토지신탁의 활성화 방안 연구

토지신탁의 활용을 통한 토지 공급과 효율적 이용 방안을 연구했다.

경제발전과 인구증가에 따른 토지수요를 충족시키기에 국토면적이 협소하여 도시토지의 수요와 공급이 만성적으로 불균형을 이루고 있다. 토지의 수요와 공급 균형을 유도하는 한편으로 토지의 공급을 늘릴 수 있는 방안이 모색되어야 한다. 공공의 개발부담을 줄이고 민간의 토지시장 참여를 유도하여, 기개발된 토지의 효율적 이용을 촉진할 수 있는 방안 중 하나로 토지신탁이 제시되고 있다. 토지신탁은 수탁자의 재산관리 능력과 인격에 대한 신뢰를 기초로 토지소유자가 토지를 신탁회사에 위탁하고, 수탁자는 신탁계약서에서 정하는 신탁목적에 따라 토지 위에 건물 건설 등 유효시설을 조성하여 토지와 부속 건축물의 처분·임대·관리 등 부동산사업을 시행하고, 그 사업의 성과인 임대료 등의 수익을 수익자에게 배당하며, 신탁계약이 종료했을 때 신탁재산을 수익자에게 다시 반환하는 제도이다. 토지신탁의 역사는 아주 오래 되었지만 시기마다 다른 동기를 가지고 발전해 왔다. 우리나라에서는 1960년대이래 초기에는 금융신탁의 일종으로 취급되었으나, 1992년 국토의 효율적 이용과 토지공급의 확대측면에서 토지신탁이 도입되었다. 토지신탁은 다음과 같은 유효성을 가지고 있다. 토지소유자는 개발자금이 없이 토지를 개발하여 수익을 취할 수 있으며 토지개발자는 토지매입비의 부담없이 토지를 취득, 개발하여 수익을 향수할 수 있다.

국가적측면에서는 무엇보다도 기존 토지정책의 보완역할을 담당할 수 있다. 그리하여 공공의 직접 개입이 없어도 타협과 협상을 통해 민간의 토지개발·공급을 늘릴 수 있고, 제한된 토지자원의 효율적 이용을 추구할 수 있다. 아울러 토지시장에 민간의 활력을 유인하여 공공의 인적·재정적 부담을 줄일 수도 있다. 토지신탁이 토지이용의 효율화 등 많은 기여를 할 수 있음에도 우리 사회는 제대로 활용되지 못하였다. 토지신탁이 활성화되지 못했던 원인은 다양하다. 먼저, 신탁이 활성화되기 위해서는 신탁할 수 있는 재산이 이미 축적되어 있어야 하지만, 토지신탁을 의뢰할 만큼 자본축적이 형성되지 못했다. 둘째, 신탁은 다른 사람에게 재산의 관리·처분을 위탁할 수 있는 사회적 인식과 관행이 자리잡아야 하지만, 그동안 우리 사회는 토지를 직접 소유, 개발, 이용해야 한다는 인식이 강했다. 마지막으로 위탁자 또는 수익자의 수익보장이 토지신탁발전의 관건이지만 이에 대한 정책적 배려가 부족했다. 토지신탁의 활성화 방안은 크게 사업주체인 부동산신탁회사의 사업운용적 측면, 법제도적측면으로 구분하여 살펴볼 수 있다. 사업운용적측면에서 무엇보다도 토지신탁대상의 확대가 필요하다. 토지시장에 신탁사업이 개척할 수 있는 대상이 많아지고 잠재력이 있으면 이에 상응하는 토지신탁 주체의 확대도 필요하다.

토지신탁은 금융뿐만 아나라 건설기능, 부동산문제 등이 혼합된 복합상품이라 할 수 있다. 따라서 신탁회사는 고도의 전문성을 갖춰야 하는데 아직까지는 전문지식이나 경험이 미흡한 실정이다. 수탁 회사는 토지신탁에 관한 우수한 인적·물적기능을 조속히 확보하여야 한다. 법제도적측면에서는 현재 토지신탁을 규율하는 법률은 신탁법과 신탁업법이 있으나 이들 법규는 기본적으로 금전신탁위주로 구성되어 있어 부동산 신탁을 규율하기에 미흡하다. 따라서 신탁시장에 보편적으로 적용될 공정한 규칙을 마련해야 할 것이다. 토지신탁업이 신탁시장에서 확대 재생산될 수 있도록 부동산 투자금융시장을 창설할 필요가 있다. 현재 사업비 조달은 전적으로 금융기관, 보험회사, 신탁회사, 각종 기금 등에서 벌려오는 차입금에 의존하고 있는바, 사업비 조달 기능을 강화하기 위해서 부동산투자신탁(REIT)제도의 도입을 검토하고, 토지·건물의 신탁 수익권 또는 공유지분권을 매매할 수 있는 유통시장을 창설해야 한다. 토지소유자가 신탁시장에 진입할 수 있도록 유도하기 위해서 신탁토지에 대해 조세 및 금융지원이 필요하다. 이 때는 신탁시장에 진입할 수 없는 일반 국민과의 형평성과 활성화 필요성간의 조화를 고려해야 한다. 더하여 토지개발 관련 법률의 정비도 필요하다.

Land development trust system in Korea has introduced since 1990 as a measure of the efficient use and management of national land. This system is a kind of trust system, in which landowner or truster transfers his ownership to a trust company or trustee, while trustee uses land to construct buildings and delivers thereof to beneficiary designated by truster. After trust contract is terminated, trustee returns the land and buildings thereon to truster. This system provides many benefits not only to landowners or trusters but also land developers or trustee.

The landowners can enjoy more income through the transfer of his ownership to the trust company which has professional skill in real estate than his own land use or management. The trust companies or developers are able to project benefits without the burden of buying land. Meanwhile the system can contribute the stabilization of land price, the efficiency of land supply and the effectiveness of land management. Despite its benefits, the land development system was not fully accepted in Korea, owing to the strong tenacity of landownership and the ill-prepared policy measures. The study aims to articulate policy measures for helping land development trust work actively in land market.

It consists of five chapters including introduction where research background, purposes and methodology are presented. It then reviews theories regarding land development trust, historical evolution, and comparison land development trust with other development methods in chapter 2. The third chapter analyses the current situation of land development trust. The fourth chapter begins to find out the reason why land development trust does not work well in land and property markets even if land development trust is a very useful tool to both land owner and user.

It then derives rationale how to promote land development trust, how to coordinate the interests among stakeholder, and what the government has to do in land development trust market. Land development trust has to be enlarged, first of all, the trust land through the active marketing by the trust company with efficient policy measures including financial and tax incentives to both trusters and trustee. Meanwhile the number of trust companies should be enlarged to the public and private sectors. To facilitate development trust Land Development Trust Act, so called, is required to regulate the trust market and its relevant administration.