도시재생사업 사업부지 확보를 위한 제도개선 요소의 중요도에 관한 연구 = A Study on the Importance of Institutional Improvement Factors for Acquiring Project Sites in Urban Regeneration Projects

도시재생사업의 부지 확보를 위한 제도개선 요소의 중요도를 분석했다.

우리나라의 도시재생사업은 인구 감소와 산업 쇠퇴, 기반 시설 노후화로 침체 된 기존 시가지를 대상으로 도시 기능 회복과 지속 가능한 발전을 도모하기 위한 핵심 도시정책으로 추진 되어왔다. 2013년 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특 별법」 제정 이후 다양한 유형의 사업이 전국적으로 추진되었으나, 실제로는 사 업 지연과 부분적 실행, 점 단위 사업 위주의 추진으로 인해 기대에 비해 제한적 인 성과에 머무르고 있다. 이러한 한계의 주요 원인으로는 기존 시가지의 높은 토지 가격과 복잡한 권리관계, 협의매수에 의존한 사업부지 확보 구조가 지적되 고 있으며, 국·공유지 또한 복잡한 절차와 관리 체계로 인해 전략적 활용이 어 려운 실정이다. 그럼에도 기존 연구는 사업 운영 단계에 집중되어, 도시재생사업 의 출발점이자 실현 가능성을 좌우하는 사업부지 확보 단계의 제도적 구조와 중 요도를 체계적으로 분석한 실증연구는 상대적으로 부족하였다. 이에 본 연구는 도시재생사업의 실효적 추진을 가로막는 핵심 구조로서 사업부 지 확보 문제에 주목하고, 사업부지 확보와 관련된 제도개선 요소의 중요도와 우 선순위를 실증적으로 분석하는 것을 목적으로 한다. 이를 통해 도시재생사업이 계획단계에 머무르지 않고 실제 공간 변화로 이어질 수 있도록, 사업부지 확보 단계에서 요구되는 제도적 개선 방향을 도출하고 정책적 시사점을 제시하고자 하 였다.

연구 방법으로는 먼저 도시재생 관련 법령과 제도, 선행 연구를 검토하여 도시 재생사업의 사업부지 확보 과정에서 제기되어 온 주요 쟁점을 정리하고, 협의매 수 지원, 다양한 사업 방식 적용, 국·공유지 활용 등 제도개선 요인을 도출하였 다. 이후 도시재생 분야에서 실무 경험을 보유한 공공 및 민간 전문가를 대상으 로 FGI(Focus Group Interview)를 실시하여, 제도개선 요인의 타당성과 현실 적합 성을 검증하고 요인 구조를 정교화하였다. 이를 바탕으로 AHP(Analytic Hierarchy Process) 분석을 적용하여 도시재생사업 부지확보와 관련된 상·하위 요인의 상대 적 중요도와 우선순위를 계량적으로 산정하였다. 공공그룹과 민간그룹 전문가를 대상으로 AHP (Analytic Hierarchy Process) 분석 을 수행하여 상·하위 요인의 중요도와 우선순위를 산정하고 양 집단 간 인식 차 이를 비교·분석하였다. 분석 결과, 공공과 민간 모두 ‘협의 매수 지원’을 가장 중요한 요인으로 평 가하였다(민간 0.640, 공공 0.440).

민간그룹은 세제지원, 매도청구권 도입, 수용권 확대 등 사업부지 확보의 실효성을 높이기 위한 세제지원과 강제력 확보의 필요 성을 중시하고 있으나, 공공그룹은 세제 혜택 부여, 수용권 확대, 국·공유지 매 입 절차 간소화, 우선공급제도 도입 등 사업부지 확보를 위한 유인·보상 중심의 협의 방식과 행정 절차의 간소화를 상대적으로 중요하게 평가하였다. 종합적으로 는 협의매수 지원과 국·공유지 활용이 사업부지 확보를 위한 핵심 개선 요인으 로 도출되었다. 이에 본 연구는 도시재생사업을 협의매수 관련 세제지원 및 수용권 제도 마련 을 위해 토지보상법 공익사업에 도시재생혁신지구를 포함하고, 민간의 도시재생 활성화계획 제안 및 시행자 범위의 제도적 확장 검토와 국·공유지 활용 절차 간 소화와 조정협의체 설치 등을 주요 제도개선 방안으로 제안하였다. 이는 민간이 안정적으로 도시재생사업에 참여하고 면 단위 재생을 실현하기 위한 제도적 기반 을 마련하는 데 기여할 수 있다. 마지막으로 본 연구는 전문가 표본의 한계로 토지소유자의 인식이 충분히 반영 되지 못하고 제도개선 요인의 정책 효과를 검증하지 못한 한계를 지닌다.

향후 연구에서는 다양한 이해관계자를 포함한 설문 및 인터뷰를 통해 인식 차이를 넓 게 분석하고, 제도개선의 실현 가능성을 검증하기 위한 정책 시뮬레이션이나 사 례분석이 병행하여 도시재생사업의 실효성을 높일 수 있는 정교한 정책 설계가 필요할 것이다.

제1장 서 론 1 제1절 연구 배경 및 목적 1 1. 연구 배경 1 2. 연구 목적 3 제2절 연구 범위 및 방법 3 1. 연구 범위 3 2. 연구 방법 4 3. 연구 구성 및 연구 흐름도 6 제2장 이론적 고찰 및 선행 연구 검토 8 제1절 도시재생사업 개념과 사업 방식 8 1. 도시재생의 개념 8 2. 도시재생사업의 사업 방식 12 제2절 사업부지 확보 방식 관련 제도 고찰 18 1. 사업부지 확보 관련 사업 방식 유형 18 2. 민간의 사업부지 확보 지원과 관련된 제도 26 3. 국·공유지 활용 33 제3절 선행 연구 및 차별성 검토 35 1. 도시재생사업 민간 참여 관련 선행 연구 35 2. 사업부지 확보 관련 선행 연구 39 3. 국공유지 활용에 관한 선행 연구 41 4. 선행연구와의 차별성 43 제3장 도시재생사업 추진 과정에서의 장애요인 분석 46 제1절 도시재생사업의 사업부지 확보 한계 46 1. 도시재생사업 추진 현황 및 한계 46 2. FGI에서 나타난 부지확보의 현장 문제 49 3. 도시재생사업 공모 평가에 반영된 사업부지 확보 필요성 52 4. 도시재생사업 지연 요인 분석 54 제2절 도시재생사업 사업부지 확보 미흡 사례 56 1. 사업부지 관련 도시재생활성화계획 변경 사례 56 2. 공공의 도시재생혁신지구 사업부지 확보 사례 69 제3절 소결 71 제4장 제도개선 요인 중요도 분석 74 제1절 분석 방법 74 1. 분석의 체계 74 2. 분석의 방법 75 제2절 AHP분석 중요 요인 도출 79 1. 선행 연구 통한 지표 선정 79 2. 전문가 그룹 인터뷰(FGI) 80 3. 활성화 방안