연구 요약
연구 요지 (AI)
공유 토지 처분가격 평정 재량이 지방정부 재정손익에 미치는 영향을 분석했다.
초록
본 연구는 사회복지 수요 증가에 따른 재정 압박 속에서 재원 확보 수단으로 활용되는 공유재산 처분을 배경으로, 처분 과정에서 이루어지는 ‘가격 평정 방법의 재량’이 지방정부의 재정적 손익에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 가격 평정 방식은 법령상 일정 기준이 존재하나, 일부 예외적 규정으로 지방자치단체의 선택 가능성이 허용되는 영역이 있어 재정성과를 좌우하는 핵심 정책 변수로 작용할 수 있다. 이에 본 연구는 주인–대리인 이론을 이론적 틀로 적용하여 주민을 주인（principal）, 지방정부를 대리인（agent）으로 보고, 대리인에 대한 정보 비대칭성과 대리인의 기회주의적 행동 가능성이 가격 평정 방식에 대한 재량을 어떻게 행사하는지와 그 결과 재정적 손익에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 특히 가격 평정방법의 재량 유무 또는 가격 평정방법 재량의 적절한 행사 여부와 가격 평정방법 간의 상호작용효과 분석과 거래 상대방의 유형 및 가격 평정방법 간의 연관성을 중심으로 분석하였다. 분석 결과 첫째, 공유지 ‘매각’에서 ‘공유지 매각가격 평정방법의 재량’ 유무와 ‘평정방법’ 간의 상호작용효과가 유의하였으며, 이는 ‘공유지 매각가격 평정방법’ 에 따른 ‘지방정부 재정손익’은 ‘공유재산 매각가격 평정방법의 재량’ 유무에 따라 달라짐을 의미한다.
둘째, 공유지 ‘교환’에서는 평균적으로 재정손실 구조가 나타 났으며, 감정평가 방식이 오히려 손실을 증가시키는 경향이 있었다. 이는 교환 처분이 단일 주체의 의사결정으로 이루어지는 매각과 달리, 거래 당사자 간 합의와 협상에 따라 결정되는 구조적 특성에 기인하는 것으로 해석할 수 있다. 특히 공공기관 간 교환에서 손실이 집중되는 경향은 교환이 시장가격에 기반한 거래 라기보다 협상력과 정책적 고려가 더 중요한 요소로 작용하고 있음을 보여준다. 셋째, ‘거래 상대방의 유형’과 ‘재산 가격 평정방법’ 간 연관성은 매각의 경우 ‘거래 상대방의 유형’과 ‘재산 가격 평정방법’ 간의 연관성이 있었으나, 교환의 경우는 통계적으로 유의하지 않았다. 또한, 매각에서 민간 거래의 경우 공시지가 방식 비율이 공공기관 대비 높게 나타난 점은 동일한 제도 환경에서도 가격 평정 방식 선택이 일관되지 않고, 재량에 따른 선택이 편향적으로 나타날 수 있음을 보여준다. 이러한 결과를 통해 가격 평정 방법 선택은 대리인의 재량과 전략적 선택이 반영된 행위이며, 정보 비대칭성과 내부 통제 수준에 따라 재정성과가 달라질 수 있음을 알 수 있다. 본 연구는 기존 연구가 공유재산에 관한 제도적 개선이나 관리 효율성에 초점을 두었던 것과 달리, 가격 평정 방법 ‘선택’의 재량이라는 행태적 측면을 중심으로 재정성과와의 관계를 실증적으로 분석하였다.
또한 주인 –대리인 이론을 적용하여 지방정부의 재량행동을 분석함으로써, 공유재산 처분 과정에서 발생하는 대리인 문제를 설명하고자 하였다. 정책적 시사점으로 첫째, 가격 평정 방법 선택 과정의 투명성과 책임성을 강화 하고 둘째, 공유재산 처분 과정에서 전문성을 확보할 수 있도록 독립적 검토체계 를 도입할 필요가 있다. 셋째, 특히 교환과 같이 협상 구조가 개입되는 거래에 대해서는 감시·감독 범위를 확대하고 협상 역량을 강화할 수 있도록 하여야 할 것이며, 넷째, 공유재산 처분은 단기적 세입 확보 수단이 아닌 중장기적 자산 관리 전략의 관점에서 접근해야 한다. 이를 통해 지방자치단체는 주민의 신탁을 받은 공공자산 관리 대리인으로서 재량적 의사결정을 보다 합리적이고 책임 있게 수행할 것으로 기대한다.
목차
Ⅰ. 서론 1 1. 연구 배경1 2. 연구 범위4 Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 검토 5 1. 공유재산 5 가. 개념 및 유형5 나. 공유재산 관리 7 다. 공유재산 처분 14 2. 주인-대리인 이론 23 가. 개요 23 나. 선행연구29 3. 지방정부의 재량과 재정손익34 4. 선행연구와의 차별성 36 Ⅲ. 공유재산 처분 해외 사례 연구39 1. 미국 39 2. 영국 42 3. 독일 45 4. 일본 48 5. 해외 사례 시사점 종합 54 Ⅳ. 공유재산 및 매각수입 현황57 1. 공유재산 현황 57 가. 전국 공유재산 현황 57 나. 전국 공유지 현황 63 2. 매각수입 현황 66 가. 재산매각수입 현황66 나. 공유재산 매각수입 현황 71 Ⅴ. 공유지 처분에 따른 재정손익 영향분석 74 1. 분석의 틀 74 가. 연구설계 및 방법 74 나. 연구의 모형76 다. 변수의 조작적 정의 79 라. 연구가설81 마. 분석 대상 자료83 2. 분석 결과 85 가. 기술통계85 나. 가설 검증 99 다. 분석 결과의 함의125 Ⅵ. 정책적 시사점 및 개선방안 128 1. 정책적 시사점128 2. 개선방안 130 Ⅶ. 결론 및 한계 134 1. 결론134 2. 한계136 가. 연구대상의 범위 136 나. 자료 및 측정 136 다. 향후 과제 137 참고문헌 138 외국어초록145 〈표 2-1〉 공유재산의 구분과 종류 6 〈표 2-2〉 관리위탁 및 위탁관리 비교 9 〈표 2-3〉 공유재산 관리 관련 주요 선행연구 13 〈표 2-4〉 공유재산 처분 관련 주요 선행연구 22 〈표 2-5〉 주인-대리인 이론 관련 주요 선행연구
발행 정보
2026. 한국방송통신대학교 대학원 국내석사 학위논문