독주택 재건축사업도 주택재개발사업의 경우처럼 세입자에게 임대주택입주권과 주거이전비 등의 적절한 세입자 보호대책의 실시를 통해 세입자의 이주와 정착으로 인해 발생할 수 있는 갈등과 사회적인 문제를 사전에 방지할 필요가 있다. 임대주택 건설 비율 개선 방안으로 주택재개발 사업의 규정을 준용하여 임대주택 건설 비율을 17% 내외로 축소하는 것이 합리적이라 판단된다.

그 이유는 임대주택 건설 비율이 지나치게 많아 조합이익의 감소를 초래함과 동시에 주택단지에 임대주택과 분양주택이 혼재되어 존재함으로써 단지 전체의 미래가치를 감소시키는 문제가 발생하기 때문이다. 그리고 재건축사업의 활성화를 위해 재건축 초과이익의 환수 또는 조정을 위한 재건축분담금은 징벌적 이중과세의 성격을 띄기 때문에 점차적으로 폐지하는 것이 바람직할 것으로 사료된다. 임대의무비율제도에 비해 사실상 재건축사업에 대해 더욱 직접적이고 강력한 규제의 성격을 가지는 소형평형 의무비율제도에 대해서는 폐지하거나, 공동주택재건축사업은 현행을 유지하되 단독주택에 대해서 재개발의 기준을 준용하도록 개선하자는 의견이 설문조사 응답의 다수를 차지했는데 임대의무비율에 관한 개선방안과 마찬가지로 주택공급의 탄력성과 공공성을 유지하는 한편 지나치게 세분화되어 있는 재건축사업의 기준보다는 재개발사업의 기준을 적용하는 것이 현실성 있는 개선 방인이 될 것이다.

이상에서 살펴본 바와 같이 단독주택의 경우 물리적인 기준 측면에서 재건축사업 보다는 재개발사업과 유사한 성격을 가지고 있어 재개발사업 방식을 적용하여 추진하는 것이 바람직하다는 것이 설문 응답자의 지배적인 의견으로 사업과 관련된 제반 여건과 제도상의 문제점을 고려할 때 단독주택 재건축사업을 활성화시키기 위한 제도개선 방안의 주된 방향은 주택재개발사업 방식의 적용을 통한 규제 수준을 완화해야 할 것으로 나타났다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 4 제2절 연구의 범위 및 체계 6 제2장 이론적 배경 및 사업 개관에 관한 고찰 8 제1절 도시 정비 사업의 의의 8 1. 도시 정비 사업의 의의와 종류 8 2. 도시 정비 사업의 방식 11 3. 도시 정비 사업의 추진절차 13 제2절 단독주택 재건축과 주택 재개발 사업의 개관 18 1. 단독주택 재건축의 개념 18 2. 단독주택 재건축 사업과 주택 재개발 사업의 비교 21 제3절 해외의 재건축사업 추진 사례와 시사점 29 1. 해외의 도시개발 동향 29 2. 해외 재건축 추진사례 30 3. 해외 재건축 추진사례의 시사점 33 제3장 단독주택 재건축 사업의 현황 및 문제점 34 제1절 서울시 단독주택 재건축 사업의 현황 34 1. 주택공급 현황 34 2. 자치구별 사업 현황 36 3. 연도별 사업추진 현황 41 4. 사업추진 단계별 현황 42 제2절 단독주택 재건축 사업의 문제점에 대한 논의 43 1. 선행연구의 검토 43 2. 단독주택 재건축사업의 문제점 46 제4장 단독주택 재건축 사업추진 영향요인에 대한 설문조사 및 제도개선 방안 49 제1절 분석의 틀 49 1. 분석의 틀 설정 49 2. 설문의 설계 50 제2절 설문 조사결과의 분석 52 1. 표본의 일반적 특성 52 2. 단독주택재건축사업의 문제점에 관한 사항 53 3. 단독주택재건축사업의 제도개선에 관한 사항 57 제3절 단독주택 재건축사업의 개선 방안 78 제5장 결론 81 제1절 연구의 요약 및 결론 81 제2절 연구의 한계점 및 향후 과제 83 참고문헌