중간생략등기에 관한 연구 = A Study on the Intermediate Omission Registration

부동산 중간생략등기의 효력과 규제 및 실명등기 제도를 연구했다.

中間省略登記는 부동산물권변동의 과정과 태양을 그대로 등기부에 반영하여야 한다는 등기제도의 이상에 반하고 형식주의에 반하기 때문에 현행민법하에서는 이를 허용할 수 없다는 문제가 있다. 그런데도 부동산등기법상 등기공무원에게 실질적 심사권을 인정하지 않으므로 中間省略登記가 행하여질 수 있고, 실제 부동산거래에 있어서 세금의 포탈과 등기비용의 절약 및 등기절차의 생략 등을 위하여 구민법대로부터 관행되어 오고 있는데 이에 대하여 判例와 多數學說은 그 유효성을 인정하고 있다. 그러나 근래에 와서 미등기전매에 의한 中間省略登記와 名義信託을 위한 中間省略登記를 악용하여 탈세 . 탈법 및 부동산투기가 성행하게 되지 이에 대한 대책으로「不動産登記特別措置法」과 「不動産實權利者名義登記에 관한 法律」을 제정하여 中間省略登記를 금지하고 이에 위반한 자에 대해서는 엄한 형사처벌을 과하는 규정까지 두고 있으므로 中間省略登記는 무효로 해야 한다는 주장이 대두되고 있다. 그런데 民法제186조의 해석상의 차이와 民法이 등기에 공신력을 인정하지 않고 물권행위의 獨自性과 無因性의 인정여부에 따라 물권 변동의 이론을 달리 하므로 中間省略登記의 효력 역시 무효와 유효로 그 이론이 달리할 수 있다. 결국 中間省略登記는 법적 타당성과 법적 안전성 그리고 법의 합목적성 가운데 어디에 중심을 두어야 할 것인가 하는 법해석상의 문제인 것이다.

본 논문은 이러한 법해석에 유의하면서 지금까지 고찰한 中間省略登記의 법리를 종합 . 정리하여 해석법상의 제안과 입법론적 제안 그리고 전망과 해결방안을 제시하면서 결론을 맺고자 한다. 중간생략등기의 유효성론은 첫째, 中間省略登記의 유효성은 법적 안정성을 위하여 인정되어야 한다. 강행규정인 현행민법의 어디에도 중간생략등기가 부동산물권변동의 공시 법률행위 방법이 아니라는 규정을 찾아 볼 수 없다. 둘째, 中間省略登記는 현재의 진실한 실체적 권리관계를 공시하고 있다는 점에서 그 유효성을 인정하여야 한다. 등기의 공시로서의 기능은 무엇보다도 부동산에 관한 현재의 진실한 권리관계의 공시가 주된 것이기 때문에 등기가 현재의 진실한 권리관계를 등기부에 공시하고 있는 이상 이를 굳이 무효로 할 이유는 없다고 할 것이다. 셋째, 中間省略登記는 거래의 안전을 위하여 그 유효성을 인정하여야 한다. 특히 民法이 등기의 공신력을 인정하지 않기 때문에 中間省略登記를 무효로 한다면 중간생략등기가 된 사실을 모르고 거래한 善意의 제3자는 소유권을 잃게 됨으로써 거래안전을 크게 해치게 되므로 현행 민법하에서는 인정하는 것이 타당하다고 생각된다 넷째, 中間省略登記는 물권행위의 獨自性을 인정하고 무효성을 부인하는 입장에서 中間省略登記의 유효성을 인정하는 채권양도의 법리가 무리가 없고 타당하다.

채권양도설은 실정법의 내에 있을 뿐만 아니라 합의조건설과도 일맥상통한 점이 있다. 이는 중간취득자(채권자)가 최초매도인(채무자)에게 양도 사실을 통지하여야 하고, 통지받은 최초매도인이 이의를 제기하지 않을 것을 묵시적 동의를 한 것으로 볼 수 있다. 다섯째, 中間省略登記는 등기경제상 또는 소송경제상 인정되어야 한다. 中間省略登記는 실제로 제도와 관행간의 타협의 소산으로 보고있으며, 그 타협점은 中間省略登記가 적어도 현재의 권리상태를 공시하고 있다는 점과 불필요한 등기절차를 생략할 수 있다는 등기경제상의 이유에서도 인정하여야 할 것이다. 만약 실체권리를 공시하고 있는 중간생략등기를 무효로 하여 다시 처음부터 중간취득자를 거쳐 현재의 실체권리자인 최종매수인에게 등기를 회복한다면 등기절차의 복잡성과 등기비용 그리고 인력의 낭비를 초래하므로 소송경제 등에 반하여 부당하다. 여섯째, 중간생략등기는 부동산등기특별조치법의 엄한 형사처벌과는 관계없이 단속규정으로 보아 그 유효성을 인정하여야 한다. 이는동법 어디에도 효력에 관한 언급이 없으며 同法을 제정한 당시의 상황과 취지를 생각해 보아도 알 수 있고 判例도 同法을 단순히 中間省略登記를 금지하는 단속규정으로 판시하고 있음도 유의하여야 한다.

