아파트 미분양사태의 원인과 대책

아파트 미분양의 원인과 대응책을 분석했다.

□ 경직된 수요규제 정책기조하에서 지속적으로 이루어진 대규모 주택공급에 의해 아파트 미분양사태가 발생하였고, 정부는 이에 대처하기 위한 8ㆍ21부동산대책을 발표함. □ 참여정부 이후 주택시장에 대한 기대심리가 커지고 공급이 증가하면서 미분양도 꾸준히 증가하고 있음. - 공공부문의 미분양은 감소추세이나 민간부문은 급격히 증가하고 있음. - 규모별로 85㎡이상 대형평수의 미분양아파트가 크게 증가하고 있음. - 경기도에서는 고양시, 남양주시, 파주시 등 대규모 택지개발이 진행되는 지역에서 급증하고 있으며, 인천시는 서구와 남구의 미분양이 두드러짐. - 서울시는 현재 미분양물량에 크게 변화가 없으나, 2008년 하반기에 잠실, 송파, 강남 등에 대규모 공급에 따른 미분양이 증가될 것으로 예상됨. □ 국내ㆍ외적 여건변화에 따라 부동산시장이 극도로 불안해 지면서 강력한 수요억제정책이 시행되었고, 한편으로는 지속적인 대규모 공급이 이루어지면서 수요와 공급의 불일치로 인한 아파트 미분양사태가 발생하였음. - 고평가된 주택가격수준으로 주택을 구입할 수 있는 계층이 고갈 되었으며, 이들에 대한 금융규제는 시장에서 수요주체가 사라지는 결정적 역할을 함. □ 현 정부가 처한 딜레마는 미분양해결을 위해 부동산시장을 활성화시키는데 수반될 수 있는 부작용이 너무 크다는데 있음.

- 현재의 높은 주택가격수준을 안정시키면서 미분양을 해소해야하는 어려움에 직면해 있음. □ 보유세와 양도소득세와 관련한 수요규제는 소위 ‘가진 자’들을 타깃으로 하는 정책이나 장기적으로 ‘못 가진 자’들에 더 불이익이 갈 것임. - 특히, 주택의 보유수에 대한 규제는 주거환경의 하향평준화, 임대가격 상승, 미분양 등을 초래할 것이며, 장기적으로 공급부족으로 인한 시장의 불안을 초래할 것임. □ 현재 시장에서 양도소득세의 완화는 투기적 수요를 촉발할 여지가 있으므로 단계적으로 완화하되, 종합부동산세를 우선 완화하여 중고 주택시장에서 공급을 늘리는 것이 필요함. □ 전매제한은 현행 제도 하에서는 입주시점의 수요자의 상황 변화를 고려할 수 없으므로, 후분양제 하에서 준공시점을 기준으로 최소한의 전매제한 기간을 두는 것이 바람직함. □ LTV를 최소한 OECD국가들 수준으로 허용하고, DTI는 금융기관이 자율적으로 관리하도록 완화시키는 것이 실수요자들의 주택구입능력을 담보하여 수요와 공급의 균형을 맞추는 방안이 될 것임. □ 후분양제도를 통해 주택시장의 미래수요를 예측하는 시장 본연의 기능을 회복시킴으로써, 공급과잉이나 부족 등으로 인한 정부의 냉ㆍ온탕식 정책관행을 차단할 수 있음.

□ 수요가 제한된 현재의 시장에서 무조건적 물량공급은 시장의 안정에 도움을 주지 못한다고 판단되며, 신도시 등의 대규모 공급은 장기적인 수요 예측 하에 점진적으로 이루어져야 함. - 현 시점에서는 신도시를 통해 공급을 늘리는 것 보다는 뉴타운 등 도심재개발에 의한 주택공급에 초점을 맞추어 업체개발 등 도심에 공급을 늘리는 방안을 고려해야할 것임. - 또한 수요자 위주의 임대주택정책을 병행하여 다가구매입임대주택을 활성화하고 Housing Voucher를 도입하는 것이 필요함.