지구단위계획구역내 건축계획사례에 나타난 대지내 공지의 특성 분석 연구 : 2000년 7월 이후 서울시 서초구 건축허가사례 중심으로

지구단위계획구역의 건축계획 사례에서 대지 내 공지 특성을 분석했다.

지구단위계획은 종전 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획이 2000년7월1일 도시계획법으로 통합 변경되었으며, 그후 2002년 도시계획법과 국토계획법을 통합한 ‘국토의계획 및 이용에 관한 법률’이 제정되면서 새로운 국면을 맞게 되었다. 지구단위계획은 지속가능한 개발 또는 관리가 가능하도록 하기 위한 계획중심의 제도이며 도시관리계획의 일종으로 실현주체에 따라 상반된 의미를 가지고 있다. 특히 민간의 계획적 개발을 유도하기 위한 인센티브는 도시환경의 향상과 공공의 이익을 만족시키면서 개인이나 개발업자의 사적인 이익을 동시에 얻을 수 있도록 개발과정에 혜택을 부여함으로써 개발을 촉진시키기 위해 만들어진 제도이다. 그러나 현재의 인센티브 부여는 용적률 완화로 획일화 되어 밀도의 증가를 유발함으로써 개발에 따른 기반시설 부족, 도시환경의 과밀화를 초래하고 있으며, 지구특성을 무시한 일률적 적용으로 인해 날로 다양화되는 새로운 환경에 대응하지 못하고 있다. 또한 점차 개인의 권익을 중요시하는 사회현상에서 공유지 한계를 극복하기 위한 방안으로 공개공지제도를 도입하였다.

그러나 공개공지는 공공에 의해 만들어지는 것이 아니라 민간에 의해 민간 자본으로 제공되기 때문에 질적인 측면에서의 고려가 불충분한 것이 사실이며, 이런 상황에서 조성된 공개공지는 건물을 짓고 남은 땅에 만들어져 제 기능을 못하는 등 많은 문제를 가지고 있다고 할 수 있다. 따라서 주변여건을 고려한 공지 형성을 통해 현실적으로 실용가능한 공지를 형성하고자 한다. 이를 통해 건축주 입장에선 대지에 적합한 공지 선택을 통해서 인센티브를 부여받고 공공에게는 쾌적한 환경을 제공하고자 한다. 이를 위해 본 연구에서는 우선 공지의 개념 및 관련법 제도에 관한 이론적 고찰, 대표사례지역의 도서상의 현황조사, 분석요소 도출을 위한 사례지역의 분석, 평가항목 설정 및 분석 등을 실시하였다. 그리고 공공을 위한 민간적 차원에서 실현되는 인센티브 항목중 공지가 가지는 특성을 밝히고, 이를 통해 향후 운용에 있어서 효율적이며 합리적인 방안 즉 제도적 방안을 제시하고자 하였다. 따라서 지구단위계획의 설계지침 계획시 대지조건, 건축물의 규모, 도로의 조건, 용도지구 등을 고려한 종합적인 연계방법이 필요하다. 예를 들어 측면공지의 활용을 위해 이격거리 폐지 및 지침수립단계에서부터 공지를 고려한 계획을 한다. 그리고 전면공지의 경우 조성후 주차공간으로 이용되는 것을 방지하기위해 세부적인 조성지침을 통한 방법을 모색한다.

공개공지는 개별적으로 조성되기 보다는 인접대지와 연계하여 효율적인 공간을 조성할 수도 있다. 본 연구는 사례지가 2000년 이후의 건축물로 한정되어 있으며, 공간적으로는 서초구에 한정되어 연구의 일반화에 한계가 있다. 따라서 향후 연구에서는 사례지의 보강과 대지내 공지의 지구단위계획 수립 전?후비교를 통한 차이점 및 유사점 등의 도출을 통해 대지내 공지에 관한 계획시 현실적인 방안을 찾을 수 있을 것이다.