설령 中間省略登記가 탈세나 부동산투기로 국가경제질서를 혼란케할 때는 공법적 규제에 의한 처벌을 하더라도 中間省略登記까지 무효로 하는 것은 법적 안정성을 해칠 뿐만 아니라 사법적 원리에도 타당하지 않다고 본다. 다만 공법규제가 두려워 中間省略登記가 없어진다면 금상첨화일 것이다. 중간생략등기의 전망은 中間省略登記에 대한 제도적 개선이 없는한 실제 거래관계에 있어서 중간생략등기는 다음과 같은 이유로 계속될 것이다. 첫째, 사인간의 법률관계에 있어 사로 짜가 표면에 나타나지 않는 中間省略登記를 얼마든지 이용할 수 있다고 본다. 또한 등기공무원에게 실질적 심사권이 없기 때문에 中間省略登記를 찾아내기가 어렵다. 둘째, 규제법의 시행으로 부동산투기와 탈세를 목적으로 하는 中間省略登記는 감소할 것이나 아직도 검인계약서의 허위작성과 실정법의 미비로 인한 잔액지급 전 당사자지위이전에 의한 법률행위방법 그리고 공법규제를 감수하면서 中間省略登記를 할 수 있는 여지는 여전히 남아있다. 중간생략등기의 해결방안은 中間省略登記를 방지하기 위해서는 입법론적 제안과 더불어 다음과 같은 해결방안을 제시하고자 한다. 첫째, 엄정한 법집행을 통하여 中間省略登記의 실행을 방지하여야한다. 법의 제정 . 개정보다는 현행법의 테두리 내에서 정확하게 法을 집행할 때 국민은 법집행에 따르게 되고 법을 지키려고 노력할것이다.

둘째, 국민경제의 안정이 中間省略登記를 방지할 수 있을 것이다. 따라서 정부는 국토이용계획에 따라 택지나 공장용지의 적절한 공급을 통하여 부동산투기를 막고 물가를 안정시킨다면 中間省略登記를하지 않게 될 것이다 셋째, 지나친 공법규제는 中間省略登記를 조장할 수 있다. 부동산거래에 대한 과중한 세부담은 中間省略登記를 이용하여 탈세 또는 투기를 할 수 있으므로 오히려 中間省略登記를 조장하는 결과가 될것이다. 또한 중간생략등기에 대한 엄한 형사처벌과 지나친 벌금은 문제가 있다고 생각되는바 공 . 사법의 적절한 조화를 이루는 차원에서 규제하는 것이 타당할 것이다. 넷째, 中間省略登記를 방지하는 아무리 좋은 제도가 있다 하더라도 中間省略登記를 하지 않겠다는 국민의식의 전환이 없으면 中間省略登記는 계속되리라고 생각된다. 그러므로 국민의식의 전환이 절실히 요구된다고 할 것이다.

第1章 序論 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구범위 및 방법 = 3 第2章 中間省略登記에 관한 一般論 = 5 제1절 中間省略登記의 의의 = 5 제2절 中間省略登記의 유형 = 6 1. 사실의 中間省略登記 = 6 2. 권리의 中間省略登記 = 7 가. 권리이전의 中間省略登記 = 7 (1) 미등기전매에 의한 中間省略登記 = 8 (2) 명의신탁에 의한 中間省略登記 = 8 (가) 2者간의 명의신탁을 위한 中間省略登記 = 9 (나) 3者간의 명의신탁을 위한 中間省略登記 = 10 (다) 계약명의신탁에 의한 中間省略登記 = 10 나. 보존등기의 中間省略登記 = 11 다. 상속등기의 中間省略登記 = 12 라. 말소등기의 中間省略登記 = 14 마. 권리귀속의 변동에 의한 中間省略登記 = 14 제3절 中間省略登記의 발생원인 = 15 1. 民法解釋論에 의한 발생원인 = 17 가. 舊民法의 해석론에 의한 발생 = 17 나. 民法의 해석론에 의한 발생 = 17 2. 등기절차에 의한 발생원인 = 19 가. 임의적 등기주의에 의한 발생 = 21 3. 공법 규제에 의한 발생원인 = 23 가. 탈세목적에 의한 발생 = 23 나. 부동산투기에 의한 발생 = 23 4. 경제적 편의성에 의한 발생원인 = 24 제4절 中間省略登記의 방법 = 25 1. 매매대금 완불 후의 방법 = 25 가. 계약체결에 의한 中間省略登記 = 26 나. 계약당사자 지위이전에 의한 中間省略登記 = 26 다. 兩者의 差異點 = 26 2. 매매대금 완불 전의 법률행위방법 = 27 가. 계약체결에 의한 中間省略登記 = 27 나. 계약당사자 지위이전에 의한 中間省略登記